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STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 부동산 트렌드
2. 저자 및 출판사: 김경민 외 5명 / 와이즈맵
3. 읽은 날짜: 6.5
4. 총점 (10점 만점): 10점 / 10점
5. 3가지 핵심 키워드 : #2025년 부동산 빅데이터 분석 #부동산 투자 이슈 #서울 부동산 슈퍼사이클
STEP2. 책에서 본 것 & 깨달은 것 & 느낀 것
[Part1. 2024년 부동산 시장 다시보기] #빌라포비아 #PF #국고채 금리 하락 #전세가 상승
-2022년 1년간은 대폭락. 2023년부터 2024년 7월까지의 부동산 시장은 굴곡이 있었다. 가격이 상승했다가 하락하고 다시 반등하는 N자 파고가 등장했다. 2023년 상반기와 중반에 서울 부동산 가격은 상승했으나 2023년 후반부터 2024년 1분기까지 하락하고 2024년 2분기에는 시장의 흐름이 완전히 바뀌며 다시 상승했다.
-부동산 거래는 매매거래와 임대차 거래의 합이다. 다른 조건이 동일할 때 전체거래 중 매매 거래 비중이 줄어든다면 이는 사람들이 매매가격 하락으로 인해 전월세 시장으로 이동함을 의미한다.그런데 어느시점부터 매매 거래량 비중이 다시 증가하기 시작한다면 이는 전월세시장의 수요가 매매 시장으로 이동하고 있음을 뜻한다. 골든크로스에 정확히 도출됐다.
→지은이는 2024년 상승할 것으로 예상했었다. 2023년부터 전세가가 슬금슬금 올라가는 신호를 보여줬으며, 그것은 빌라포비아로 인한 연쇄효과였다고 한다. 빌라수요의 감소로 사람들이 아파트 전세로 이동한 데다가 입주 물량까지 부족했던 탓이라고 설명한다. 필자는 PF사태를 장장 18개월째 끌고 있는 현재의 모습에 대해서 PF대출 연장 위험성을 얘기하며, 그것으로 인해 또 한번 입주 물량 부족으로 사태를 악화시켰다고 말한다.
지은이는 2024년 서울 집값 상승할 것으로 예상했고, 단순히 공급부족이 아닌 빌라포비아와 PF사태를 이어서 연결되어 상승하게 되고 국고채 금리가 하락한 시나리오를 보면 주택가격이 상승하고 있다고 얘기했다.
[Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트 #N파고 #W파고 #슈퍼사이클 #동조화 #비동조화]
-역사적 전 고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 본다. 즉 서울은 N파고를 넘어서 W파고의 가능성까지 존재한다.
-현재 서울아파트 시장이 재상승의 단계에 진입했음의 두가지 분석결과
1)부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 골든크로스가 발생했다.
2)전체 거래량 중 매매 거래량 비중이 빠르게 증가하고 있다.
-한강 이남과 이북 지역에서는 부동산 가격 확산(동조화)현상이 다르게 나타나는 것을 알 수 있다. 세부한다면 동남부(강남구 vs 분당구, 수지구), 서북부(마포구 vs 일산동구-서구,파주시), 서남부(양천구vs 평촌 신도시,김포시), 동북부(노원구 vs의정부,남양주시)로 나눠진다.
-서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과
1.서울시 주택가격이 상승한다.
2.전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다.
3.주거 안정성이 악화될 수 있다.
변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다.
→4개 권역의 가격 움직임을 설명하며 그 안에서 고가 아파트는 동조화되고 중저가 아파트는 비동조화되고 있음을 알려준다. 그리고 서울과 전국 광역시의 비동조화로 가고 있는 상태라는 것을 깨달았다.
고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다는 것을 알고 전수조사를 통해 내가 투자처로서 보는 중저가 아파트의 기회를 빠르게 잡아야겠다. 기회를 빠르게 잡기 위해서는 결국 계속적으로 시세를 체크하는게 중요하다.
[Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6 #임대차2법 # 공급부족 #PF대출 사태 #상승요인]
-강남구는 서울시 전역보다 조금 앞서 반등이 시작되고,하락은 늦게 시작되는 경향이 있는 것으로 나타났다.
-전세가격 상승의 3가지 원인
1.인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승
2.입주 물량의 부족
3.전세사기로 인한 빌라포비아
-매매비중의 점진적인 상승과 매매거래량의 증가는 시장이 정확히 바닥을 지났다는 신호를 부여주며 슈퍼사이클의 문을 열고 있다.
-임대차2법은 폐지되어서는 안되며, 약자인 세입자를 보호해야한다.
-PF대출 문제가 공급 절멸, 월세 상승등 집값 상승 요인이라고 말한다.
-PF로 인해 미분양이 넘치는 지방 부동산은 희망적으로 보기 어렵다.
