안녕하세요
투자는 따끔하게💛삶은 따스하게
따스해입니다 :)
어제 부동산 규제로 모두
놀란 마음, 걱정되는 마음,
혹은 기회라 생각하고 방법을 찾으며
하루를 보내신 것 같습니다
저는 어제 전세계약을 마쳤습니다
전세는 내놓은지 3일 만에 빠졌으며
4년동안
한번도 있던 적 없는
최고가에 전세를 빼게 되었습니다
10.15 규제로 인해
수도권에 투자에 투자를 하려는 많은 분들이
실거주로 투자를 생각하고 계신 것 같습니다
저는 만약 실거주 여건이 되신다면
이것은 규제 속에서 몇 없는 기회이자 할인 카드이며
꼭 실행하셨으면 하여 이 글을 적습니다
✅ 실거주를 하라구요? ✅
지난 24년 겨울
투자를 하기 위해
수도권 바닥을 숱하게 임장다녔습니다
하지만 당시에도 시장은 녹록하지 않았습니다
가진 투자금으로는
안된다며 사장님들은 고개를 저였습니다 🙅♀️🙅♀️
그런 저에게
운명처럼 만난 주우이 멘토님께서
'스해님 무주택이니 실거주를 생각해보세요'
라는 제안을 주었습니다
그때 머리를 띵~ 맞는 것 같았습니다
실거주는 돈을 깔고 않는 것으로 하지 않겠다고
다짐한 것중 하나엿습니다
하지만 멘토님의 말씀을 듣고 곰곰히 따져보니
실거주의 장점은
참 많았습니다 😮😮
1️⃣ 무주택일 경우 주담대가 70~80%나온다
2️⃣ 전세가가 낮은 저평가 단지에도 투자 가능하다
3️⃣중도금을 준다면 수리시간 확보가 가능하다
4️⃣ 실거주, 투자를 포함한
더 많은 물건이 투자대상이 될 수 있으며
사장님이 물건도 잘 보여주신다
5️⃣협상의 카드가 많다
-입주 날짜, 수리여부등 상관없음
-저 역시 이사를 한달 앞둔 집을 계약했습니다
그렇게
저는 실거주로 눈을 돌렸습니다
그리고 25년 3월
공급이 많아 매매가와 전세가가 눌려
투자가 어려운 단지를
실거주로 매수할 수 있었습니다
➡️실거주 투자로 매수할 경우
투자로 접근할 수 없었던 저평가 단지에 매수가 가능하다
✅ 전세 호가보다 1억 높게 전세를 빼다 ✅
실거주의 장점 중 하나는
매도자와 미리 이야기가 되면
중도금을 주고 수리를 할 수 잇다는 점입니다
저 역시 이왕 실거주 하는 김에
발품을 팔아 4천을 들이고 7천 들인 것 같은
올수리를 하였습니다
당시에만 해도
전세는 4억 선이었습니다
(금액은 가상의 금액입니다)
그래서 저는 당시에 입주하며
전세 전고가와 지금 시세를 보고
2년 뒤에 5억선이 되면
전세를 나오겠다고 다짐했습니다
하지만 다짐한지 4개월 뒤인 지금
옆 단지의 공급이 정리되고
여러 규제로 투자자 유입이 어려워
전세가 부족해지기 시작했습니다
전세 호가도 4억에서
수리가 안된집은 4.6억, 된집은 5억으로
1억이 올라있었습니다
(4개월만에 전세 4억이 5억이 된 상황)
주담대로 갚는 금액도 상당했기에
남편과 전세를 놓고 나오기로
결정하고 인근 단지의 전세를 살펴보았습니다
생활권 전체의 경쟁 매물을 정리해보니
생활권에서 이렇게까지 올수리한 집은 없었습니다
옆 생활권에서는 비슷한 선호도를 지닌
역과 가까운 단지가
5.5억에 전세가 거래됫던 걸 확인했습니다
찾아보니 전세가 저렴한 매물은 많았지만
실거주로
올수리한 전세집은 특별한 장점을
가지고 있었습니다
1️⃣실거주에서 전세를 줄 경우 전세입자가
전세대출이 가능합니다
(투자자로 한집은 전세대출이 나오지 않습니다)
2️⃣입주날짜가 언제든지
가능합니다
3️⃣집도 언제든지 보여줄 수 있습니다
(저는 비번을 부사님께 알려 평일에도 집을 보여드렸습니다)
전세입자의 입장에서는
전세대출과 날짜가 맞는다는 것은
엄청난 장점으로 존재할 것 같았습니다
그래서
단지내 전세 최저가인 4.6억보다
1억이 높은
5.6억에 전세를 내놓았습니다
전세를 내놓은 모든 부동산이
이 금액은 쉽지 않을거라 말했습니다
되어도 시간이 많이 걸릴거라 했습니다
하지만 이미 매수때 알아두었던
일잘러 부동산분께 매물을 뿌렷고
평일에도 비번을 알려주며
매물을 보여드렸습니다.
