[아보카도토마토] #월부은_조급함은 독이다 [열중 45기 3백육십오일 독서하고, 2번 기회에 은퇴하조!]

STEP1. 책의 개요

1. 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라
2. 저자 및 출판사: 알에이치코리아
3. 읽은 날짜: 2023. 6. 4. ~ 6. 7.  
4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

 [3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]

p.116 내가 E 아파트를 매입할 당시 이 지역은 전반적으로 저평가되어 있었다. 앞으로도 언급하겠지만, 내가 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 ‘해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐’하는 것이다. 

그렇다면 호재는? 나는 부동산 호재를 투자 결정의 조건이 아닌 보너스 개념으로 생각한다. 이미 가치 대비 저렴한 것을 샀다면 이후 발생하는 호재는 상승세를 더욱 강하게 만드는 역할을 하기 때문이다. 

엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다.

p.119 투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기가 있다. 장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기가 그 시기다. 이유는 간단하다. 계절상의 이유로 이사하기 좋은 봄, 가을 이사철에 많은 사람이 거처를 옮기고, 야외활동이 힘든 너무 덥거나 추운 날씨엔 손님이 뜸해지기 때문이다.

p.126 비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수 밖에 없다. 

당신이 두 발로 직접 현장에 나가서 해당 물건 주변의 직장은 어떻게 조성되어 있는지, 교통은 어떤지, 어떤 사람들이 어떤 환경에서 살며, 자녀들을 어떤 학교와 학원에 보내는지 알아봐야 한다. 

p.137 나는 가급적 절대적인 가격 수준이 그다지 높지 않은 물건들에 투자한다. 우선, 절대 가격이 높으면 전세가율이 높다 해도 투자금이 많이 들어가기에 수익률 면에서는 대단한 장점이 없다. 

p.142 통상적으로 철도개통 등의 호재는 사람들의 심리를 자극해 개통 전에 이미 매매가에 반영되는데, 전세가는 실사용 가치를 의미하기에 선 반영되지 않는 것이다. 개통되고 나서야 그 지하철을 이용할 사람들이 비로소 새로운 임대수요, 즉 실사용수요가 되기 때문이다. 개통되지 않은 지하철을 이용하려고 그 지역에 전셋집을 구하는 사람이 있겠는가? 시간이 흘러 신분당선이 개통하는 2016년 1월 말이 됐는데, 상황이 재미있게 흘러갔다. 지난 상승장 초입 구간에서의 가파른 매매가 상승과 당시 국정 농단이라는 사회적 이슈 등에 따른 피로감이 쌓인 탓에, 막상 개통 시기에는 오히려 매매가에 정체 구간이 나타났다. 그럼에도 신분당선 개통이 사용가치를 끌어올리고 이 노선을 이용하고나 하는 전세수요가 늘어나면서, 매매가와는 다르게 전세가가 꾸준히 상승했다. 결국, 2016년 겨울이 되자 이 지역 아파트의 매매가와 전세가가 비슷해졌다. 타깃이 나의 사정거리 안으로 들어온 것이다. 

p.142 어느 협상에서든 중요한 것 중 하나는 서두르지 않는 것이다.

p.151 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 이것이 안 되면 저것, 저것이 안 되면 다른 것을 택하면 된다. 이처럼 아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.

p.164 나는 보통 부동산 시장 분위기가 좋지 않거나 계절적 비수기일 때 매입을 진행하는데, 그건 그 시기가 매수자 우위 시장, 즉 매수자에게 유리한 시장이기 때문이다. 

