안녕하세요!
월부학교 여름학기 10반 육육이입니다!
오늘은 제가 세낀 1호기를 매수하면서 경험했던 내용을 바탕으로 유의할 점을 말씀드리려고 합니다.
요즘 대출 규제가 강화되면서 투자로 주전세 물건이나 세낀 물건을 보시는 분들이 많으실 텐데요.
세낀 물건은 보통 전세 뺄 필요 없으니 쉽지 않나?
생각하실 수 있지만 은근히 신경쓸 게 많다는 것!
전세 낀 물건을 투자로 보고 계시는 분들은 이 글을 읽고 꼭 잘 챙기시길 바랍니다!
세낀 물건을 매수할 때의 프로세스를 먼저 살펴보겠습니다!
세낀 물건의 매수 결정을 했다면
특약 체크 > 가계약금 > 계약서 작성(가계약금 제외 계약금)
> 잔금(매수가와 전세금 차액-계약금)하면서 등기 받기
위의 프로세스로 투자를 진행하게 됩니다!
이때 대부분의 과정은 비슷한데요.
단 하나 현재 내가 산 물건을 전세입자가 점유하고 있다는 겁니다!
그렇기 때문에 가계약금 단계부터 반드시 현 세입자와 관련된 서류, 대출 여부 및 금액 등을 확인해야 합니다.
어떤 것을 확인해야 하는지 지금부터 살펴보겠습니다.
첫 번째. 기존 전세계약서
현세입자는 매도인과 전세 계약을 했기 때문에 특약 내용을 더더욱 꼼꼼히 확인해야 합니다.
예를 들어
혹시 반려동물을 키우는 등의 이유로 벽지 손상이 있거나 기타 사유로 집에 파손이 있는 경우
세입자가 복구하고 퇴거한다는 특약 사항이 있다면 반드시 손상 여부를 확인하고 특약을 이행할 수 있도록 해야 합니다.
실제 저의 1호기는 기존 세입자가 반려묘를 키우고 있는 상황이었고, 벽지 손상이 꽤 심했습니다.
제가 직접 눈으로 벽지를 꼼꼼히 살피고 도배가 필요한 면을 단면도에 명확히 표시하여 도배를 부탁드렸습니다.
만약 제가 꼼꼼히 확인하지 않고 새로운 세입자를 구했다면?
제 돈으로 도배를 해야 하는 상황이 생겼겠죠?
전세계약서를 확인해야 하는 더 큰 이유는 전세 만기일을 정확히 알기 위함도 있는데요.
기존 세입자의 전세 만기일을 정확히 알아야 새로운 세입자가 들어올 날짜도 조정할 수 있고,
무엇보다 잔금을 하는 상황을 막을 수 있습니다.
간혹 전세계약 갱신을 할 때
중개비를 아끼려고 기존 전세 계약을 중개해 주신 사장님 없이 갱신 계약서를 쓰는 경우가 있습니다.
그때 딱 2년 뒤로 만기일을 미루지 않고 며칠 일찍 세입자가 퇴거하는 계약을 진행했다면?
(예: 첫 번째 전세계약 만기 25년 7월 25일 > 두 번째 전세계약 만기는 5일 앞당겨 27년 7월 20일)
제가 그걸 제대로 확인하지 않고 당연히 7월 25일이 만기라 생각하고 새로운 세입자를 구한다면?
저는 5일이라는 기간 동안 기존 세입자의 전세금을 그대로 돌려줘야 합니다.
즉, 5일간 잔금(두둥..)을 하게 되는거죠.
지방의 경우는 잔금 가능한 물건을 투자할 것이기에 충분히 감당은 가능하겠지만
안 생기면 더 좋은 상황이겠죠?
두 번째. 계약갱신요구권 행사 여부 확인서
두 번째는 계약갱신 관련 서류입니다.
현세입자가 계약갱신을 사용한 상태라면 구두나 사장님을 통해서만 확인할 것이 아니라
반드시 서류로 남겨두어야 한다는 것입니다.
설마 세입자가 계약갱신 썼는데 갑자기 계약갱신 안 썼다고 우기겠어?
할 수 있지만 계약갱신을 계약서를 제대로 쓰지 않고 집주인과 임의로 진행했다면
갱신했다는 구체적인 증빙이 없을 수도 있습니다.
만약 곧 새로운 세입자를 맞출 수 있는 시기인데
현세입자의 전세금과 현 전세시세의 차이가 심하다면(현세입자 전세금이 너무 낮다면)
전세금을 올려받을 수 있는 기회를 날리게 되는거죠!
따라서 구두로 한 약속이나 사장님의 말씀만 듣지 말고
반드시 “계약갱신요구권 행사 여부 확인서”를 받아두셔야 한다는 거 잊지 마시길 바랍니다!
세 번째. 대출 금액 및 보증금 반환 방식 확인
마지막은 현세입자의 대출금액과 보증금 반환 방식 확인하는 것입니다.
전세금 중 일부를 대출로 들어오는 세입자가 많기에 이 부분도 매우 중요한데요.
정확히 얼마가 대출금인지는 물론,
추후 현세입자가 퇴거 시 대출금을 어떻게 반환해야 하는지를 반드시 확인하셔야 합니다.
확인하는 방법은
- 매도인과 사장님께 1차 확인
전세입자의 대출 실행 은행에 직접 전화해서 최종 확인
임차보증금반환 채권양도방식이라면 전세금 중 대출금을 세입자가 아닌 은행에 직접 반환해야 합니다.
쉽게 은행에 전화해서 대출금을 은행에 반환해야 하는지 세입자에게 줘도 되는지 물어보시면 됩니다.
만약 은행에 반환해야 하는 대출인데 세입자에게 상환하고,
세입자가 은행에 갚지 않는다면 정말 최악으로 제 돈으로 대출금을 은행에 다시 줘야 하는 상황이 생길 수도 있습니다.
(생각만해도 아찔하네요…)
이렇게 세낀 물건을 살 때 반드시 확인해야 하는 부분을 말씀드렸습니다.
이 내용들을 체크하지 않으시면 작게는 수리비, 크게는 잔금을 해야 하는 손해를 볼 수 있습니다.
세낀 물건을 투자하시는 분들께 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다!
글 읽어주셔서 감사합니다:)
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