[자이코 2호기 투자 후기] 김병철 이보거라! 서울신축 투자했어요!

월부에서 시작한 부동산 공부와 1호기 투자

월부에서 처음 들은 부동산 강의의 시작은 2023년 너나위님의 저평가 아파트 투자 강의였다. 그 후로 열반 중급, 실전 준비반, 서울투자 기초반을 조모임 없이 강의만 들었고, 2024년 6월 열반 기초반에서 처음으로 조모임을 하게 되면서 조장으로 지원하였다. 이 과정에서 나는 운이 좋게 1호기 투자에 성공했다. 8월에 계약하고 10월에 잔금을 치렀다.

당시에는 앞마당 하나도 없었지만, 갭 1억 미만으로 경험을 쌓고자 시도했다. 인테리어 공사 과정에서 아랫집의 동의를 받지 못해, 어머니와 함께 찾아가서 사정을 하였다. 마루를 확장하지 못하는 어려움이 있었지만, 결국 인테리어를 진행하고 1호기를 성공적으로 등기칠 수 있었다.

지금 돌이켜보면, 과연 그때로 다시 돌아간다면 내가 남양주에 1호기를 투자했을까? 아마도 아니었을 것이다. 그때 내가 가진 종잣돈으로 최고의 물건을 찾았을 것이다. 투자보다는 더 앞마당을 열심히 만들었을 것 같다.

나의 첫 번째 수도권 아파트 투자 성공기 : https://weolbu.com/community/1480392

투자의 길에서 치열한 고민들과 그 과정에서의 깨달음

원래 올해 2호기를 투자할 생각은 없었다. 작년 8월에 인테리어 공사를 진행하고, 10월에 잔금을 치르면서 공인중개사 1차를 합격하고 거의 탈진 상태라 쉬고 싶었다. 하지만 임장보고서 작성이 벽으로 다가왔고, 게리롱님의 임장보고서 특강을 11월에 듣게 되었다.

그리고 나서 2024년 11월과 12월, 동대문구와 서대문구를 다시 누볐다. 서초구는 100세대 이상 모든 단지를 가보고 단지 분석을 196단지를 전부 다 했다. 이때 임보 작성과 임장 실력이 많이 늘었다고 생각한다. 디에이치 클래스트 공사현장 함바집에서 아침을 먹으면서 단지 임장을 다녔고, 죽마고우 놈 찬스로 아크로리버파크 스카이라운지에서 아이스 라테를 마시며 많은 결심을 했다.

그 후에 지역을 많이 알고 싶어서 강동구, 송파구, 평촌·수지, 동대문구, 동작구 등 지역분석 강의를 계속 수강했다. 앞마당 비교 평가를 계속 익히려고 노력했지만, 지금 생각해보면 강의만 많이 들었지 비교 평가는 1도 못 했던 것 같다. (ㅋㅋㅋㅋㅋ)

작년부터 내가 잘했던 것은 꾸준히 강의를 계속 들었고, 요란한 월부 정규반 환경에서 일부러 벗어나서 고요히 혼자 자실을 하면서 나 나름대로 치열하게 고민했다는 점이다. 찜질방에 가서 몇 시간 동안 시세지도에 어떤 정보를 올려야 할지 고민했고, 푸버리지 엑셀 파일을 어떻게 시세지도에 편하게 피벗으로 변환할 수 있을지 몇 시간 동안 고민했다. 그리고 나만의 아파트 타입 방식을 고안하였고 (예: -59- → 왼쪽 마이너스는 방 갯수, 오른쪽 마이너스는 화장실 갯수, 밑줄은 복도식을 가리킴), 3대 업무지구 까지 걸리는 시간 버스와 지하철 갈아타는 것을 쉽게 작성하는 방법도 발견했다 (예: 60-- → 마이너스는 갈아타는 것, 밑줄은 버스를 나타냄).

주식 투자와 부동산 투자, 그리고 나의 그릇에 대한 깨달음

나의 대부분 종잣돈은 미국 주식에 들어가 있었다. 작년 7월 조정장을 거치면서 연말까지 장이 계속 좋았다. 나스닥은 코스피와 달라서 횡보라는 것이 없고, 역사적으로 보면 급등과 급락을 반복한다.