  [4장. 성공 투자를 위한 필수 지식]

p.186 첫 투자에 나서기 전 경제 및 투자 관련 도서를 100권 이상 읽었고, 10여 개의 강의를 수강해 부동산 투자의 이론과 지식을 쌓아나갔다. 

p.200 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다. 물건을 매입한 이후 시장이 나의 바람과 달리 하락장으로 접든다고 해도, 가치보다 싸게 샀기에 안전 마진까지 확보한 상태라 잃지 않는 것이다. 

p.217 당장의 현금 흐름에 문제가 없는 직장인이라면, 흐지부지 써버리고 말 용돈 벌이 투자를 할 것이 아니라, 긴 호흡으로 자산을 쌓아 올려 인생을 바꾸는 투자를 하길 바란다. 이러한 이유로, 처음부터 가급적 팔지 않을 가치 있는 부동산을 매입해야 한다. 동시에 바로 2년 뒤가 아닌 10년 뒤를 바라보는, 즉 장기적인 안목을 가지고 투자에 접근해야 한다. 부동산의 특성상, 짧은 미래는 그릴 수 없어도 10년 이상의 기간이 흐른 뒤 시장이 어떻게 될지는 오히려 알기 쉽다. 물가가 오르듯 부동산의 가격도 오르기 때문이다. 그래서 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다. 

p.222 이번 부동산 상승장 동안 아파트 가격이 계속해서 오르기만 한 것 같겠지만, 사실 서울 강남 등 요지에 위치한 고가 아파트들의 가격은 오르내리기를 반복했다. 장세가 워낙 좋은 터라 상당히 큰 폭으로 가격이 상승하긴 했지만, 규제책이 나올 때마다 눌림목이 생기고, 간혹 이전 거래가보다 1억~2억 씩 낮은 매물이 등장하기도 했다. 가격이 오르거나 내릴 때, 그 단위가 수억 원이다. 특히 상승장 안에서도 시기나 상황에 매우 민감하게 반응하는데, 여기서 알아야 할 것은 전세금을 레버리지로 활용해 투자하는 경우에는 아파트의 매매가뿐 아니라 전세가의 변동폭 또한 투자 성패에 영향을 준다는 것이다.

p.228 주택의 전세가는 그냥 물가와 같은 것이라 이해해도 좋다. 

p.238 현금, 즉 유동성을 확보해야 한다. 당장 통장 속에 있는 현금이 아닐지라도, 현금을 동원할 방법을 마련하는 것으로도 가능하다. 마이너스 통장이나 신용대출 등이 이에 해당한다. 이 말을 바꿔 말하면, 처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안 된다는 뜻이기도 하다. 매우 중요한 이야기이니 꼭 명심하길 바란다.

 [5장. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼]

p.257 실제로 본능적인 느낌이나 ‘촉’ 같은 것에 의지해 투자 대상을 결정하는 사람도 있을지 모른다. 경험이 쌓이다 보면 어떤 물건을 접할 때 그런 느낌이 불현듯 찾아올 때도 있다. 그럼에도 나는 언급한 투자 기준에 맞지 않을 때는 투자하지 않는다. 반대로 투자 기준에 맞는 것이라면 특별히 촉이 오지 않아도 적극적으로 검토하고 투자를 진행한다. 이것이 절대 돈을 잃지 않는 투자의 비결이다. 그러니, 당신도 기준을 가져라

p.269 나는 통상 임장지역을 선정할 때 전세가율과 가격을 우선 조건으로 꼽는다. 이미 미분양이 쌓여 있고 적정 물량(통상적으로, 지역 인구수의 0.5% 가량으로 계산한다.)의 3~4배에 이르는 과다한 입주 물량이 향후 3년 이상 대기 중일 정도로 압도적이라면 모를까, 당장 입주 물량이 조금 많아 보이더라도 전세가율이 높고(70% 이상), 가격 자체가 저렴하다면 일단 임장을 한다. 우선조건만 만족해도 역전세 리스크를 감당할 수 있다면 투자할 수 있다고 생각하기 때문이다. 물론 직접 현장에 나가보면 생각보다 상황이 더 좋지 않을 수도 있다. 그러나 그것은 곧 회복기가 도래할 거란 의미일 수 있으므로 당장 투자하지는 않더라도 입지와 가격을 파악해두고 기다린다면, 최적의 매수 타이밍을 잡을 수도 있다. 

