주택담보대출 이용 시 팁&유의사항 (+대출상품 및 대출상담사 찾는 법) (feat. 대출 총량규제)

드디어 목표하던 투자를 하셨나요?

회원님의 제2의 직업, 월급쟁이 투자자로서 경험한 실제 투자 이야기를 들려주세요!

안녕하세요,

경제적 자유를 향해

헤엄쳐가는 바다고래입니다.

저는 2호기 물건을

대출총량규제 및 조건부 전세대출이

시행되던 시기에 진행하여서

시장분위기가 얼어붙던

매우 안 좋은 분위기 속에서

투자를 하였습니다.

[당시 기사 자료]

반대로 말하면,

리스크 대비가 가능하다면

싸게 물건을 매수할 수 있는

기회를 잡을 수 도 있는 시장이었죠.

[2호기 A단지 실거래가]

저층 5.25억

2호기(고층) 5.1억

2호기 맞은편 집 5.85억

저층보다도 싸게,

같은층 바로 맞은편 이웃집보다

7천만원 저렴한 급매물건을

매수할 수 있었는데요.

하지만 대출을 받기 어려운 상황속에서

주담대를 시행해 잔금을 친 후,

공실을 만들어 새로운 신규 세입자를

맞추어야하는 상황이었습니다.

잔금맞추는 경험을

처음 해본터라 우당탕탕 했던 것들을

잘 했던 점과 아쉬웠던 점을

복기해보고자 합니다.

대출접수는 최대한 빠르게

24년 11월 1일 계약서를 작성하고

24년 12월 말 잔금을

쳐야하는 상황이었습니다.

계약서를 작성하고 2달의 기한이 있는 상황이었고,

계약서 쓰기 전 부동산에서

추천해주신 대출상담사분과 통화하니

실행 3~4주 전에 접수하면 된다며

아직 OO은행은 가능하다라는 답변을 듣고

여유를 부리게 됩니다.

'대출 실행하는데 보통 넉넉히 4주면 된다하니~

11월 말에 찾아봐야겠다.'

하고 11월을 그냥 보내게됩니다.

(나자신 매우 쳐라...)

11월 말이 되어서야 부랴부랴

대출상담사 상담을 해보니 정부의 대출규제로,

그리고 시기적으로 연말인 관계로,

기관별 주담대 한도가 다 소진되어

가능한 기관이 거의 없었습니다.

대출상담사 왈:

'농협은행이 제일 이율이 좋았는데

11월에 이미 한도가 차서,

접수마감 되었어요.

지난달까지만 해도 됐는데...

다른데 한번 더 알아볼게요.

거의 선택지가 없는 상황에서

대출상품을 선택하다보니

상대적으로 중도상환수수료나

이율이 비쌀 수 밖에 없었습니다.

대출상품 선택 시

고려해야하는 것

1. 대출 가능 금액

2. 중도상환수수료 및 이율

1번이 가장 중요합니다.

이율보다도 결국은 내가

잔금기준으로 종잣돈을 제외하고

나머지 필요한 금액이 전부

대출시행이 가능한 상품을

골라야겠죠?

당시 주담대 시행 시

방공제까지 적용되어

LTV 60%대출 기준금액에서

4800만원을 추가로 뺀 금액이

대출이 시행되는 시장이었습니다.

예를 들어,

기존대로라면 5억대 아파트를 매매한다면

5억 *60% = 3억 대출 시행 인데,

방공제가 적용되어

3억 대출에서 4800만원(방공제)를 빼서

2억 5200만원만 시행이 되는 것입니다.

그런데,

총 15군데에 알아본 결과

딱 한 군데가 방공제 시행이 적용되지

않는 기관이 있어 해당 상품을

선택하게 됩니다.

투자한 지역의 제일은행 OO점이었는데,

특이하게도 외국계 은행이라

국내정책인 방공제 적용이 되지 않아

다른 대출 기관보다도

한도가 더 많이 나오는 상황이었습니다.

* 단, 잔금날 세입자가 전출신고가 되어있고,

매수자(주담대 시행자)가 세대주로

전입신고를 해야하는 조건 필요

필요한 대출 금액이 충족된다면,

두 번째로 고려할 것이

중도상환수수료 및 이율입니다.

그 중에서도 중도상환 수수료가

큰 금액을 차지합니다.

예를들어,

주담대 3억을 실행 시

이율 4.5%, 중도상환수수료 1.3% 라고 한다면

월이자가 113만원, 중도상환수수료만 390만원이

발생하게 됩니다.

만약 중도상환 수수료가 0.2% 높은 1.5%라고 한다면

중도상환수수료가 450만원으로

60만원 차이가 나는 것이죠.

보통 보험사 상품들이 중도상환수수료가

보통 은행 상품들보다 낮은 경우가 많으나,

제가 실행할 때는 은행기관이

더 싼 상황이었습니다.

절대적인건 없으니 실행 시에

꼼꼼히 비교해보시면 좋을 것 같습니다.

대출상담사 찾는 법

1. 부동산 사장님 추천

(해당 지역의 은행지점, 대출상담사)

2. 인터넷으로 대출상담사 검색

3. 동료 추천

저의 경우 결국 동료가 부동산 사장님

통해 추천받았던 은행지점 대출상담사 정보를

넘겨받아 대출을 시행하게 되었는데,

인터넷으로 검색한 것도 포함 10군데 이상을

비교하였었습니다.

인터넷 검색의 경우

네이버에 '대출상담사'를 검색하여

상담을 받으면 되는데요!

믿을만한 대출상담사인지 확인을 위해

명함뒤 적힌 등록번호 및 인터넷에 기재된 등록번호를

확인하여 아래 사이트에 정보를 입력하면,

검색하면 사진/소속/위반 이력 등이 뜨게됩니다.

대출 상담사의 비용은 은행에서 지급하니

별도 상담에대하 수수료는 없답니다:)

대출성 금융상품판매대리·중개업자 통합조회

잔금일은 가능하다면

1월 중순 이후로

이 부분은 대출 시행 시

소한 팁인데요.

복기해보니

아쉬웠던 부분은 잔금일 조율이

가능한 상황이었는데

큰 리스크는 없다고 판단되어

매도자 뜻대로 12월 말로 하였습니다.

하지만, 연말이기에 대출을 받기에

더 빡빡했을 뿐 아니라

이율도 좀 더 비싸게 지불한한 셈이 되었는데요.

여러 대출상담사에게 상담해본 결과

보통 연말에 대출 제한이 있던 것들이

연초 1월 되면 다시 금융기관별로 한도가

리셋되어 상품 옵션이 많아진다고 하였습니다.

1월 초부터 관련 은행 공문이 나오고,

실직적으로 새로운 대출한도에 및

이율에 대한 적용은 1월 중순부터 진행되는

경우가 많다고 합니다.

그리고 정말로 12월 말부터 여러

가계대출 제한 완화에 대한 기사들이

쏟아져 나왔고,

실제로 1월 이후 투자한 동료의 경우

주담대 이율이 훨씬 낮았습니다.

이상으로 긴 글 읽어주셔서 감사합니다♥

주택담보대출을 이용 시

Tip & 유의사항

1. 대출접수는 최대한 빠르게 할 것

2. 대출상품 선택 시 고려사항

- 대출한도 우선확인 > 중도상환 수수료 > 이율

3. 다양한 루트를 통해 대출상담사 비교

- 부동산 추천 / 인터넷 검색 / 동료 추천

4. 잔금일은 1월 중순 이후 고려

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https://link.weolbu.com/4hb0H5k

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