[실전31기 준삭스 신고 2구역 투자는 우리가 삭three 육육이] 생활권별 단지 분석을 통해 투자 우선순위 남기는 방법(생활권별 단지 분석 템플릿 공유)

안녕하세요!

실전 31기 23조 6번째 쓰리&양말 육육이입니다!

벌써 3주차에 들어가고 있는 실전 31기

이제 저희에게 남은 시간은 단 2주!

임장은 매물임장, 임보는 단지분석&결론이 남아있는데요!

결론으로 가기까지의 큰 벽과 같은

단지분석

이제 저희 단지분석의 굴레에 들어가게 됩니다...

단지 선호도를 파악하기 위한 매우 중요한 단계이지만

뒤로 갈수록 복붙을 반복하는 스스로를 발견하게 되는데요!

물론 그 과정에서 단지에 대해 파악할 수 있는 것은 많지만!

그래서 나는 어떤 단지에 먼저 투자하지???

라는 본질적인 질문에 답변할 수 있느냐는 또 다른 문제라는 생각이 듭니다!

그래서 저는 단지 하나하나의 장표를 작성한 후

최종적으로 단지 선호도를 정리할 수 있는 생활권별 단지 분석 장표를 작성하는데요!

오늘 그 장표의 작성법과 템플릿을 공유해보고자 합니다.

개별 단지의 장표만으로는 단지 선호도를 정리하는데 부족함을 느낀다!

생활권의 모든 단지를 한판에 정리하고 싶다!

이런 필요성을 느끼시는 분들에게 이 글이 도움이 되었으면 좋겠습니다.

제가 하는 방법은 바로

시세지도를 활용하는 방법인데요!

앞선 사임에서 작성하는 시세지도에

손품과 발품을 통해 파악한 생활권의 입지, 가격, 단지 선호도를 정리하는 방법입니다.

아래가 완성된 장표인데요!

첫번째. 시세지도에 단지 선호도, 비교평가에 대한 나의 생각 남기기

두번째. 생활권별 주요 입지 요소, 1등 단지, 시세특징 기록

세번째. 모든 단지 매매가, 전세가 변화 확인

저는 이렇게 3가지 내용을 작성하는데요!

어떤 내용이 들어가는지 하나하나 자세히 살펴보겠습니다!

첫번째. 시세지도에 단지 선호도&비교평가에 대한 나의 생각 남기기

첫번째는 생활권 시세지도에 자신이 지금까지 파악한 단지 선호도를 상중하로 매겨보고,

가치 대비 싸다고 생각하는 단지에 대한 생각을 남기는 것인데요!

저희는 결국 가치 대비 싼 물건을 매수하는 것이 목적이기 때문에

가치 그리고 가격

에 대한 자신의 생각을 정리하고 이를 투자와 연결시켜야 하는데요!

물론 결국 최종적으로는 임장지 전체에서 단지 선호도, 저평가 여부를 판단해야 하지만

그렇게 하기 위한 중간 단계라고 보시면 될 것 같습니다.

생활권 내에서의 단지 선호도 파악이 안 되는데 임장지 전체의 선호도 분석이 될리가 없겠죠!

안양시 동안구의 인덕원 생활권을 예시로 들자면,

인덕원역과 가까운 지가 단지선호도를 판단하는데 있어 핵심이라고 생각하여

인덕원마을삼성 > 인덕원센트럴푸르지오 > 대림2차 > 래미안인덕원더포인트

라고 순위를 매겼는데요!

꼭 단지 순위를 하나하나 매기지 않아도

상중하 그룹핑을 통해

내가 파악한 단지 선호도를 기록하는 과정입니다!

만약 이 과정에서 단지 선호도에 대한 파악이 잘 되지 않는다?

그럼 앞선 과정에서 단지 분석을 제대로 안했거나,

임장에서 부족한 부분이 있었다는 걸 생각해볼 수 있겠죠?

이렇게 단지 선호도를 기록하고

내가 파악한 가치에 왜곡된 가격,

즉 가치 대비 싸다! 비싸다!고 느껴지는 단지는 따로 표시해보고

매물임장 후보로 넣을 수도 있습니다!