-반면 서울은 역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고 동기간 금리가 낮아지게되므로 모든 요소가 부동산 가격상승을 가리키고 있다.
→PF사태에서 높은 토지가격,금융비용 상승, 시공비용 상승,분양가 하락, 이런 모든게 합쳐서 사업을 어렵게 하고 있으며, PF대출이 20개월동 안 연장되며, 토지가격을 붙들어놓자 도저히 사업수지 안맞게 되는 상황이라는 것을 알았다. 공급절벽: 전체 물량의 대부분인 2만채가 서초구를 포함한 동남권과 동북권에 집중되어 있고 서울시 전체 입주 물량의 약 84%가 특정 지역에 몰려 있음을 알게되었고 서울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주 물량이 부족한 상황에 처한 것이며 모든 지표들이 상승을 가리키고 있다는 것을 깨달았다. PF대출사태에서는 레고랜드만 알고 있었는데 이것이 부동산 시장흐름과 연관이 되고 공급 부족으로 연결된다는 지은이의 생각을 읽으면서 흥미롭다는 느낌이 들었다. PF대출관련된 기사를 찾아보고 기사가 나올때 마다 관심을 가지고 봐야겠다는 생각이 든다.
[Part 4.12개 대장 단지 상세 리포트 #N파고 #W파고 #동조화 #비동조화]
-서울 대장단지 12개를 통해 N파고의 등장으로 직전 최고가를 상회해 가격이 지속적으로 상승할 가능성을 알려주고 있다.
-부동산 상관관계에 대한 일반적인 사항 두가지
1)금리는 아파트 매매가격과 역의 상관성을 보인다.
2)매매가격과 거래량은 동조화 현상을 보인다.
-대장단지분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트
1.대장 단지들이 전고점을 돌파하며 상승 중이다.
2.금리인하는 시간문제다. 금리인하에 따라 향후 부동산 가격은 상승할 가능성이 매우 높다.
3.거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다.
4.강남3구의 상승세가 전이될 것이다.
5.신축아파트의 상승세가 퍼져나간다.
6.역대 최악의 공급 부족이 예상된다.
→전고점으로 가격을 보는 것도 의미가 있긴 하지만 저평가 단지인지를 먼저 파악하자
부동산 투자에 대한 책을 읽을 때 지은이의 생각을 100%로 받아들이기 보다는 나는 지은이와 같은 생각이고 이 부분에서 다르다라는 생각을 가지면서 읽어야겠다는 생각이 든다. 그러기 위해서는 현재 부동산 시장을 관심있게 보고 경제뉴스를 보면서 내 생각을 적는 것을 연습해야겠다.
[Part 5. 2025년 부동산 가격 대예측]
-2025년 서울시 아파트 가격 시나리오:금리가 2024년 6월 대비 0.25% 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승할 것으로 예상된다. 한편 금리 인하 폭이 0.75%까지 확대될 경우 가격 상승률은 10%에 이를 수 있다.
-과거의 가격 데이터를 살펴보면 두가지 중요한 트렌드
1. 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다.
2.서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다.
→필자는 종부세의 개혁이 필요하다고 생각한다. 미국의 재산세율과 재산세액에 비해 우리나라 재산세가 턱없이 낮음을 알 수 있다고 한다. 사실 재산세가 높고 낮음에 대해서 아직 생각해 본적이 없다. 필자의 생각에 동의하지 않지만 그 이유에 대해 설명하기가 어렵다. 그만큼 내가 지식이 없다는 것이다. 세금에 이번에 부동산 절세의 기술 책을 샀는데 읽어보면서 세금에 대해 관심 갖도록 하자.
STEP3. 책에서 적용할 점
1.PF 대출 연장 관련된 기사 찾아보고 기사가 나올 때 관심있게 보기
2.부동산 투자에 대한 책을 읽을 때 지은이의 생각을 100%로 받아들이기보다는 나는 지은이와 어떤 부분이 같은 생각이고 이 부분에서 다르다라는 생각을 가지면서 읽어야겠다는 생각이 든다. 그러기 위해서는 현재 부동산 시장을 관심 있게 보고 경제뉴스를 보면서 내 생각을 적는 것을 연습해야겠다.
3.부동산 트렌드 2025 책을 통해 시장의 흐름을 파악할 수 있었고, 그 시장의 흐름 속에서 어떤 시장을 가든 내가 저평가 단지를 찾는게 중요하므로 앞마당을 꾸준히 넓히고 손품,발품으로 기회를 잡아야겠다.
4.부동산 절세기술 책 읽기
#월급쟁이부자들 #월부 #열반스쿨중급반 #재테크책 #부동산책
(마지막으로 내가 읽은 책의 페이지나 책 표지를 대표사진으로 꾹 클릭해주세요.)
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