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26년 4월 돈버는 독서모임 <돈의 가격>
독서멘토, 독서리더
STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 결국에 오르는 집값의 비밀
2. 저자 및 출판사: 김준영님. 봄봄북스
3. 읽은 날짜: 6.9
4. 총점 (10점 만점): 10점 / 10점
5. 3가지 핵심 키워드 : #전세수급지수 #전세가율 #전세가격 상승률
STEP2. 책에서 본 것 & 책에서 깨달은 것
-우리 주택시장을 이해하는 것은 전세가격, 전세가율, 전세수급, 전세가 상승률 등에 담겨 있는 의미들을 정확하게 해석하는 것이라고 해도 과언이 아니다. 전세라는 임대 형태는 신규공급과 미분양에 크게 영향을 주기 때문이다.
[1장 -집값은 이렇게 만들어진다 _ 전세의 이해]
#전세 상승률 #전세가격 #신규공급과 금리의 변화
-단순히 전세가격이 매매가격을 밀어올리는 것이 아니라 그 주택의 사용가치인 전세가격의 변동에 따라 그 주택의 가격과 가치가 평가되는 것이다.
-서울과 지방 광역시의 중심지역으로 갈수록 기대수익이 크게 반영되어 낮은 전세가율이 형성되어 있다. 반면 소도시와 외곽으로 갈수록 낮은 전세가율 상승률로 인해 기대수익인 매매가격이 낮아 전세가율이 높다.-시
-시장 상황에 따라 낮은 리스크가 있는 상품이나 지역도 하락을 하고, 수익률이 높거나 리스크가 큰 지역도 저평가되는 시점이 있기 때문이다.
-경제 성장과 인구 성장이 둔화되는 시대적 흐름에서 가격 구조의 변화를 알아간다는 것은 다가올 우리 주택시장의 미래 모습을 간접적으로 알 수 있는 가장 중요한 요소다
-금리의 변화만으로도 전세가격과 매매가격이 변동한다. 첫 번째로 자산가치의 상승과 하락은 공급에 의한 임대료 변화에서 생겨나는 짦은 변동성에 가깝다고 할 수 있고, 두 번째로 금리의 하락은 돈의 사용가치 하락에서 오는 자산 상승에 가깝다
-매매가격: 미래가치- 기대수익이 반영됨. 지역에 대한 발전의 기대 그리고 호재, 기대인만큼 호재가 사라지면 언제든지 가격이 떨어짐
-전세가격 상승률: 미래가치인 기대수익율에 가장 많이 반영됨. 전세가율 낮음
-전세가격: 주택의 가치를 평가하는 근본.우리 주택시장을 성장으로 이끌어가는 새로운 수요창출의 창고역할을 함
-자산의 가치는 변동성에 의해 때로는 고평가, 때로는 저평가 되는 시기도 오게 됨.자산을 장기적인 변화의 관점에서 평가하고 투자할 것인지 아니면 단기적은 변동성을 이용하여 투자할 것인지는 개인의 판단과 선택에 달려있음
자산시장은 예측할 수 없는 외부의 변수에 의해서 급등을 하고 급락을 하게 됩니다. 결국은 시간이 지나면서 다시 임대료가 상승했고 이는 자산의 가치를 다시 평가받게 했음
-2019 저금리, 2020년 하반기 임대차3법(임대차신고제,계약갱신청구권제,전월세상한제)
→주택의 사용가치인 전세가격은 우리 주택시장을 성장으로 이끌며, 부동산 가치를 매길 때 중요한 것이므로, 전세가격에 대해 관심을 가져야 하며, 변동성을 파악하기 위해 신규공급과 금리의 변화에 관심을 가져야 한다. 자산의 가치가 저평가 되는 시기가 오면 기회라는 것을 알고 장기적인 관점으로 투자해야 됨을 깨달았고, 급락을 했더라도 결국은 시간이 지나면 다시 평가받게 됨을 이전의 과거를 보고 알 수 있다.
[2장 - 부동산 시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라]
#요구수익률→금리 #전세수급지수
-자산가치의 변화는 요구수익률의 변화 →요구 수익률에 가장 영향을 많이 끼치는 것은 금리
-전세수급은 전세의 수요와 공급인데, 전세는 순수한 주거목적. 수급지수 100이상 전세공급부족, 100이하는 수요부족.
-전월세 전환율 등의 자료는 장기적인 변화를 살피는데 도움이 됨
[3장 - 움직이는 수요, 어떻게 파악할까]
#3년 누적 공급량
-신규공급과 신규수요가 자가 주거를 찾아가는 과정은 오랜 시간이 필요하며, 균형을 찾는 과정이 반복되는 것이 주택시장이다. →과다공급과 과소공급이 반복적으로 나타남
-평균 공급량이란 수요와 공급의 균형의 결과
-현재의 수요는 곧 긴 시간에 걸쳐 수요와 공급이 균형점을 찾은 부분, 즉 평균 공급량과 같을 가능성이 매우 높다는 것을 알 수 있음
-수요의 종류로는 증가하는 수요, 시장 구조에 의한 수요, 환경이 많은 수요가 있음
-3년에 걸쳐 시장의 공급이 부족하다면 가격은 대체로 상승하는 변곡점을 만들게 됨. 이 변화의 타이밍을 이해하는 것이 매우 중요함.