올해 트럼프가 당선된 이후 횡보장이 계속되었고, 나는 고민했다. 잃지 않는 투자가 중요하다고 생각하였고, 나의 매도 시나리오와 일치하지 않았지만 미국 주식을 전량 매도했다. 2024년 크리스마스 대비 1억 원 이상 빠진 금액이었지만, 그게 내 돈 그릇이라고 생각했다. 그리고 이 돈으로 부동산 투자를 하기로 마음을 먹었다.

부동산 투자 공부를 하는 과정에서 나는 주식과 부동산의 유사점을 발견하고 소름 돋는 경험을 하였다. 과거에 내가 주식에서 급등 테마주를 따라다니며 트레이딩했던 시기가 있었다. 급등 테마주 관련 특허를 출원하고 개발자를 고용해 창업하고자 솔루션까지 만들었다. 돈이 몰리면 대장주가 먼저 오르고, 비슷한 테마에 묶인 2등, 3등 주식이 나중에 오른다. 돈이 몰린 테마의 주식을 짧게 먹고 빠지는 전략이었다. 물론 나는 성공하지는 못했다. (성공했었으면 지금 내가 월부에 있지 않았을 거다. ㅎㅎㅎ) 주식은 유동성이 언제 빠질지 예측할 수 없지만, 부동산은 항공모함 같은 방향성이 있어 급락하지 않는다. 부동산이 훨씬 쉽다는 생각이 들었다.

월부에서 알려주는 대로 꾸준히 공부를 하게 되면, 서울과 수도권 전체 아파트 단지를 보고 있으면 어느 생활권까지 올라왔는지를 알 수 있고, 다음 차례가 어디일지 예상할 수 있다. 물론 미래를 예측하는 것은 어렵지만, 부동산 상승의 파도 흐름에 아직 영향이 미치지 않은 즉 저평가된 단지를 찾을 수 있겠다는 확신이 들었다.

실전 준비반 재수강 

2025년 1월에 실전준비반을 재수강하였다. 조장으로 지원하여 두 번째 조모임에 참석하였다. 송파구 120단지를 분석하는 데 큰 어려움이 없었던 것 같다. 내가 가진 종잣돈으로도 송파 비선호 생활권에 투자 가능하다고 생각되어 큰 깨달음을 얻었다. 2월에는 내집마련 중급반을 들으면서 강남구 임장을 진행하였고, 열심히 한 결과 권유디님과 센스있게쓰자님을 오프라인에서 만날 수 있는 영광이 있었다. 잔쟈니님의 서대문구와 동대문구 비교 평가 강의를 들었다. 내가 살고 있는 서대문구를 낮게 평가하고 있었는데, 입지 분석을 하고 임장을 다니면서 과거에 부자들이 살았던 동네라는 것을 깨달았다. 종로구와 인접해 있으니 당연할 수도 있겠다. 잔쟈니님의 비교 평가 특강을 들으면서 다시 동대문을 가보게 되었고, 많은 것을 경험했다. 결국 동대문 임장보고서를 완성할 수 있었다. 그 사이 투자 코칭을 신청해서 3월 초에 투자 코칭을 받게 되었다.

쟌자니님의 투자 코칭과 가족의 동참

3월에 실전반 광클에 실패하여 서울투자 기초반을 신청한 후, 2월 말부터 서대문구 분임과 단임을 먼저 시작했다. 그리고 지역을 은평구까지 넓게 보기로 마음먹었다. 임장보고서 지역 개요와 시세 따기를 먼저 시작했고, 단지 분석 장표 틀도 미리 만들어 놓았다. 이때부터 임장보고서를 재미있게 작성하기 시작했다. 최신 가요를 틀어놓고 신나게 몸을 흔들며 기분 좋게 매일 조금씩 작성했다.

