[행복과 투자 모두 일오낼 1공이들 - 자이코] 실전반 31기 1주차 주우이님 강의 후기

실전반 1강 후기

앞마당의 목적은 더 나은 투자 단지를 찾는 것이다. 하지만 그보다 더 중요한 건, 내가 그 단지에 확신을 갖는 과정이다. 스스로 만든 질문에 스스로 답할 수 있어야 한다. 임장 보고서에는 꼭 거래량, 매물량, 공급, 시장 가격의 흐름을 포함시켜야 한다.

가격 협상이 안 되는 건 기본값이다. 하지만, 내가 되게 만들면 된다. 매물 100개를 보면 그중 2~3개는 가격을 깎을 수 있다. 가격이 싸면 전세는 금방 빠져나간다. 전세 가격에 너무 욕심내지 마라. 전세가 오르면, 어차피 시간이 지나면 그 상승분은 내게 들어온다.

만약 매수했는데 가격이 떨어진다면 오히려 더 좋다. 더 좋은 물건을 살 수 있으니까. 그래서 우리는 항상 시장에 참여하고 있어야 한다. 가격이 오르지 않으면 양도세도 적게 내니 좋고, 더 좋은 물건으로 갈아탈 수 있으니 또 좋다.

기회가 왔을 때 내 앞마당에서 시세를 따고 바로 투자할 수 있는 실력을 평소에 갖춰놔야 한다. 전수조사는 정말 필요하다고 판단되면 하면 된다. 굳이 매번 할 필요는 없다.

전세가율은 신축 외곽 지역부터 높아지기 시작한다. 그리고 구축 중에서도 선호도가 높은 단지는 신축의 전세가 상승을 따라간다. 꼭 "그 아파트"에서 살아야 할 이유가 있는 단지가 있다는 뜻이다.

예전에 90년대 아파트에 투자할 때는, 80년대 아파트의 가격 흐름을 참고했다. 지난 상승장에서 어떻게 움직였는지를 보면, 다음 상승장에서의 흐름도 예측할 수 있다.

같은 입지라면 신축을 보고, 입지가 다르다면 가급적 좋은 입지를 선택해야 한다.

사람들의 인식은 매우 중요하다. 브랜드에는 분명한 가치가 있다. 예를 들어 동대문 래미안 크레시티와 송파 시그니처 롯데캐슬을 비교해 보면 알 수 있다. 대세 상승장은, 매도할 사람이 매도하고, 매수할 사람이 다 매수한 후에 온다.

주우이님은 실제로 세입자가 이사 갈 집까지 구해줬다고 한다. 대세 상승장은 실수요가 붙어야 시작된다. 바닥을 다지는 건 실수요자다. 실수요자가 붙는다 (턴어라운드) → 가수요가 붙는다 (상승 시작) → 다시 실수요자가 들어온다 (상투 & 영끌)

전세가율 타이밍을 맞춰 투자하는 건 생각보다 어렵다. 왜냐면 좋은 단지는 전세보다 매매가가 먼저 날아가버리기 때문이다.

신축의 기준은 2017년 이후, 준신축은 2007년 이후로 본다. 참고로, 지상에 차량이 다니지 않는 단지도 중요한 요소다.

전세를 잘 빼주는 부동산이 어딘지 알고 싶다면 현장에서 직접 물어봐야 한다. 그래야 어느 부동산이 전세를 잘 빼는지 알 수 있다.

내가 살 수 있는 단지 중에서는 제일 좋은 단지를 선택해야 한다. 사람들이 가장 선호하는 곳에 투자하는 것이 기본이다. 아는 단지가 많아질수록, 더 나은 가치 성장형 투자를 할 수 있다. 임장을 열심히 하는 것도 좋지만, 임장지를 넓게 크게 보는 것이 더 중요하다.

보유에는 ‘사고 나서 가격이 가치를 찾아갈 때까지’ 버틸 수 있는 힘이 필요하다. 실전반 마지막 5일은, 내가 본 다른 앞마당과 비교 평가할 시간을 미리 확보해두자.

앞으로 내가 적용해야 할 사항 :

• 내가 앞으로 행동한다면 : 매달 시세트래킹 (200개 단지) → 전세가격 올라오는거 2개구 전수조사 (8시간) → 매물임장 전체 (8시간)
• 전세가율은 신축 외곽부터 높아진다 → 전세가율을 외곽에서 히트맵으로 모니터링 하면 되겠구나.
• 임장을 열심히 하는 것보다 임장지 지역을 넓게 크게 보는 것이 중요하다. → 앞으로 임장할 때 근처 지역까지 크게 보자.
• 마지막 5일은 나의 다른 앞마당과 비교평가 할 시간을 미리 빼놔라 → 최종 임보를 최대한 빨리 작성한다. 마지막주에 앞마당 내 비교 평가를 진행한다.