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추가로 단지 선호도와 가격에 대한 전체적인 생각, 질문도 함께 남기면

첫번째 부분이 완성됩니다!

두번째. 생활권별 주요 입지 요소, 1등 단지, 시세특징 기록

두번째는 생활권별 주요 입지 요소, 1등 단지와 그 특징, 생활권의 가격 형성

에 대한 자신의 생각을 정리하는 것인데요!

쉽게 말해서 앞선 첫번째 내용을 정리하는 과정입니다!

이 생활권에서 어떤 입지 요소가 단지 선호도에 있어 중요한지!

즉, 왜 이 동네에 사람들이 살고, 어떤 단지를 좋아하는지!

1등 단지를 사람들이 왜 좋아하는지!

1등 단지의 선호 요소가 곧 생활권의 선호 요소와 연결되겠죠!

이 생활권의 가격은 무엇을 기준으로 형성되는 것 같은지!

앞선 단지 선호도를 가격과 연결시키는 과정까지!

머리에 떠다니는 생활권에 대한 자신의 생각, 이를 투자와 연결하는 과정을

글로 기록하는 과정이라고 생각하시면 될 것 같습니다!

정답이 아니면 어쩌지?? 라는 생각이 드시겠지만,

앞선 과정에서 내가 단지 선호도를 잘 파악했나?

투자 우선순위 잘 잡고 있는가?

를 확인하는 과정이고,

마찬가지로 이 부분이 잘 안 된다면

앞선 단지 선호도 파악 과정이 미흡했고 보충이 필요하겠구나 생각해볼 수 있겠죠!

세번째. 단지의 매매가, 전세가 변화 확인

마지막은 생활권내 단지들의 매매가, 전세가 변화를 확인하는 단계인데요!

일명 아실에서 그래프 붙여보기입니다!

생활권 내 단지들의 매매가와 전세가가 과거에는 어떻게 변했는지 확인함으로써

내가 판단한 단지 선호도가 맞았는지 검증하는 작업인데요!

다만 여기서 조심해야 할 건 첫번째와 두번째 내용은 순서가 바뀌어도 되지만

첫번째와 두번째 내용을 하지 않고, 세번째를 먼저 하는 것은 절대!!!!! 안된다는 겁니다.

단지 선호도에 대한 자신의 생각을 정리하지 않은 채

세번째 단계를 진행한다는 건

수학 문제를 풀지 않고 답지를 먼저 본 후 답지를 그대로 베끼는 것과 같습니다!

심지어 그 답지가 정답이 아닐수도 있다는!!!!!

반드시 1단계, 2단계를 거치며 자신의 생각을 충분히 정리한 후

3단계에서 검증, 확인하는 작업을 진행하셔야 합니다!ㅎㅎ

이 단계에서는 단지 선호도에 대한 검증 뿐만 아니라

이 생활권 가격에 대한 전반적인 생각,

매매가, 전세가 수준이 현재 어느 정도이고 회복했는지,

이에 대한 자신의 궁금증까지! 많은 것을 남길 수 있습니다!

그리고 이때 생기는 궁금증을 추가적인 가설검증과 전임, 매임을 통해 확인할 수 있겠죠!

이렇게 제가 생활권별 단지 분석을 어떻게 하는지 작성해보았는데요!

설명이 어렵지는 않으셨을지...걱정이 됩니다ㅎㅎ

저는 각 단지의 장표를 기계적으로 작성하는 방법만으로는 단지 선호도를 파악하기 부족하다고 느껴져

조금씩 장표를 업데이트하여 생활권별 단지 분석을 진행하고 있는데요!

이 방법만이 정답은 아니니,

이런 식으로 단지분석을 한판에 정리하는 방법이 있구나

정도로 참고하시면 좋을 것 같습니다!

템플릿도 함께 첨부하니 참고해주세요^^

글씨체는 에스코어 드림입니다.

단지 임장+사전임보 제출+튜터링 데이까지!

정말 스펙타클한 실전 31기 2주차였는데요!

이번 한 주 너무너무 고생 많으셨고,

남은 실전 과정 끝까지 화이팅하시길 바랍니다!