3월 초, 잔쟈니님께 투자 코칭을 받게 되었다. 아내와 함께 포트폴리오 재배치에 대해 논의했다. 나는 계속 다주택자 컨셉으로 진행하고 싶었지만, 아내와 의견 충돌이 있었다. 잔쟈니님 코칭을 통해 우리가 원하는 환경에서 거주하려면 투자금이 정말 많이 들고, 현재 가진 종잣돈으로는 무리라는 것을 깨달았다. 아내도 다주택자 컨셉으로 같이 가는 것에 동의했다.

실전반에서 계속 광클이 떨어져 낙담하고 있을 때, 잔쟈니님께서 이렇게 말씀해주셨다.

"결국 투자는 혼자 결정하는 겁니다. 의사결정은 결국 스스로 하는 겁니다. 실전반을 해도 결국 의사결정은 해주지 않아요. 혼자 고민해보시고 필요하면 매물 코칭을 진행해보세요."

그래, 결국 내가 하는 거다. 나 자신과의 싸움이다. 다시 한번 깨달았다.

잔쟈니님 투자코칭 후기  :  https://weolbu.com/community/2744784

실전투자와 그 속에서 만난 기회

서투기에서 서대문구 지역이 할당되었다. 3월 1주차에는 동대문구 시세도 다시 업데이트하고 매임을 진행했다. 조원들과 매임할 때는 두 번째 가본 곳이라 많은 것들이 보였다.

단임 후에는 자모님이 알려주신 4분면을 대입하여 단지를 그루핑했다. 자모님께서는 선호하는 생활권이면 구축이어도 괜찮다고 하셨고, 조금 떨어진 생활권은 신축부터 보라고 조언해주셨다. 잔쟈니님도 비슷한 말씀을 하셨다. "쪼개는 것이 목적이 되어서는 안 됩니다. 좋은 물건, 사람들이 선호하는 물건을 하는 게 좋습니다. 그게 더 큰 상승을 가져올 수 있습니다."

나는 내가 가진 종잣돈에서 제일 좋은 물건을 사기로 생각했고, 서대문구의 신축부터 보기로 결심하였다. 사실 이전까지 한 번도 신축을 하려고 생각하지 않았던 것 같다. 동대문에서도 신축은 엄두도 못 내고 제기동 한신과 청솔우성 같은 준신축만 보고 있었다.

3월 2주차에는 권유디님의 2강을 들으면서 단점이 있는 단지를 봐야 한다고 배웠다. 계속해서 전임과 매임을 진행했다. 한 번은 하루에 전임을 8번이나 했고, 전임하고 매임하는 게 어렵지 않다고 느꼈다. 사실 나는 전임을 해본 적이 없다. 과거에는 전화해서 바로 약속 잡고 매임을 했었다. 전임이 정말 가성비 있는 임장이라는 것을 깨닫게 되었다. 서대문구 분위기가 투자자들에게는 집을 보여주는 것을 꺼려 하는 듯한 느낌이 있었으나, 나는 개의치 않았다. 계속 전임하고 매임 예약을 하였다. 전임하는 과정에서 장부 물건이 2개나 튀어나왔다. 정말 가능성에는 끝이 없는 것 같다.

토요일과 일요일, 두 번에 걸쳐 아내와 가족회의를 했다. 내가 전임했던 단지와 시세지도상의 투자 고려 단지가 적합한지 이런저런 이야기를 나누었고, 그 과정에서 내가 단지가 별로 좋지 않다고 생각해서 매임을 생각조차 하지 않았던 단점이 있는 단지가 있었다. 아내는 나에게 “왜 이 단지는 안 봤냐”고 물어봤고, 확인해 보기로 하였다. 원팀으로 빠르게 움직이는 게 좋겠다고 생각했다. 그 단지를 아내에게 매임을 부탁했다.

