[서투기 25기 19조 꿈꾸는파파] 2주차 강의 후기_같은 투자금으로 제대로 비교평가해서 더 좋은 투자처 찾기 (양파링님)

안녕하세요!

경제적 자유와 매일 성장하고 싶은

꿈꾸는 파파입니다.

*머니머니님이 만들어주신 네임이미지* 

감사합니다.

월급쟁이 부자들

“서울투자기초반”_2주차

-더 좋은 투자처 찾는 비교평가 방법  -

지난 1주차에서 서울/경기 투자에 있어 ​

어떤 부분을 준비해야 하는지

배울 수 있었습니다.

잠깐 복습하기

1주차 강의 키워드

​

가격 👉🏻 가치

점 👉🏻 선

최고 👉🏻 최선

그리고 이번 2주차에 배운 강의 내용에 대해 알아보면

이번 강의에서 남겨야 할 키워드를 뽑아보면 다음과 같습니다.

​

가치 - 가격 - 기회

그리고 투자 우선순위 결정

+ 비교평가

[Opening]

🔍 본

[서울과 경기도 비교 평가 프로세스]

• 무조건 서울 vs 괜찮은 수도권(경기도)

  -  같은 투자금으로 선택에 따라 결과는 다르다.

  - 결국 앞마당/시야가 넓어야 한다. (넓은 Pool 가져야 한다)

💡깨

투자에 있어 행동도 중요하지만, 그 행동을 어떤 것을 했는지도 중요하다.

그 결과가 단기적으로 차이가 없을 수 있으마, 장기적 (상승장)에서는 다르게 영향을 준다.

그래서 앞마당을 넓혀야 하고, 지역/생활권/단지 가치를 알아야 한다.

아는 내용이지만, 쉽게 행동하기가 어려운 것이라 생각이 든다.

📌적

현재 가격에 대해 그룹으로 나눠서 단지 보기 (전고점 대비 현재 모습)

그리고 그 단지의 입지요소 파악하기 (어떤 이유로 가격이 이렇게 움직이고 있는지)

[Part1. 서울/경기 지역별 위상]

🔍 본

비교 지역 판단하기

Zoom Out) 평단가 + 랜드마크 비교

Zoom In) 생활권별/연식별/평형별 가격감 잡기

Tip) 지금 투자물건이 날아가더라도 내 후보 Pool에서 급지를 낮춰서 선택하지 말고

       비슷한 급지에서 먼저 찾아보는 것이 중요하다.

💡깨

가격 감을 잡을 때 그전에는 그냥 지역/단지 가격을 외우려고만 했는데

강의에서 배운데로 Zoom In/Outm 하면서 그룹핑하면서 가격을 이해하니

대략적인 가격 감을 조금 더 쉽게 잡을 수 있었다.

📌적

임장지역 가격 그룹핑하면서 감잡기

 **시세트레킹 단지에 대해  4가지 카테고리 추가**

[Part2. 지역 분석_서울 OOO분석]

🔍 본

가치와 가격을 알고 기회를 확인해서 투자 우선순위를 결정

OOO지역의 입지 (지역개요, 입지분석), 가격 (생활권별 분석, 주요단지 가격)

투자 궁금점에 대한 설명 이해 

OOO지역이 가지고 있는 입지 이해

 -직장: 배드타운 or 업무지고

 -교통: 강남접근성이 어떤지 / 교통 호재 여부 및 실현성 그리고 파급성

 -학군: 외부 수요를 끌어드릴수 있는지 / 지역내 선호 학군은

 -환경: 사람들이 좋아하는 환경요소를 가지고 있는지

 -공급: 지역 공급 및 주변 공급

💡깨

이미 알고 있는 앞마당에 대해 강의를 통해 조금 더 OOO지역에 대해 이해를 제대로 할 수 있었다.

그리고 내가 알고 있는 부분과 다르게 알고 있는 부분 설명을 들으면서 다시 한번

생활권의 특징을 이해하고 생활권별 위상을 알게 되었다.

📌적

생활권을 지도에 올리고 각 특징(입지요인)을 정리하기

[Part3. 서울&경기 비교평가 하는 방법]

🔍 본

가치-가격-리스크 판단하기

가치: 입지가치 + 상품가치 + 선호도

 . 입지가치: 땅의 가치

 . 상품가치: 연식, 세대수, 브랜드

 . 선호도: 사람들이 더 좋아하는 곳

가격: 현재 시점 저평가 기준 고려 (전고점 돌파/전고점 이하/전고점 대비 20%이상 하락)

        네이버 시세 → 현장 시세 파악

        투자금 재점검 (매매-전세 + 기타비용)

리스크: 전세세팅 (조건, 공급)

💡깨

비교평가에 있어 단계적으로 검토하는 방법을 통해 같은 투자금으로 더 좋은 단지를 고를 수 있는 방법에 대해 이해를 할 수 있었다. 또한, 지금 시장에서 가격을 어떤 기준으로 바라보고 투자로 접근해야 하는지도 알게 된 강의였다.

무조건 전고점 대비 싼 가격을 보는 것이 아니라, 즉 가격을 먼저 보고 판단하기보다

단지의 가치를 제대로 판단 (입지/상품성/선호도)하고 비교평가를 하고 그 가치에 가격을 입히면서

어떤 단지를 더 사람들이 선호하고 그 지역이 가지는 위상을 파악하면서 투자 방향을 결정하는 것이 필요하다는 생각이 들었다. 시세 트레킹을 하면서 가격에만 너무 집중하지 말아야 겠다.

📌적

생활권 선호도에 대해 생활권 선호가치 / 가격 특징 / 전고점 (더 좋아하는 곳 / 덜 좋아하는 곳) 정리

앞마당 주요 단지들 상승장 최고가에 대해 생활권별로 구분해서 정리하기