안녕하세요
소망하는 모든 것이 이루어져 은하수처럼 펼쳐질
미리마아 입니다.
이번 실전반 1강은 제주바다님께서 강의해 주셨습니다.
그것도
<수도권 실전 투자의 확실한 기준>
에 대해서 말이죠!!😍
가치투자, 장기투자로 가장 궁극적인 목표인 수도권이
많이 궁금했었는데 이번 시간에
수도권 시장의 사이클과 투자 전략 그리고 투자 실행 계획까지
전체를 정리 해주셨습니다.
목표: 순자산 30억. 반드시 수도권 투자한다.
✔️중요 포인트 : 내가 어떻게 하면 싸게 살 수 있을까?
첫째, 수도권 시장 사이클을 이해 한다.
과거 시장을 보면 전반적인 시장 흐름은 있지만,
단 한해도 같은 시장 상황인 적이 없었기에
하락장에서 시장지수로 지역을 판단하지 말고,
반드시 개별지역,개별단지를 통해서
투자처를 찾아야 한다고 하셨습니다.
우리가 매주 주말마다 혹은 평일에
다른 사람들은 하락장이라 부동산에 별 관심도 없을 때
발톱에 멍이 들어가며 동네를 돌고,
단지를 돌고, 매물 하나하나를 뒤져봐야 하는
이유가 여기에 있구나..싶었습니다.
우리의 노력은 헛되지 않을꺼에요!!ㅠㅠ
그리고 지금 같은 하락장에서는 상승장 때와 다르게
매물이 증가하여 거래량이 감소함으로써
매매가격이 협상이 가능하다는 장점이 있고,
빌라 전세가 위험한 분위기로 아파트로의
수요 전환이 많아지면서 전세 수요가 증가 하고 있으며,
24년 이후 공급도 줄어들어
장기적인 전세가격의 위험부담을 덜 수 있어
하락장의 시기를 충분히 활용해 투자접근을
시도할 만한 가치가 있다는 걸 알 수 있었습니다.
이제 우리는
가치 있는 지역을, 물건을 찾기만 하면 되는거에요!!
그렇다면
수도권 시장의 특징을 알아야 가치 판단을 할 수 있겠네요,
수도권 투자 우선순위 기준
1.급지(입지평가)-호재,재개발 등으로 변동가능
+비슷한 투자금이면 더 좋은 급지 선택.
2.생활권(선호도)-신축택지,교통호재,양질의 일자리 생활권은
급지를 뛰어넘는다.
3.업무지구 접근성(역세권)-주요업무지구(강남,판교,여의도) 30분내, 1시간 내 도착.
+버스,지하철/지하철 환승/자차 접근성 고려
4.연식-매매가와 전세가는 신축부터 구축으로 갈수록 움직임이 이해가 갔으나
의외로 신축이 ㄱㅇㅅㅈ에서 투자하기 좋다는 말씀에
ㄱㅇㅅㅈ의 메리트를 알 수 있었다.
+같은 생활권에 대단지 신축 있다면,
역세권 보다 연식을 택해야 함.(전세가율 유리)
기준을 확인하고
수도권 시장 현재 가격과 투자금,하락률을 알려주셨다.
지금도 금액별로 수도권에 투자 가능한 곳이 있고,
내 투자금에 맞는 곳을 나눠서
설명해 주셔서
현재상황에서 어디로 달려가 봐야 할지 파악 할 수 있었다.
둘째, 수도권 투자 접근법!
ㅈㅅㄱㅇ 60% 이상 일 때 투자해야 하는 지역과
ㅈㅅㄱㅇ 80% 이상일 때 투자해야 하는 지역으로 나뉘는데
1-4급지 강남접근성 1시간 이내 땅가치 지역은
ㅈㅅㄱㅇ 7~80% 구간부터 급격한 상승으로 투자타이밍을 잡기 어렵기에
60%이상일 때 투자하라는 것을 제주바다님의
설명을 듣고 이해 할 수 있었다.
결국 싸게 사는게 중요한데, 좋지 않은 것 싸다고 여러개 사기보다
좋은가치 아파트를 기회 있을 때 사고,
투자금을 회수 한 후, 회수금을 짤라서 재투자 하면 된다는
말씀에 새로운 희망이 보였다!
이런 방법이 있구나!!
지금, 겨울시장에서 4급지 이상 1채 사고,
봄시장이 되면 차익금으로 3~4채 쓸어담기!!
그럼 어디를 사야할까?
수도권을 권역별로 나눠서 생각해 본다면
연령별 인구, 가구 소득으로 추정해 보면
좋은 곳이 계속 더 좋아진다고 하셨다.
동남>남>서>동북
좋은 곳 가능한 입지 시세를 계속 트레킹 해 볼 필요가 있어보인다.
단 권역별 투자전략이 나눠지니
동남- 강남접근성, 학군지 연식보다 입지!
+입지 좋은 경기도 2급지> 서울 3급지(신축택지)
남- 대규모 택지개발로 공급 체크
4급지 투자시, 비역세권 구축84 < 역세권 신축59
서-광명>서울5급지
+무조건 서울투자가 좋은것은 아님
동북- 교통좋은 2급지 부터 투자 필요
+배드타운으로 연식<교통입지
무조건 서울 투자가 좋은 것이 아니고,
권역별 마다의 특징이 다르기 때문에
특징을 알고 투자해야 제대로 된 투자를 할 수 있다는 걸
알게 되었다.
셋째, 투자실행 계획
지금은 종잣돈이 충분하다면 큰 것 부터 담아야 하는 시기.
취득세 때문에 투자를 못하는 건 안되지만 일부러 거꾸로 할 필요는 없다.
시세차익과 취득세를 비교하여 이익이 나는 것으로 실행 할 필요가 있다.
그리고 임대 사업자 등록은 투자금 회수 후 하라고 하셨는데
오히려 의무임대기간 10년으로 묶여 있어
의도치 않았지만 장기투자가 되어서
더 많은 수익을 나게 해주기도 했다는 점이
법을 지키면서 수익을 얻을 수 있는 방법이 되기도 했구나
하면서 시장사이클과 법을 적절히 잘 활용하는 법을 배울 수 있었다.
마지막으로 장기 입주물량은 반드시 영향을 주기에
꼭 입주물량을 확인하고 전세 안전장치까지
마련하는 방법을 알려주셨다.
수도권 투자의 기본방향은
10년간 보유하며 매도 하지 않을 만한
가치있는 물건을 매수한다
임을 항상 염두해 두고 투자해야겠다.
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