p.292 이처럼 처음에는 동네의 분위기와 단지별 특징을 익히기 위해 발품을 판다. 나는 투자 초기 구 단위 하나의 지역을 임장하기 위해 일주일가량은 퇴근 후 임장지역으로 이동해 저녁 내내 동네를 돌아다녔다. 나는 투자 초기 구 단위 하나의 지역을 임장하기 위해 일주일가량은 퇴근 후 임장지역으로 이동해 저녁 내내 동네를 돌아다녔다. 그렇게 밤 분위기를 익히고 토요일에도 어기없이 현장에 나갔다. 낮과 밤을 모두 겪어보기 위해서였다. 워낙 둔한 편이라, 처음에는 동네별로 분위각 어떻게 다른지, 단지별로 어떤 차이가 있는지 감이 잡히지 않았다. 그렇지만 무엇이든 초반의 시행착오는 당연하다 생각하고 꾸준히 반복해나갔다. 

p. 307 투자 실패의 주된 원인이 되는 조급함을 통제할 방법이 없을까? 내 경험상 가장 좋은 방법은 ‘거기 아니면, 여기에 하지 뭐’라는 마음이 드는 상황을 만들어두는 것이었다. 이는 곧 2개 이상의 투자처를 확보해둔다는 의미다. 평소에 열심히 손품과 발품을 팔아서 아는 지역과 투자 가능한 지역을 늘려두면 가능하다. 잘 생각해보라. 투자자는 언제 조급해지는가? 내가 알고 있는 투자할 만한 지역과 아파트가 하나뿐일 때이다. ‘지금 이 아파트를 사지 않으면, 가격이 훅 오를 것 같은데?’ 하는 생각이 마음을 지배해버리는 것이다. 그렇게 조급한 마음에 성급하게 투자했다가 낭패를 보는 경우가 적지 않다.

  [6장. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면]

p.328 조급함 버리기. 첫 번째 해야 할 일이다. 진심이다. 수도권 부동산 가격이 폭등하는 동안 ‘나는 뭐 했나?’ 싶어 화가 나더라도, 인생은 길고 나는 충분히 젊다는 생각을 가지자. 인생을 바꿀 정도의 투자를 하려면 시간이 필요하고 그렇기에 더욱, 조급할 필요가 없다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

- 2022년 당시 내집마련 투자할 때, 재건축, GTX 교통 호재를 보고 접근했다. 이 지역 내 단지들의 비교 분석은 거의 없었다. 이러한 이유로 2023년 하락장 이후 아직 회복하지 않은 내 매물의 가치를 의심한다. 앞으로는 절대 이런 실수를 반복하지 않으려고 다짐한다. 

- 조급함을 통제하기 위해서 가장 좋은 방법은 '거기 아니면, 여기에 하지 뭐'라는 마음이 드는 상황을 만들어두는 것이다는 것이 인상 깊었다. 조급함에 일을 그르치는 일이 없도록 더욱 조심해야 겠다.

- 부동산 특성상 가치가 있는 물건이라면 10년 이상의 기간이 흐른 뒤 부동산 가격이 오를 수 있으니 장기적으로 보유해서 가치가 있는 물건이라면 가지고 가는 게 맞다고 생각한다.

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 투자의 방향 잡기(투자코칭 받아보기) : 평가손실 되어 있는 기존의 집 매도 후 상급지로 갈아타기 할지, 기존의 집에서 살면서 가치투자를 해 나갈지(6월)

2. 투자대상(혹은 갈아탈 지역, 단지) 추리기(6월)

3. 투자대상 임장하고, 임장보고서 작성하기(임장보고서 작성 특강이라도 들어서 해보기) (6~7월)

4. 관심 단지 2주에 한번씩 시세트레킹 하기

5. 매물임장 후 매물코칭 받기(7~8월)

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

“투자 실패의 주된 원인이 되는 조급함을 통제할 방법이 없을까? 내 경험상 가장 좋은 방법은 ‘거기 아니면, 여기에 하지 뭐’라는 마음이 드는 상황을 만들어두는 것이었다. 이는 곧 2개 이상의 투자처를 확보해둔다는 의미다. 평소에 열심히 손품과 발품을 팔아서 아는 지역과 투자 가능한 지역을 늘려두면 가능하다.”

#월급쟁이부자들 #월부 #열반스쿨중급반 #재테크책 #부동산책