[라비아: 뉴스 요약정리] 재개발& 재건축 평균 소요기간 중 OO때인지 확인하세요!

임장을 다니다보면 아파트 입구 현수막에

재개발~ 재건축~ 리모델링~

요 3개의 단어 중 하나는 보게 되곤 합니다.

각각 뭐가 다른건가 궁금하시죠?!

1️⃣ 재개발이란?

의미 및 목적

• 오래된 낙후 지역을 철거한 후, 기반시설(도로, 상하수도, 공원 등)을 정비하고 건물을 새로 짓는 사업입니다.
• 주로 노후한 단독주택 밀집지역이나 기반시설이 부족한 지역에서 이루어지며, 도시환경을 전면적으로 개선합니다.

특징

• 사업 주체: 조합 + 민간 건설사
• 관리 법률: 「도시 및 주거환경정비법」
• 공공기여: 도로, 공원 등 인프라 구축 의무
• 사업성: 토지 용도가 변경되고, 용적률이 증가하여 대체로 높은 수익 기대 가능

예시

• 서울 성수동, 한남동 일대 재개발 등

2️⃣ 재건축이란?

의미 및 목적

• 기존 아파트 단지의 노후 건물을 철거한 후, 새로운 아파트 단지를 짓는 사업입니다.
• 단지 내 기반시설(도로, 하수도 등)이 양호하지만, 건물 자체가 노후화된 경우 진행됩니다.

특징

• 사업 주체: 아파트 입주자(소유자)로 구성된 재건축조합 + 건설사
• 관리 법률: 「도시 및 주거환경정비법」
• 사업 조건: 아파트 준공 후 통상 30년 이상 경과, 안전진단 평가 통과 필수
• 사업성: 주거지로서 이미 기반시설이 갖춰져 있고 입지 조건이 우수해 높은 수익 가능성 존재

예시

• 서울 강남구 압구정 현대아파트, 개포주공아파트 등

3️⃣ 아파트 리모델링이란?

의미 및 목적

• 건물을 완전히 철거하지 않고, 기존 건물의 구조를 유지한 채 내부 구조 변경, 수직/수평 증축 등을 통해 주거 환경을 개선하는 사업입니다.
• 최근 재건축의 규제가 심한 지역에서 대안으로 주목받고 있습니다.

특징

• 사업 주체: 기존 입주민 중심의 리모델링 조합 + 건설사
• 관리 법률: 「주택법」
• 조건: 준공 후 15년 이상 지난 아파트
• 증축 범위: 수직 증축(최대 3개층 추가), 수평 증축(기존 면적의 30~40% 범위 내)
• 장점: 상대적으로 사업 기간이 짧고, 주민 갈등과 비용 부담이 재건축보다 적음

예시

• 서울 송파구 문정시영, 성남 분당구 정자동 느티마을 등

쉽게 말하면,

재개발은 마을 하나를 다시 짓는거고,

재건축은 아파트만 다시 짓는거고,

리모델링은 아파트는 그대로 둔채 증축이나 내부 구조나 수리만 하는 것입니다.

보통 이런건 오~~~래 걸린다던데…

별로 중요한거 아니지 않나?! 싶었는데요.

종종 투자 관점에서 재개발, 재건축은 관리처분인가 기준으로 봐야 한다는 말을 듣곤 했습니다.

도대체 왜 관리처분인가를 중요한 기준으로 삼는걸까? 라는 궁금증이 있었는데요.

관리처분인가는 재개발·재건축 사업에서 매우 중요한 단계 중 하나로, 

조합원들이 받을 주택과 부담금이 최종적으로 확정되는 단계입니다. 

이 단계 이후에는 사실상 사업 취소가 어렵기 때문에 투자자에게도 의미가 큰 단계입니다.

📌 관리처분인가의 의미와 중요성

• 재개발·재건축 사업의 단계는 다음과 같습니다.

정비계획 수립 → 조합설립인가 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주 및 철거 → 착공 → 준공 및 입주

• 관리처분인가는 이 중 사업시행인가 이후, 이주·철거 전에 진행되는 단계로서,
  • 조합원들에게 구체적으로 어느 위치에, 어느 규모의 아파트를 배정받을지 확정됩니다.
  • 추가분담금(부담금)의 금액이 결정됩니다.

• 법적 근거는 「도시 및 주거환경정비법」이며, 이 단계 이후에는 사업 취소가 사실상 불가능합니다.

   

📌 관리처분인가 단계에서 이루어지는 일

1. 분양계획 확정
   • 전체 세대수, 일반분양 물량, 조합원 분양 물량 확정
   • 조합원의 지분 및 권리 평가에 따른 배정 세대 크기와 위치 확정
2. 조합원 권리 확정 및 추가부담금 결정
   • 조합원들이 받을 아파트 면적, 추가 비용(추가분담금) 확정
   • 권리가액(종전자산 평가액)과 분양가액 차이를 정산
3. 사업 리스크 감소
   • 관리처분인가 이후에는 법적, 행정적 안정성이 높아져 사업 지연 및 무산 리스크가 크게 감소

그러니 관리처분인가라고 되어 있는 단지라면 평균 4~5년 내로 아파트가 새로 들어서겠구나 라고

미리 전세 리스크 관리로든, 매매하는 부분에서든 참고로 볼 수 있을것 같습니다.