전임과 부동산 워크인 정리 내용을 보고 나중에 알게 된 사실인데, 내가 그 당시에 관심 있던 단지는 투자금이 많이 들어서 부사님 두 분이나 특정 단지에 관심 없냐고 물어보셨다. 그 특정 단지는 아내가 물어본 단지였다. 그런 말씀 하셨던 것조차 기억을 못 했다. ㅋㅋㅋ 인간의 뇌에 대해 다시 한번 생각하게 되었는데, 인간의 뇌는 정말 그 사람이 원하는 것에만 집중한다는 것을 깨달았다. 그 단지는 내가 정말 잘 알고 있는 단지였다. 심지어 내가 입주 박람회에도 갔었던 단지였다. ㄷㄷㄷㄷ

기회의 순간 포착

3월 3주차는 아내가 매임의 주역이 된 시기였다. 아내는 저평가되었다고 판단한 단지를 화요일에 매임 예약했다. 그리고 비교 평가를 위해 월요일 낮에 근처 단지 5곳을 매임했다. 하지만 나는 화요일까지 기다리기보다는 적극적으로 행동했다. 월요일 퇴근길에 다른 부사님께 전화를 걸어, 저평가되었다고 생각한 물건을 혹시 볼 수 있냐고 물었고, 월요일 저녁에 집을 볼 수 있었다. 집은 생각했던 것보다 훨씬 좋았고, 공실이라는 점이 마음에 들었다. 이 물건의 장점은 현재 공실이라서 전세를 금방 뺄 수 있다고 판단했다. 그 과정에서 다른 장부 물건을 2개 더 발견했다. 투자금은 비슷하게 들고 전세가 낀 바로 옆 단지 물건과 같은 단지의 갭 가격은 같았지만, 매매가격이 2천만 원 정도 더 비싼 물건도 있었다.

아내와 나는 3월 2주차부터 각각 투자 코칭을 신청했는데 계속 실패했다. 다시 한번 가족회의를 진지하게 했고, 나는 의사결정권을 아내에게 주었다. 투자 코칭을 계속 신청할 것인지, 아니면 빠르게 계약을 진행할 것인지. 아내는 저평가되었다고 생각한 물건의 가계약을 결정했다. 주변 단지와 전세가격은 거의 비슷한데 매매가격은 2억이나 저렴한 단지였다. 세금을 다 내더라도 생각했던 투자금보다 몇천만 원 정도 더 저렴하게 들어올 수 있다고 판단했기 때문이다. 부사님께 계약금을 중도금과 같이 줄 수 있으니 일정 부분 네고를 요청했지만, 2월 말 처음 나왔던 시세보다 3천만 원이 내려온 물건이어서 협상은 하지 못했다.

2천만 원의 가계약금을 지불한 직후, 부사님께서 바로 전세 매물을 올려놓으셨다. 그리고 바로 다음 날, 전세에 관심 있는 법인이 있었고 전세권 설정 후, 다음 주에 그 법인의 임원이 입주하고 싶어 했다. 일이 이렇게 착착 진행되는 것이 신기했다. 전세권을 요구했기 때문에 전세 시세보다 1천만 원을 더 올려서 계약하기로 했다. 주말에 매도인과 계약을 진행하면서 근저당을 말소하고, 다음 주에 전세계약과 잔금을 동시에 진행하기로 했다.

투자의 깨달음, 그리고 인생의 철학

3월 4주차인 오늘 오전 10시, 드디어 전세계약을 잔금과 동시에 진행하였다. 가계약금 이체일로부터 단 10일 만에 등기를 치게 되었다. 나는 왜 이렇게 행운이 왔는지 고민하기 시작했다. 내가 열심히 한 것도 있지만, 정말 운이 좋았고, 월부를 통해 좋은 분들을 많이 만나서 얻은 것이 많았다고 생각이 들었다.

그중에서도 가장 큰 자산은 '부자의 그릇'이었다. 이제는 숫자의 크기에만 흔들리지 않는다. 조급함을 내려놓고, 나의 우선순위로 살아가는 법을 배웠고, 투자를 통해 돈을 얻는 것을 넘어서 내 삶을 설계하고 주도하는 힘을 배우게 되었다. 과거엔 갭금액 싼 좋은 물건을 찾는 게 전부였다면, 이제는 좋은 삶을 만드는 여정 자체가 내게 더 중요해졌다. 투자의 기술도, 분석도, 결국은 나를 아는 싸움이고, 그 싸움에서 매번 나를 조금씩 이겨가는 과정이 지금의 나를 만들었다. 앞으로 얼마나 더 먼 길을 걸어야 할지 모르겠지만, 이제는 안다. 방향만 맞다면, 속도는 그닥 중요하지 않다는 것을. 그게 바로 월부에서 내가 배운 투자의 철학이자, 인생의 태도다.

