[매너비전] 월부챌린지 100회 진행중 : 5월 4일차 (5천만 원으로 시작하는 미라클 기적의 재개발 재건축 - 장미진)

📘 『5천만 원으로 시작하는 미라클 기적의 재개발 재건축』

1. 왜 재개발·재건축인가?

저자는 부동산 시장에서 소액으로도 큰 수익을 낼 수 있는 거의 유일한 투자처로 재개발과 재건축을 꼽는다.
특히 5천만 원이라는 소자본으로 **‘입지 좋은 곳에 진입하고 시세 차익 + 분양권 이득까지 노릴 수 있는 구조’**는 재개발·재건축 외에는 찾기 어렵다고 강조한다.

• 기존 아파트 투자는 최소 1~2억 이상 필요하고, 상승 여력이 크지 않음.
• 반면, 재개발 구역의 빌라·연립·단독주택 등은 저렴하게 매수 가능, 향후 신축 아파트로 바뀌면서 수억 원의 수익 가능.

2. 재개발·재건축의 투자 구조 이해

• 재개발: 노후된 주택 밀집 지역을 허물고 새 아파트 단지로 만드는 사업.
• 재건축: 오래된 아파트를 허물고 새 아파트로 짓는 사업.

두 사업 모두 시간은 오래 걸리지만 ‘확실한 미래 가치’를 내포하고 있음.
다만 사업 진행 단계에 따라 위험과 수익률이 달라지며, 저자는 ‘중간 단계’ 진입을 추천한다.

3. 5천만 원으로 진입 가능한 전략

저자는 다음과 같은 조건에서 진입할 수 있는 구체적인 전략을 제시한다.

1. 조합 설립인가 이후 ~ 관리처분인가 전 단계의 물건 매수
   • 조합원이 되면 향후 새 아파트를 분양받을 수 있음.
   • 아직 아파트가 완공되지 않아 가격이 저렴한 시기.
2. 지분 쪼개기나 공동 투자 활용
   • 5천만 원으로는 단독 소유가 어려운 경우, 신뢰할 수 있는 파트너와 공동 매수.
3. 지방의 유망 지역을 선점
   • 수도권은 진입 장벽이 높기 때문에, ‘광역시나 수도권 외곽’에 있는 초기 재개발 구역이 기회.

4. 반드시 체크해야 할 포인트 (실전 노하우)

• 입지의 힘은 절대적
  – 역세권, 학세권, 중심상업지와 가까운지 등 입지 분석이 수익을 좌우한다.
• 단계별 리스크 체크
  – 추진위원회 → 조합설립 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 착공 → 입주
  – 단계가 올라갈수록 안전하나 수익률은 줄어든다.
  – 관리처분인가 전후가 가장 추천됨 (수익과 안정성 균형).
• 조합원 자격과 분양권 확보
  – 조합원 분양 자격을 얻기 위한 ‘점유 요건’, ‘거주 요건’ 등을 반드시 확인.
  – 실수로 자격을 잃는 경우 수억 손해 가능.
• 분담금 예측
  – 나중에 내야 할 추가 분담금이 얼마나 되는지 꼼꼼히 체크.
  – 감정평가서, 시공사 견적, 기존 사례 분석 등으로 예측 가능.

5. 투자자의 마인드셋

• 장기전의 각오가 필요
  – 빠르면 3년, 길면 10년이 걸릴 수 있는 투자. 단기차익을 노리면 안 됨.
• 불확실성을 버티는 근거는 ‘데이터와 입지’
  – 남들이 불안해할 때도 냉정하게 입지와 수치를 믿고 버틸 줄 알아야 수익을 챙긴다.
• “강남 1억 시대에 산 사람은 무조건 미쳤다고 했다”는 마인드로 접근하라
  – 지금은 싸보이지 않아도 시간이 지나면 대부분이 ‘미라클’이 된다.

6. 저자의 핵심 조언 요약

• “시장의 사이클은 반복된다. 위축될 때가 기회다.”
• “내가 사는 동네, 관심 있는 동네의 재개발 지도를 항상 챙겨라.”
• “5천만 원은 적은 돈이 아니다. 전략만 잘 짜면 수억의 씨앗이 된다.”
• “조합원 명부, 사업 계획서,  분양 시뮬레이션 등은 공부하면 누구나 볼 수 있다. 무지 때문에 겁내지 마라.”

🏁 맺음말

장미진 작가의 이 책은 현실적인 금액으로 재개발 시장에 진입하고 싶은 투자자에게 최적화된 전략서입니다. 단순한 이론이 아니라 저자가 직접 수년간 실전에서 축적한 노하우와 시행착오를 담고 있어, 지금 당장 실행할 수 있는 가이드라인 역할을 해줍니다.

회장님처럼 강한 실행력을 갖춘 분이라면, 이 책을 읽고 즉시 유망 재개발 지역의 분석부터 착수하시기를 권합니다.

챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶‍♀️🚶‍♂️