안녕하세요.
최강파이어입니다.
인구 10만인 지방 소도시에 가지고 있던
0호기 물건을 드디어 매도하였습니다.
2021년 폭등장에 무지성 투기로 매수하였지만
4년을 보유하는 과정에서(매수-전세-역전세-매도의 1사이클을)
많은 가르침을 준 물건을
저환수원리를 적용해서
복기해보겠습니다.
저평가
제가 이 물건을 매수한 때는 2021년 5월
전국 아파트가 폭등의 시기를 거치면서 다 오르고
제가 사는 지역까지도 전국의 돈이 흘러왔고
상급지는 2021년초에 가격이 올랐습니다.
2020년 겨울에 아파트를 매수하려다
마음에 드는 곳이 없어서 전세를 선택했는데
급격한 가격상승으로 조급해졌고
살 수 있는 아파트를 찾기 시작했습니다.
지역에서 선호하는 생활권 아파트는 이미 가격이 오른 상황이어서
어쩔 수 없이 덜 오른 아파트를 찾아서 후순위 지역으로 넘어갔습니다.
덜 좋아하는 지역이지만 선호하는 신축아파트였고(빨간색 그래프)
바닥에서는 올라오고 있었지만 전고점 보다 저렴한 상황이었기에
매수를 결정하였습니다.(전적으로 와이프의 현명한 선택이었습니다)
고평가 시기였지만 상대적 저평가 물건을 저렴하게 매수했기에(kb시세보다 싸게 매수)
전국적 하락장인 22년~23년에도
매수한 가격보다 높은 가격을 유지할 수 있었습니다.
잘한 점 : 급격하게 올라간 좋은 아파트 대신 감당가능하고 덜 오른 아파트 매수한 것
아쉬운 점 : 조금만 일찍 관심을 가졌으면 더 저렴한 가격에 가치있는 것을 매수할 수 있었다.
환금성
0호기는 3층에 비선호 타입.
매수를 할 때는 물건 자체가 많이 없어서
세세하게 신경쓰지 않았고
전세를 놓을때도 신축이어서 많은 어려움은 없었습니다.
그러나 하락장에 실거주 위주로 거래되는 시장에서
매도를 하면서 환금성이 얼마나 중요한지 깨달을 수 있었습니다.
부동산을 방문해서
부사님들에게 가격을 조정할테니 손님을 붙여달라고 해도
저층, 비선호 타입의 단점을 강조하시면서
못 판다고 부정적으로 이야기 하시는 분도 있었습니다.
(네이버 부동산에 광고나온 다른 물건들도 이미 가격조정은 다 된다고~~~)
상승흐름일 때는 괜찮았지만
하락장에서는 타입, 향, 층이 모두 영향을 준다는 것을 깨닫게 되었습니다.
지금처럼 물건을 고를 수 있을 때는
단순히 최저가 물건을 고집하는 것이 아니고
선호도 높은 향, 층, 타입 물건을
저층 가격에 매수하는 것이 운용측면에서 더 유리할 수도 있는 것 같습니다.
수익성
저희가 강의에서 배우는 수익성의 기준은
수도권 200%, 지방 100%입니다.
그러나 저의 수익률은
초기 투자금 기준 60%,
역전세를 막기 위해 추가 들어간 금액 기준 43%입니다.
4년을 보유했기 때문에
연간 수익률 기준으로 10% 정도 되는 것 같습니다.
강의에서 알려주시는 내용을 생각하면
아쉬운 수익률일 수 있지만
그 전에 제가 투자했던 주식, 예금, 부동산 등과
비교하면 조금 더 높은 수익률을 기록했습니다.
그리고 단순히 예금에 보유했을 때와 비교하면
4천만원 정도의 초과 수익을 올릴 수 있었습니다
원금보장
2025년 5월 기준 평균 전세가율이 61%인데
제가 투자한 전세가율은 78% 였습니다.
아무것도 모르는 시기였지만
전세가율 70%는 찾았던 것 맞췄던 것 같습니다..
매매가격은 하락 후 보합하는데
전세가격이 상승하는 상황에서 투자할 수 있어서
매매 후 한번도 매매가 밑으로 호가가 내려가지 않아서
보유하는 과정에서 마음이 힘든 시기가 없었습니다.
강의에서 왜 그렇게 저렴하게
매수해야 하는지 강조를 해주셨는지
알게 되었습니다.(보유하는 과정이 편안함)
리스크
제가 물건을 매수하고 봤을 때
절대적으로 공급이 부족했습니다.
그러나 이미 저렴하지 않은 가격이 된 상황에서
금리상승으로 전국적 역전세 시장이 펼쳐졌고
저도 역전세를 맞았습니다.
그럼에도 월부에서 배운대로 적극적으로 대응했고
(부사님들이 전단지 처음 보셨다고~~~)
금액을 낮추기는 했지만 무사히 전세 손님을
맞출 수 있었습니다.
2년이 지나서 다시 전세금이 올라오기는 했지만
앞으로 2년 뒤 선호하는 지역에
브랜드 아파트 공급이 있고
미분양이 쌓여갔다는 것이 제일 큰 리스크였습니다.
시장 분위기가 극적으로 반전되지 않으면
쌓여있는 미분양 해소가 쉽지 않을 것 같다는 판단이 들어서
매도를 결심하고 진행했습니다.
0호기를 매도하는 과정에서 느꼈던 것들을 정리하다 보니
임보 결론에서 적용하는
'저환수원리' 를 단순히 적어서 끝내는 것이 아니고
내 투자와 어떻게 연결되는지
다시 한번 생각해 볼 수 있었습니다.
(결국 저환수원리 모두 중요~~~)
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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