[한진희] 월부챌린지 2060회 진행중 : 5월 7일차 #독서후기

플팩의 상급지로 가는 대출력 독서 후기



1.책 제목: 플팩의 상급지로 가는 대출력

2.저자와 출판사: 플팩(강연옥)/한국경제신문문

3.읽은날짜: 25년 4/7~5/6(1회독) /5/7~보고 싶은 구간 다시보기 중

4.총점: 9점/ 나에게 필요한 정보가 있는 실용서

대출도 파보니 다양하고 복잡하다.

일단 나에게 적용 가능한 부분을 제대로 숙지하자.

지은이 플팩(강연옥)

대한민국 최고의 전문가라는 플팩님.

플팩님은 단순히 빚을 지는능력이 아닌, 대출을 활용해 자산을 빠르게 키우는 능력을 '대출력'이라 하고, 많은 사람을 돕고 있다.

현재 전문 대출 팀(론피티)를 운영하고 있다.

우리은행 호치민 지점과 1금융권 국책은행 본점 출신이기도 하다.

현재 '플팩의 대출력' 블로그와 유투브 운영 하며, 강의를 통해 다양한 대출 방법을 제시하고 있다.

보고느낀것

이 책은 플팩님의 안타까운 개인사로 시작한다.

아버님의 사업이 어려워지면서 아버님을 돕기위해 잠실 트리지움 25평, 신혼에 장만한 아파트를 매도했다. 그 상실감이 컸음이 느껴진다.

플팩님은 다시 일어서기 위해 은행 대출을 적극적으로 활용하였다.

대출을 통해 보통은 생각지도 못한 방법으로 종잣돈을 만들고, 생애최초 무주택자로 대출력을 통해 강남에 내집을 마련하기도 한다고.

내집 마련이나 투자를 하기전 가장 먼저 공부해야 하는 영역이라고 한다.

책을 완독하는 동안 대출에 관한 내용을 전부 이해하기가 어려웠다.

그래서 나는 나에게 필요한 부분을 따로 체크해서 재독하며 정리해서 숙지 하려고 한다.

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6장 무주택자 전략: 시장이 주는 기회를 잡아라.

6장에서 나에게 필요한 부분에 집중하자!

정책자금대출과 은행재원대출

정책자금대출

나라의 정책자금 재원으로 금리가 낮고, 장기 고정금리 가능,DSR(연간소득에서 모든 대출의 연간 원리금 상환액의 비율)을 보지 않고,DTI(연간소득에서 주택담보 대출의 연간 원리금 상환액 및 부채의 연간 이자 상환액이 차지 하는 비율로, 이자를 갚을수 있는지를 본다)만 본다.

디딤돌대출, 신생아특례자금대출, 보금자리론등 '추가 주택 매수 금지 약정'을 작성한다.

은행재원대출

DSR을 본다. 소득이 높으면 정책자금보다 대출을 더 받을수 있다.

디딤돌대출과는 달리 실거주 의무가 없어 갭투자에 활용

서민실수요자대출, 생애최초대출, 일반 무주택자대출 등이 있다.

디딤돌대출은 실거주해야해서 패스

신생아특례도 해당사항 없어 패스

보금자리론

신청대상: 한국신용정보원 신용정보관리규약 해당사항없고, CB 점수 271점 이상

대출요건: 6억원이하/ 무주택OR1주택/ 부부합산 연소득 7천만원 이하(미성션1자녀9천만원)/LTV 최대 70%(담보가치에 따른 대출금의 비율) -DTI 최대60%(소득)

상품구조: 대출한도3.6억(다자녀,전세사기피해자4억) 생애최초 4.2억

대출만기: 10,20,30,40,50/원리금균등,원금균등,체증식 분할상환

디딤돌대출보다 금리가 높지만 DSR을 보지 않고, 실거주 의무가 없다.

소득이 적거나 신용대출의 부채가 많아 DSR이 불리할때 유리하다.

DTI 60% 이내 소득 조건만 통과하면 된다.