→같은 인구 수의 지역이라도 지역적 특성으로 수요가 다를 수 있다는 것을 알 수 있으며, 인구 수에 따라 수요가 같은 게 아니며, 앞마당을 제대로 만들면서 수요가 어느 정도 되는지를 파악하는게 중요할 것 같음. 3년 누적 공급량을 잘 파악하면서 부족할 때 상승한다는 것을 알기에 타이밍을 보고 기회를 잡는 것이 중요하다!
[4장 - 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유]
#지방은 3년 누적 공급량 #수도권은 전세가율, 지방은 전세수급지수
-공간의 크기에 따른 공급의 시간이 다르다: 지방은 3년 누적 공급량을, 서울 수도권은 장기 누적 공급량을 살펴야 함
-공간의 차이로 각 수익률의 구조가 다르다
-전세가율의 고점과 저점 간의 폭에서 수도권과 부산이 차이가 나는 것은 공간의 크기에서 오며, 공급이 채워지는 시간이 다르기 때문임. 수도권의 경우는 긴 시간의 공급부족이 전세가율의 상승을 불러오고, 이는 주거부족과 투자환경(수익률이 좋아지는 환경, 갭이 적은 시기, 전세가율 상승)을 만들어 매매가격의 상승으로 이어짐
-76p[수도권 전세가율로 보는 시장의 방향] : 공급량이 채워지면 전세가율이 떨어지고, 시장이 다시 안정으로 가는 긴 사이클이 만들어지는 것이 서울,수도권이다. 실제로는 가격의 하락이 공급을 축소시킨 것이고, 가격의 상승이 공급을 증가시킨 것이다. 통계를 보는 시각에 따라 정반대 해석이 도출됨. 수도권은 오랜시간에 걸친 통계를 보고 분석해야 보다 정확한 해석이 가능하다.
-지방의 시장을 분석할 때는 3년 누적 공급량이 가장 중요하다. 신규주택에 입주하기까지 3년이라는 공백기간동안 시장에 머무르게 되는 늘어난 수요만큼 공급이 되어야 하기 때문이다.
-3년 누적 공급량만으로도 가격 상승과 하락의 변곡점을 만들어냄. 타도시와 단절된 도시구조라면 통계와 예측이 가장 잘맞음 =>대구
-작은 도시의 가장 큰 위험 요인은 적은 수요이다. 외부 변수의 영향에 크게 받거나 외부 투자자들에 의해서 왜곡되기 쉬움.
-지방은 3년간 예정된 물량, 3년 누적 공급량 가장 큰 영향을 미치고 공급이 선행하는 시장.
-서울,수도권의 경우 입주를 한 뒤 공급물량이 계속 재고주택으로 남아서 시장에 영향을 줌. 공급이 후행하는 시장
-공급특성을 가장 잘 보여주는 통계: 서울 수도권은 전세가율, 지방은 전세수급지수
-부동산 시장은 가격이 하락하면 공급이 줄어들고 줄어든 공급으로 인해 가격이 상승하며, 상승한 가격이 다시 공급을 불러오고 이렇게 늘어난 공급때문에 가격이 하락하기를 반복하는 사이클을 가지고 있음
-서울 수도권은 신규 입주물량과 매도물량의 영향을 동시에 받고 지방에서는 신규공급의 영향이 절대적임
→수도권과 지방은 공간의 크기로 인해서 사이클도 다르고 공급 특성을 보는 것도 다르다. 분석시에 지방은 3년 누적 공급량, 수도권은 장기누적 공급량으로 살피자. 지은이 통계를 통해 분석하고 해석하는 방법을 배우고 싶다. 76page부터 다시 읽어보고 분석하는 방법을 봐보자.
[5장 - 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다]
#수도권과 지방의 차이 #
-수도권과 지방의 차이는 수익률과 리스크의 차이
-소도시와 광역시 : 높은 평균 전세가율 - 높은 리스크와 높은 수익률
-서울 수도권 : 낮은 평균 전세가율 - 낮은 리스크와 낮은 수익률
-수도권의 경우는 전세수급지수와 전세가율의 상승과 하락이 같은 방향으로 나타나지 않는 시기도 있지만, 지방의 경우는 대부분 전세수급지수와 전세가율이 비슷한 시점에서 움직이고 같은 방향으로 가고 있다. 그래서 매매가격의 변곡점이 반복해서 자주 나타나게 된다.
-성장하는 도시의 특성: 인구증가, 낮은 자가 보유율, 가구수 증가, 낮은 전세가율, 높은 전세가격 상승률
-지방투자시 성장하는 아파트의 중심은 신축 아파트가 될 가능성이 높으며 더불어 위치가 좋은 곳이라면 더욱 좋은 평가를 받을 것이다.
-부동산 시장에서는 금리라는 하나의 변수만을 가지고 시장을 예측하거나 판단할 수가 없다. 하지만 장기적인 금리의 변화는 그 자체로도 부동산 자산가치의 변화를 만들어낸다.
