[너나위님 돈이 일하게 하는 부동산 투자원칙] 라이브 코칭 후기 - 경제 공부 말고, 투자 공부해라! 단, 부동산 투자원칙대로

• 실거주 지역 = 가치 있는 지역  => 적절한 실거주 매수

  실거주 지역 ≠ 가치 있는 지역  => 가치 있는 지역 매수 후 임대 & 임차 실거주

  ex.) 이천 전세 거주 => 수지, 분당, 서울에 전세를 끼고 매수(투자)

         의정부 거주 => 노원구 전세 끼고 매수(투자), 의정부 전세 거주

         시흥 배곧 => 전세 거주 매수(상승 여력 부족), 더 윗쪽 지역 매수(투자)

  제발 최소 4~5군데 조사(구별&지역별)하고 현장 확인해서 비교해라!

※ 가치 지역 : 서울, 과천, 분당, 구.성남, 용인 수지, 수원 영통, 안양 동안구 

                     평촌, 안양 만안구, 광명시, 구리시, 남양주 다산 신도시

• 너무 늦지 않았는지? => 나이와 무관하고 전혀 상관없다.

  30대나 50대나 2025년 부동산 시장은 동일합니다.

  => 거주비 줄이고 불편 감수하면서 좋은 아파트 취득하려는 투자의 

      방향성은 매우 좋다.

• 안전하게 2배 정도의 투자 수익을 원한다면 = 2주택

  20억, 30억 이상 = 2주택으로 쉽지 않음, 투자 초보는 부담이 되므로 일단,

  2주택부터 보유해보라고 하는 것

• 투자 실행(배운대로) : 저축 지속 => 전세금 상승 => 아는 지역 넓히기 =>

  추가 투자 실행(일하는 동안) => 은퇴시기 도래 => 자산 허물기(은퇴 이후 

   만기 통장 처럼 활용)

• 30평대 실거주 VS 추가 투자 2주택 : 1주택은 자산이 아님, 대출의 경우 

   수익 없이 대출원리금 매달 지출

   (자가(실거주)의 경우도 수익 없는 거주비만 지출)

• 장차 위험해질 수 있는 지역은 지금 매도해야 함. 최근 매매 가장 많이 성사

  시킨 중개사 찾아 추가 중개 수수료 지불해서라도 거래 요청

• 2070년 추계 인구 3800만명(현재 대비 -27%P), 그때까지 무주택자로 

  살 것인가? 전국 모든 곳이 똑같이 27%P가 줄어들까? 그렇기에 집을 매수

  하되 주의해서 매수해야 한다.

• 순 자산이 2배가 되는데 5년이 걸림(투자를 잘한다는 전제), 10억이 

  40억이 되려면 최소 10년은 소요 예상, 기한내 달성하겠다는 생각으로 

  무리 할 수 있다.

• 복수(다수)의 아파트 후보군을 확보, 비교해서 골라 매수하라는 내용이 

  핵심 이며, 배운대로 거주위한 전세보증금 제외한 가능한 예산으로 매수 

  가능한 다른 아파트도 찾아 비교해서 매수하라.

• 원룸형 아파트=임대수요 풍부, 매매수요 부족, 추후 환금성 어려움 겪게 되면

  1억 올라도 관리가 훨씬 어려움. 적어도 많이 선호하는 방 2개 구조 권함.

• 비교 지역이 두군데 뿐이라 확신이 안 서는 것, 유사 지역을 두세 군데 더 

  조사하여 비교할 것을 권함.

• 온라인 조사 뿐아니라 현장 직접 가보고 배운대로(투자원칙) 노력해라!

• 무조건은 없다! 부동산 투자는 평균이 아닌 실물로 보는 것이기 때문

  분당 서현수내 > 마포 상암 / 마포 공덕 > 성동 마장, 단순하게 접근 말고,

  아파트를 구체적으로 찾아보고 반드시 직접 현장 방문해서 우열을 판가름

• 1억 2천으로 살수 있는 것 중에 이 정도는 괜찮습니까 라는 조사를 통한

  가치를 예상하는 등 구체적인 질문을 할 수 있는 투자 공부가 되어야 하며, 

  어렵게 모은 종잣돈을 주관적 근거로 투자 판단 하면 안된다!

• 투자의 정석은 투자의 원칙대로 배운대로, 알아보던 아파트 매수 못하면

  다른거 사면 되는데 그 하나에 안절부절 하다 비싸게 사면 그게 더 위험!

