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안녕하세요? 미요미우입니다.
흔히 서울은 장기보유하고 지방은 단기보유해야 한다고 말합니다. 종잣돈이 부족해서 지방을 매수하는 경우 매도까지 고려해야 한다고 말하죠. 그런데 서울 외곽에 있는 단지이거나 지방에서도 선호도가 높은 단지에 실거주 하는 경우 장기보유는 어려운 것인가? 하는 의문이 남습니다. 오늘은 서울과 지방에서
장기보유가 가능한 단지와 단기보유해야하는 단지의 특징은 무엇인지를 말씀드려보고자 합니다.
1. 장기보유해도 되는 단지와 단기보유해야하는 단지의 특징
먼저 장기보유해야하는 단지와 단기보유해야하는 단지의 특징을 알아보겠습니다. 장기보유가 가능한 단지는 시간이 흘러도 가치가 성장한다는 특징이 있습니다. 즉, 연식이 오래되어도 사람들이 여전히 좋아하는 단지라 는 의미입니다. 반면 단기보유해야 하는 단지는 시간이 흐르면 사람들의 수요가 옮겨가는 단지입니다. 즉, 연식이 오래되면 사람들이 떠나고 싶어하는 단지라는 의미입니다.
단적인 이해를 위해 단지 예시를 가져와보았습니다.
서울 성동구의 00년식 행당대림아파트입니다.
5호선 초역세권 단지로 강남 40분, 도심 28분, 여의도 32분만에 도달할 수 있고 초등학교를 품고 있는 대단지 아파트입니다. 입지가 좋기 때문에 구축임에도 불구하고 지속적으로 매매가가 상승하고 있습니다. 지난 장의 최고점에 매수하고 이번 장의 최저점에 매도한 다고 하더라도 4.3억의 수익을 얻을 수 있었습니다. 가치가 있기에 앞으로도 비슷한 수준으로 매매가 상승이 기대되어 장기보유가 가능한 단지의 그래프는 이런 모습을 보여줍니다.
부산 수영구의 04년식 수영강변E편한세상 2차입니다. 수영강을 사이에 두고 센텀을 마주보고 있으나 초등학교를 가기 위해서는 대로를 건너야 하고 주변에 상권이 부족해 선호도가 다소 떨어지는 단지입니다. 그렇기 때문에 지난장 고점에 3.6억이었던 가격이 이번 장 저점에 3.4억이 되었습니다.
장기 보유하는 경우 내가 산 가격과 다시 만나게 될 수 있 습니다. 돈을 벌 수 있기 때문에 충분히 투자가 가능하지만 목표한 매도가에 도달하였다면과감하게 매도해야하는 단기보유 단지의 그래프는 이런 흐 름을 보여줍니다.
2. 그러면 지방에 장기보유가 가능한 단지는 없는건가요?
그럼 지방에 있는 단지는 대장도 단기보유해야하는 것일까요?
부산의 대장급인 해운대구의 06년식 트럼프월드센텀1단 지를 살펴보겠습니다.
지난 장 전고점인 8억에 매수하고 이번 장 저점인 12억에 매도한다고 하더라도 4억의 수익을 낼 수 있었습니다. 전세가도 지난 장의 전고점을 만나지 않고 우상향 하고 있네요. 대장단지라면 충분히 장기 보유가 가능하다는 것을 알 수 있습니다.
그렇다면 어디까지 장기보유가 가능할까요?
부산 남구 대장인 13년식 대연힐스테이트푸르지오입니다. 단지환경도 쾌적하고 2호선도 가까우며 단지 내에 초등학 교가 있고 남천동 학원가도 이용이 가능해 선호도가 매우 높은 단지입니다.
그래프를 보시면 트럼프월드센텀과의 차이점이 보이실겁 니다.
지난 장의 전고점과 이번 장의 전저점 사이 1.5억의 수익이 있어 상승에 차이가 있음을 알 수 있습니다.
실거주의 경우 장기보유를 생각해볼 수 있으나 그 수익이 아쉬울 수 있겠습니다.
또한 전세가의 흐름을 보면 지난 장의 전세 전고점을 지금까지도 회복하지 못한 모습을 볼 수 있는데요, 투자한 뒤에 장기보유하는 경우에도 공급에 따른 역전세 위험으로 운영이 어려울 수 있습니다.
결론적으로 광역시의 대장급은 장기보유가 가능하지만 그 이하는 장기보유를 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 실거주와 투자 모두 더 좋은 단지로 갈아타는 노력이 필요 합니다.
3. 그럼 서울도 선호도가 낮으면 단기보유해야할까요?
부산 남구의 대장 단지도 장기보유를 보수적으로 생각해야 한다면 서울에서 선호도가 빠지는 단지도 단기보유를 생각해야하는 것 아닌가 하는 생각이 드실겁니다. 먼저 여러분이 아는 서울 단지 중 장기보유가 어렵다고 생각하는 단지를 하나 생각해보세요.
저는 동대문구 답십리동의 97년식 우성그린을 예로 들어 보고자 합니다.
지난 시장 고점에 매수하여 이번 시장 저점에 매도하였더 라도 2.7억의 수익을 얻을 수 있었습니다.
더욱이 전세가가 지난 장의 고점에 비해서 상승한 모습을 볼 수 있습니다.
물론 더 좋은 단지로 갈아탈 수 있다면 갈아타기를 적극 고려해야하지만 가치가 상승하고 있으며, 전세도 지방에 비해 안정적으로 운영할 수 있기에 충분히 장기보유가 가능한 단지라 생각됩니다.
(부산과 비슷한 시기인 17년에 매수했더라도 비슷한 금액 을 벌 수 있었네요)
부산 남구 대장보다도 더 장기보유에 적합한 단지라 생각 이 되는데요
그만큼 서울의 수요가 크다는 의미일 수 있겠습니다.
결론적으로 서울에 있는 모든 단지가 장기보유가 가능한 것은 아니지만 4군의 후순위 단지라고 하더라도 수요가 있다면 충분히 장기보유가 가능하다는 것을 알 수 있습니다.
4. 결론
분석을 통해 다음과 같은 결론을 내릴 수 있습니다.
광역시의 대장급이 아니라면 매매가의 상승과 전세 운영 측면에서 장기보유는 보수적으로 생각해야 한다. 반면 서울은 4군의 선호도가 빠지는 단지라고 하더라도 매매가가 상승하고 운영이 지방에 비해 용이하므로 장기보유를 고려할 수 있다.
여러분이 매수를 고려하고 있는 단지는 어디인가요?
내가 보고있는 단지가 장기보유가 가능한지, 매도를 고려해야 하는 단지인지 판단하는 데에 제 글이 도움이 되기를 바랍니다.
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