1.무주택자가 신규 주택 구매시 사용

2.1주택자가 상환이나 보전(전세반환)에 사용

3.대체주택 취득을 위한 일시적 2주택자의 경우 기존 주택 처분 조건부(3년내) 의 구입자금에 활용

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선대출 후전세

임대인이 주택담보대출을 받아주택을 구매하면서 후순위로 전세 세입자를 동시에 들여 실제 묶이는 투자금을 최소화하는 세팅법

일반적인 갭투자 보다 투입되는 비용은 적고 수익률을 극대화 할수 있어 투자자들에게 선호되는 투자법

매도자와 중개사의 도움이 필수, 매도자에게 잔금을 전세금으로 함께 치룬다고 계약후 3~4개월 뒤로 길게 부탁, 집을 잘 보여달라는 집주인의 협조 사항을 계약서 특약사항에 작성하기

전세 세입자를 적극적으로 구해줄 중개사님이 필요하다.

매매 당일 임대인은 주틱담보대출을 받고 동시에 세입자의 보증금도 받아 매매잔금을 치르고, 세입자가 전세대출을 받고 들어온다면 당일 전세자금 대출도 함께 생행되는 구조(매매잔금일=전세잔금일=입주일)

매매 당일 동시에 집주인의 대출과 임차인의 전세 대출이 동시에 일어나야되므로 임차계약시 충분한 논의와 합의가 필요.

협의 내용을 임대차계약서상에 분명히 명시해야된다.

선순위 채권최고액+후순위보증금<KB시세 80%

근저당이 설정된 집은 세입자가 꺼려하므로 전세금반환보증보험을 들어준다.(보증보험을 들어주기위해 KB시세 최대 90% 넘지 않도록)

대응방법(시세보다 저렴하고 안전한 전세 세팅)

전세 수요가 탄탄한 곳/전세를 시세보다 낮게(보통 시세의 5천~1억 낮게)/전세금보증보험들어주기

(임차인의 요구 가능한 맞춰주기-도배,에어컨설치,일부 인테리어등)

(임대인이 법인이라면 임차인 전세자금대출은 한국주택금융공사에서만)

하지만, 이제는 잔금 당일에는 담보권을 설정 할수 없다.

따라서 선대출 후전세로 세팅하려면 임차인에게 전세금보다 앞서 근저당이 설정됨을 명확히 인식시키고 상호 인지 합의됐다는 내용을 반드시 계약서에 작성하라.

특양사항에 대출받을 원금과 채권최고액을 기재하고 권리관계 변경 예정 사항이나 현재의 자세한 내용을 기재해야 선대출이 실행된다.(P.198계약서 참고)

이렇게 세팅하기 위해서는 내가 먼저 잘 알고 중개사님의 협조를 얻어서 매도자와 세입자를 적극적으로 설득해줄수 있게 해야 한다.

필요하다면 수수료를 더 드리는것도 생각하자.

깨달은것

보금자리론이라면.. 내년 4월 준비

은행재원대출 생애최초를? 이게 좋은데 어렵지만 더 해보자!

그전에 내가 투자할 아파트 찾기.

생애 최초는 신축아파트로 매수하기!

갭투자시 전세보증금이 높아야 초기 투자비용이 적게들어간다.

실수요자들은 구축보다 신축을 선호한다. 따라서 생애최초 자격을 잘 활용해 전세보증금을 높히고, 주택담보비율을 낮추는것이 원리금 상환 부담을 줄이는 방법이다. 신축 아파트를 세팅하는것이 입지,투자금,원리금 상환부담등 여러측면에서 유리하다.

전세 낀 매물은 생애최초 후순위 대출을 받아 매매하기에 좋다.

시세보다 저렴하고 해당 전세 세입자가 우선순위로 세팅되어 있어 잔금일에 근저당을 설정해도 전세 세입자의 순위가 밀리지 않아 후순위로 근저당 설정하는데 문제가 없기 때문이다.

24년 하반기 조건부 전세자금 대출이 제한됐다. 갭투자를 막겠다는 취지

그래서 매수시 어려움을 겪었다. 이때 전세낀 매물로 생애최초 후순위 주택담보대출을 사용하면 저평가된 매물을 잡을수 있었다(조건부 대출에서 자유로웠기 때문)

생애최초는 규제지역에서도 주택 가격 제한 없이 LTV 80%까지 이다.

적용할것

대출력이라는 책의 도움을 받고 그외 궁금한 관련 정보를 더 찾아보자!

월부의 내집마련 강의를 통해 배우고 실천하기!

그냥 할 것!! 감정은 배제하기!!

나에겐 쉽지 않은 책이었지만 정말 필요했던 책!!

더 깊이 생각 해볼수 있어서 의미있는 4월이었다.

다음 읽을책은 이선 몰릭의 "듀얼 브레인"

신박사님이 추천 해주시니 믿고 본다.

등기 칠때 까지 힘내자!!!



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