→성장하는 도시와 소멸하는 도시의 차이를 설명하는 것을 보면서 서울의 강남, 부산의 해운대, 대구의 수성구처럼 새롭게 땅을 공급할 수 없는 곳은 자가 보유율이 낮다는 것이 이해가 되었다. 끊임없이 투자자가 진입하면서 임대물량을 만들고 임대료 상승을 만든다는 것이다. 그곳을 임차를 해서라도 꼭 머물러야 하는 수요가 있기 때문이라는 것을 알았다. 그리고 지방투자시 신축 아파트가 가격 상승률이 높으므로 고려해야겠다고 생각했다.
[7장 - 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까]
#임대차3법 #전세자금대출
-가격 변동성만 키우는 임대차 3법 : 전세수급에 가장 크게 영향을 미치는 것이 신규공급이다. 2020년 하반기에 임대차 3법에 의해서 계약갱신청구권이 시작되고 이로 인해 전세물건이 급감했음. 2년 만기 시 시장에 나올 전세물건이 시장에 나오지 않으면서 생긴 문제. 그래서 전세가격 급등, 매매가격도 급등함. 부동산 시장이 상승기로 돌아서면 4년동안 머물러 있던 전세수요들이 매매수요로 참여하면서 더 매매자극 자극하개됨. 계약갱신청구권 제도는 수요와 공급의 불일치 문제로 공실을 증가시킴 2년+2년의 전세기간에 맞출 수 없는 다양한 임대인. 특히 분양을 받아서 입주를 기다리는 수요는 3년간 거주하고 싶어하는 전세수요가 대부분이다. 전월세상한제 또한 계약 기간 동안 시장의 상승률을 반영하지 못하게 해서 임대기간 종료 후에는 시장의 가격을 모두 반영하면서 가격 변동성을 높인다.
-가격 거품을 일으키는 전세자금 대출 : 2008년 전세자금대출 제도가 시작.사용가치를 왜곡시켜 매매가격에 거품을 만들 가능성이 있음.
-일반적으로 수요의 성장보다 빠른공급이 이루어지면 일시적으로 전세가격이 하락하며 역전세가 발생한다.
-임대수요의 변동성을 가장 크게 만드는 것은 매매가격의 상승과 하락이다. 매매,전세,월세 등 주거 형태 선택의 변화이다.
-정책은 시장을 장기간 움직이지 못한다 160page : 정부의 정책은 단기간에는 시장의 방향을 돌릴 수 있으나 지속적으로 유지하는 것은 매우 힘들다. 시장은 시장 안에서 나름의 규칙을 가지고 움직이고 있기 때문이다.
→부동산 시장의 변동성은 수요와 공급의 불균형이라는 것을 기억하고 정부의 정책이 장기간으로 시장을 움직이게 하는 것은 어렵다는 것을 기억하자. 투자할 때 정책에 대해서도 고려하되 정책으로 인해 장기적으로 변화할 것으로 생각하기 보다는 정책을 통해 내가 대응할 수 있는 부분을 찾아보고 고려해보자.
[8장 - 통계를 과신하면 안 되는 이유]
-예측하는 것은 매우 어려운 일이다. 그러므로 단기간의 변화를 보고 예측하는 것보다 몇 년을 두고 움직이는 매매 거래량 추세와 입주물량의 흐름을 보고 예측하는 것이 오판을 조금 을 줄일 수 있는 방법이다.
-통계는 보조지표 정도로 활용해야 하며 결국 스스로 예측하고 판든을 내려야 하는 것이다.
[9장 - 어디에 투자해야 할까]
-성장하는 지역과 상품에 투자하라 : 임대료 상승률일 높다는 것은 끊임없이 임대수요가 발생하고 그 임대료의 상승에 의해서 매매가격의 상승도 기대할 수 있다는 것을 의미한다.
-도시의 경쟁력이 약할수록 개별 주택에 집중하라
-점점 힘이 떨어질 지방 기축 아파트 : 선호도가 떨어지는 오래된 아파트의 경우는 10년 전 가격으로 돌아가는 경우도 있다.
-미분양은 언제나 기회의 상품 : 인플레이션 영향으로 인건비와 자재가격이 상승하면서 분양가가 오르고 있음. 땅값이 떨어지지 않는 한 낮은 분양가로 신규 아파트를 새로 공급하기는 어려운 환경일 것이다.
[10장 - 지역별 부동산 분석]
STEP4. 책에서 적용할 점
-어떤 분석을 하든 미래를 예측하기는 어렵지만 시장에 영향을 미치는 건 공급이라는 것을 기억하고,
지방은 3년 누적 공급량, 수도권은 장기누적 공급량 → 임보쓸때 공급분야에 적어보기
-이자뉴스 다시시작하기 : 전세수급지수, 전세상승률, 전세가격이 나온 뉴스 보고 생각적어보기
-마지막 지역별 부동산 분석하시는 방법이 너무나 유익하다. 다시 읽어보고 필사해보기
#월급쟁이부자들 #월부 #열반스쿨중급반 #재테크책 #부동산책