올해 1월부터 매주 필사했던 월부에서 배운 나의 부동산 투자 철학 10가지를 다시 되새겨본다:

• 다주택자란 감당 가능한 종잣돈 내에서 제일 가치 있는 물건을 찾는 직업이다.
• 매수 가격은 내가 정한다. 매물 3개 이상 들고 협상해야 내가 원하는 가격에 살 수 있다.
• 투자를 나에게 맞춰야지 지속할 수 있다.
• 진정한 실력은 언제든지 저평가를 발굴하는 것이다.
• 투자는 당장 돈을 버는 것이 아니다. 자산을 쌓는 것이다.
• 그릇이 빚어지면, 돈은 담긴다.
• 조급하다고 빨리 부자되지 않는다. 시간은 필요한 만큼 걸린다.
• 타인의 우선순위가 아닌 나의 우선순위로 산다.
• 반드시 기회가 온다. 이 단지를 못 사면 다음 단지를 사면 된다.
• 목표를 봐야지 문제에 집중하면 혁신이 불가하다.

월부를 통해 나는 생각보다 훨씬 더 많은 것을 받았다. 지식을 넘어서 삶의 태도까지 말이다. 이제는 나도 누군가에게 그런 의미 있는 한 사람이 되고 싶다. 비우면 채워진다는 것, 그 진짜 의미를 알게 되었으니까. 그래서 놀이터에서 최대한 답글을 달아야겠다고 생각했고, 월부 닷컴에서 다른 분들의 수강 후기와 과제에 댓글을 달기 시작했다. 정말 많은 분들이 열심히, 꾸준히, 자신이 처한 상황에서 노력하고 있다는 생각이 들었고, 혼자 가슴이 뭉클해지기도 했다.

감사한 분들…

종자돈을 만들 수 있게 도와주신 우리 어머니! 세상에서 가장 존경하는 나의 아내 노른자김, 나의 임장보고서 작성에 큰 획을 그어준 미쓰주님과 열반 기초반 76기 84조 조원들, 실전 준비반 64기 97조 조원들, 내집마련 중급반 15기 21조 조원들과 내게 임장력의 중요함을 알려주신 로이리님, 그리고 서울투자 기초반 21기 83조 조원들과 항상 묵묵하게 나를 지원해 주신 정정원 조장님과 전화 임장의 포문을 열어주신 파란하늘님, 투자 코칭을 진행해주신 잔쟈니님, 오프라인 만남에서 많은 조언을 해주신 권유디님, 센스있게쓰자님.

그리고 서투기 강의를 멋지게 진행해 주신 양파링님, 자음과모음님, 주우이님, 서울투자 기초반 21기, 23기 놀이터에 계신 천여 명의 도반들과 항상 커뮤니티를 따뜻하게 만들어 주시는 이지님. 시세따기로 나의 시간을 정말 많이 절약할 수 있게 기여해 주신 푸버리지님, 루시퍼홍님, 유진아빠님.

마지막으로, 제일 감사드리고 싶은 나의 히어로 너나위 김병철님까지 정말 감사합니다.

절대감사 & Peace!

P.S : 내가 3월에 부동산에 할애한 시간을 보니 1주차 : 48시간, 2주차 : 46.5시간, 3주차 : 36.5시간 이네요. 목실감을 들여다 보고 12/28 부터 3/23까지 집계를 해보니 총 420.5시간 입니다. 주당 평균 35시간이 나옵니다. 회사일과 부동산과 육아를 제외하고 거의 아무것도 하지 않은 내 자신에게 다시 한번 박수를 보냅니다! 

There's no compression algorithm for experience -Andy Jassy