[서투기 64기 2조 2번달은 관악이조 정아홉] 오프라인 2강 양파링님 강의 후기 : ⚠️ No more 반쪽짜리 투자!

안녕하세요. 정아홉입니다! 😆

이번에 서투기에서 양파링님의 서울-경기 비교평가 오프라인 강의를 듣고 배운 내용들을 정리해볼게요!

Part0. 인트로

왜 서울과 경기 모두 공부해야할까요?

서울과 경기 모두 비교평가를 할 때 더 좋은 투자를 할 수 있기 때문이에요.

수업에 들어가면서 서울, 경기도 한쪽만 알고 투자하는 것은 반쪽짜리 투자인것을 배울 수 있었습니다.

그리고 시장의 흐름으로 투자 방향을 결정해볼 수 있는데요.

현재 서울수도권 시장의 흐름은 아래와 같이 3가지로 정리해 볼 수 있어요.

<서울수도권 시장의 흐름은 3가지>

- 전고점 돌파 📈

- 전고점을 넘지 않는 회복단계 ⤴️

- 저점 수준 📉

전고점을 돌파한 단지는 자명하게 좋은 물건이고, 투자금이 많이 들어요.

상승장 때 수익이 크지만 하락장에서는 많이 떨어질 수 있어요.

현재  방시장에서는 전고점을 넘지 않는 회복단계와 저점 수준의 단지에 투자하는 방향으로 가이드를 잡아주셨습니다.

서울-수도권 투자에서 가장 중요한것은!

서울 수도권 시장이 어떤 모습인지 알고,

점고점과 리스크 사이의 합리적인 선을 찾아서,

점고점을 넘지 않은 단지 중 가장 좋은 것을 사는것

좋은 자산을 사기 위해서는 단지들간에 비교평가 프로세스를 적용해야 함을 배웠어요.

Part1. 서울/경기 지역별 위상

“지역별 위상을 아는것" === "내가 살 수 있는 물건의 수준을 낮추지 않는 것”

지역별 위하상을 모르면 특정 단지를 분석하다 투자가 어렵다고 판단이 들었을 때 더 싼 지역을 찾기만 하게 되어요.

(급지 낮추기)

그러나 지역별 위상을 제대로 아는 사람은 내가 투자할 지역단지의 수준을 낮추지 않고 다른 지역의 위상을 파악하며 비교평가를 이어갈 수 있게 되는것을 알게 되었어요.

지역별 위상을 알기 위해서는 아래 2가지 요소를 파악할 수 있어요!

<지역별 위상을 파악 요소>

1️⃣ 평당 매매 가격

👉🏻 가치를 반영하는 것은 가격이다.

2️⃣ 랜드마크 아파트 가격

👉🏻 지역의 천정으로 위상을 파악한다.

위 요소를 기억하고 지역별 위상을 파악하는 방법을 살펴볼게요!

첫 번째로, 크게! 지역구별 평당 매매가격(+랜드마크 가격)을 보고 비슷한 지역 선정

비교 평가를 위해 대상이 될 지역을 평당 매매가와 랜드마크로 비교하여 선정해요!

두번째, 작게! 생활권별/연식별/평형별으로 나누어서 가격감 잡기

예시로 볼게요!

<OO지역 가격감표>

요론식으로 작성해서 해당 지역의 매매가 특징을 크게 4가지 덩어리로 정리하는것을 배웠는데요!

이렇게 하면 해당 지역을 쉽고 체계 있게 기억할 수 있을것 같아서 너무 유익했습니다!

그리고 앞으로 이렇게 지역별로 정리한 표를 다른 지역과 함께 레이어를 쌓듯 비교해가며 분석을 할 수 있게되었어요!

Part2. 서울/경기 비교평가 필수지역 - 서울 A지역 분석

목표: 더 좋은 투자처를 선택하기 위해 A지역의 가치와 가격을 알고 투자에 적용한다.

양파링님께서 비교평가 프로세스에 적용하기 좋은 기준이되는 A지역에 대해서 정리해주셔서 이번 A지역 앞마당을 만들면서 비교평가 프로세스까지 진행해볼 수 있게 되었어요!

그리고 이번 성북구 분석 강의 내용에서 제 임장보고서에 적용해보고 싶었던 내용을 정리해보았어요!

<지역개요>

동별로 연령별 인구를 조사하고 동네에서 선호 요소를 파악한다.

ex) 가족단위 → 학군지, 20대 → 대학교

<입지분석>

(직장)

비슷한 급지로 직장과 종사자수를 비교하여 베드타운의 역할인지 업지구를 푸는지 파악해본다.

(교통)

강남권, 도심권, 여의도권을 지역의 모든 역별로 표로 펼쳐서 작성하여 선호역을 파악해본다.

준공 예정 노선을 파악하여 개선되는 교통 시나리오를 작성해본다.

(교육)

성취도뿐만 아니라, 과고/외고/자사고 진학율을 파악하고 동네별 위치 표를 작성한다.

(공급)

수요 입주를 해당 직역뿐만 아니라 인구이동 Top3와 함께 묶어서 파악한다.

택지 개발 호재를 파악하고 해당 택지의 인구 규모를 파악한다.

예정된 공급 단지와 소재지, 입주시기, 총세대수를 정리한다.

Part3. 서울 & 경기 비교평가 하는 방법

마지막으로 비교 평가 프로세스를 단계별로 정리해보았습니다!

좋은곳에 투자하기 위해서는 가치뿐만 아니라 가격과 리스크까지 포함되어야 비교평가가 가능하고

⭐ 스스로에게 "내가 투자를 한다면" 무엇을 선택할지를 물어보고 고민해야하는것을 알게 되었어요.

그리고 만약 비교 평가를 했는데 비슷한 가치 조건이라면 관리가 용이하고, 빠른 투자금 회수를 기대해볼 수 있는 곳으로 선택하는 의사결정도 배웠어요.

+)

서울 구축 VS 수도권(입지↓) 신축 투자 전략 Tip!

매매가 상승은!? 👉🏻 서울 구축

전세가 상승은!? 👉🏻 수도권 신축

매매가 상승의 큰 수익을 실현하고 싶으면 서울 구축을 고려하고

현금 흐름이 필요하면 수도권 신축을 고려하자!

이번 강의에서 비교 프로세스와 지역분석의 디테일, 투자 방향성까지 알차게 많이 배웠고 너무 유익했습니다. 😄

(덤으로 A지역 간접(?) 앞마당까지!)

3주차가 기대됩니다 ㅎㅎ