어제 낮에 집을 보러 온다는 연락을 받았습니다
💁♀️"사장님 ~
저희 집이 특히 간접조명이 이뻐요
집에 들어가시면
화장실까지 모든 불을 싹 다 켜주세요"
실링팬이 돌아가는
올수리집이 마음에 드신걸까요?
실링팬을 두고가는 조건으로
집을 보여준지 3일만에
원래 고수하던 5.6억에 전세가 나갔습니다
➡️실거주로 투자한 후 전세를 뺄 경우
1. 올수리가 가능한 점
2. 전세입자가 전세대출이 가능한 점
3. 입주날짜를 조정할 수 있는 점
4. 적극 전세를 보여줄 수 있는 점으로
전세를 높게 뺄 확률이 올라간다
✅ 전세를 주니 추가투자가 가능해지다 ✅
올해 3월 감당가능한 수준에서
모든 투자금을 사용했기에
향후 2년정도 투자가 어려울거라 생각했는데요
전세를 최고가에 빼니
실거주를 한지 4개월만에
전세 상승분으로
추가 투자가 가능하게 되었습니다
매수했는데
다시 돈이 생기는
너바나님의 빨간책에서만 보던,
비전보드에서만 보았던
신기한 경험을 했습니다
4개월 만에 전세를 주는 것은
실입주 2년을 해야하는
지금상황에서는
적용되지 않는 이야기입니다
하지만 서울에 입주가 3년동안 없는 지금
실거주 이후 전세가는 상승할 가능성이
높습니다
버틸 수 있는 감당 가능한 단지를 매수하고
2년을 보유한다면
전세가 상승으로 인한
추가 투자금을
저처럼 받으실 수도 있습니다
➡️실거주 투자한 후 받은 전세상승분으로
추가투자가 가능하다
(단 !!!전세가 꾸준히 오를
선호도있는 단지를 사야한다)
어제 앞마당을 1개 만들며
4군정도에
수도권 투자를 생각하던 친구가
좌절하며 카톡이 왔습니다😨😨
투자는 하지 않았지만
열심히 돈을 모았기에
지방에 내집도 있고
현금도 어느정도 있는 친구엿습니다
좌절하는 친구에게
조심스럽게
실거주로 거주한 후 투자를 하는 방법도 있다는걸
알려주었습니다
실거주로 매수할시
실거주 거주 2년으로 인해
친구부부는
주말 부부가 되어야하며
지방에 내집을 매도 해야하고
매달 꽤 많은 원리금을 상환해야합니다
하지만 그렇게 한다면
지금 이 상황에서
투자가 불가능해 보이는 2군 이상에
실거주가 가능한 상황이었습니다
정해진 정답은 없었습니다
가족의 삶과 생활이 걸린 문제였습니다
어제 밤새 가족과 이야기해본 친구는
가족과 협의된 나름의 간구책을 말해주었습니다
들어보니
불가능해보이는 이사, 주말부부, 원리금 모두
햇지가 어느정도 가능해보였습니다
규제지역이 아닌 곳의 투자와
실거주를 꾸준히 비교하여
선택해야하겠지만
친구 부부에게는 또 다른 투자카드가 생겼고
어디를 앞마당으로 만들까 고민하는
친구의 말에서는 희망이 느껴졌습니다
끝이라고 생각될 때
그때가 바로 다시 사작해야 할 때 입니다
부러지지 않는 마음
물론 말 못할 여러 상황으로 인해
실거주가 어려우신 분도 계실겁니다
저도 그렇습니다
하지만 이젠 안된다고
모두가 돌아서는 지금
저는 추가 투자금을 가지고
정석대로 조금씩
다시 시작해보려고 합니다
그 투자금으로 안된다며
돌아가라는 말을 숱하게 들었던
24년 추웠던 겨울
어떻게든 투자하고 싶어
살고 있는 전세를 중간에 나오며
남편을 설득하며
할 수 잇는 모든 것을 했던 그때처럼
분명 하고자 하신다면
방법을 찾을 수 있을거라 믿습니다
✍따스해 글모음 ✍
실전투자경험담
1탄) 실거주 투자 이대로만 하세요(위치편)🔥따스해
2탄) 실거주 투자 이대로만 하세요(대출편)🔥따스해
3탄) 실거주 투자 이대로만 하세요(대출을 풀로 받지 않은 이유)🔥따스해
4탄 ) 실거주투자, 기준은 배우자다
인테리어
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2탄)인테리어 업체선정과 200만원 깎은 협상노하우🔥[따스해]
3탄) 10년동안 전세가 1등으로 나갈 인테리어 (feat.사장님과의 관계맺기)
4탄 ) 인테리어 해요마요?🤔 정해드립니다
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