  단기의 가격 변동은 무시하고 오래 보유, 만약 마음이 흔들린다면 가장

  기본적인 인플레이션과 화폐가치 하락, 그리고 접근성을 기억하며 보유해라

• 지방은 구축 말고 구축 살 돈으로 신축을 찾아봐라, 인구감소 -27%P를

  잊지 마라!(인구감소로 아이들 감소하면 학군지 의미 없고, 입지와 연식만

  매수 가치 기준이 된다.)

  ※ 지방 4억 넘는 아파트라도 꼭 신축 매수하고 3억대 이하 매수하지 마라.

• 장기전세 등 임대 거주 VS 대출 이용 매수 : 세상에 공짜는 없음. 익숙함에

  편안함 길들여져 절대 안주하지 마라!

• 적절한 대출은 매월 모으는 저축액의 2/3을 넘는 대출원리금은 과하다.

  ex.) 월 300만원 저축 가능, 200만원(저축액 2/3) 원리금 등 상환,

         나머지 100만원은 비상시를 위해 저축

• 부동산 투자는 복수의 후보 중 효율이 나는 것을 골라내는 게임이다

  전주 지역 외 광주시, 경기도 지역, 서울의 아파트 매수하려고 노력할 것

  불안함 등 주관적이고 위험한 접근 방식으로 매수 하지 말것!

• 강서구와 비슷한 지역(위,아래) 3~4군데 더 살펴보고, 지금은 급해서는

  안되는 시장으로 올초와 같은 시기 반드시 또 오며, 그때를 위해 지금 준비

  해야 한다.(추천 비교 지역 - 서대문구, 동대문구, 관악구, 영등포구 살펴봐라)

• 본인의 주택담보대출 가능액과 기타 대출(신용,지인,회사 등) 나머지 금액

  마련할 수 있는지 확인하고 전세낀 부동산 매수 또는 부동산중개인과 사전

  협의를 통해 해결 가능

• 공부한다는 것 => 경제 공부 말고 투자 공부해라!

  - 경제공부 : 현상을 이해하고 설명하기 위함

  - 투자공부 : 대상을 특정하기 위함, 부동산 투자물건 등 투자처 찾는 공부하라

  (※ 재.테.기의 세번째 강의 권유디님의 강의에서 신문의 부동산, 경제 분야 

   기사 읽으라는 내용을 경제 공부하라는 것으로 알고 질문 했었음. 신문기사

   를 읽는 것은 현 경제 및 부동산 상황에 대응하기 위하여 읽으는 건가요??)

  - 실 거주 내집 마련을 위한다면 “내집 마련 기초반” , 투자를 생각한다면

    “열반스쿨 기초반”을 추천함.

• 월급쟁이 부자로 은퇴하라(저자 너나위님) 도서 읽고 : 초보자 필수 코스와 해법

  - 최소 5군데(구 기준, 기간으론 6개월) 정도 가격대나 투자금이 유사한 지역

    직접 가봐야 알 수 있다고 생각함.

  - 그 정도 다니면 더 이상 미루지 말고 결단을 내려야 한다고 생각함.

  - 치명적 실수(빌라, 오피스텔 등 투자)만 않는 다면 좋은 시기가 맞다.

•  잘 배우려면 필요한 것들(시간 비용 낭비 안하는 법)

  부동산 투자의 원칙 : 내가 가진 돈으로 살 수 있는 것 중 좋은 것을 사서 

  은퇴 후 더 이상의 소득 활동이 어려운 시기까지 보유하는 것

  필요한 것(원칙 5가지) : ① 내가 가진 돈  ② 살 수 있는 것 중  

                                    ③ 가장 좋은 것  ④ 산다  ⑤ 오래 보유

• 실패는 자산입니다. : 거주비 저렴한 곳에 거주할 집 구하고 일을 최대한

  오래하면서 종잣돈을 모으고 이후 1억 가량 모은 후 전세끼고 매수하고

  전세 상승분(2년에 2천)으로 거주비 해결하고 저축액 늘리고 여력된다면

  아파트 한 채 정도 더 투자하시라. 1천만원으로 투자 불가, 종잣돈 1억

  모은 다면 수도권에서 2,3억 불릴 기회 반드시 온다.

• 역경을 극복하는 과정에서 달라지는 삶 : 노후 준비, 더 나은 삶에 대한 공감

  => 현실 인식 => 대안 습득 => 치러야 할 희생 인식 => 실행과 인내 =>

  결과의 향유