[열중반 45기 7조 chill (7)~ 하게 독서하고 함께 집 사보조 - 러브송] 월급쟁이 부자로 은퇴하라

25.06.10

STEP 1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위 & RHK

3. 읽은 날짜: 2025.06.05~08.

4. 총점 (10점 만점): 10 / 10점

STEP 2. 책에서 본 것

WHY 왜 투자를 해야 하는가

당신의 돈을 갉아먹는 인플레이션, 인플레이션은 우리 주모니 속에 들어 있는 돈의 값어치를 떨어뜨리는 주범이다. 물가(인플레이션)라는 것이 내 소득의 증가 속도 보다 더 빨리 오르기 때문에 생활이 점점 더 여의치 않게 되는 것이다.
월급은 절대 오르지 않는다. 당신이 일해서 벌어들이는 소득의 증가속도가 점점 더 느려진다는 것이다. 가계, 기업, 정부라는 경제 3 주체의 부의 비율이 이전과 다르게 양극화가 진행되고 있다. 가계는 22년 전보다 7.7월을 덜 가져가는 반면, 기업은 6.4원, 정부는 1.3원을 더 가져가게 된 것이다. 직장인을 위한 자본주의는 없다.
당신마저 관심 없는 당신의 노후, 당신은 어떤가? 지금의 소득 수준을 자녀가 성인이 되는 시점까지 계속해서 유지할 수 있는가? 우리나라의 경우 국가에서 제공하는 노후생활 지원은 필요 수준에 턱없이 모자라므로 노년 노동이 불가피 하다. 우리나라의 노인 빈곤율이 OECD 국가 중 1위라는 사실이다.
돈 걱정 없이 살아가려니 월급만으로는 부족해서 뭔가를 해야 할 것 같긴 한데, 얼마나 부족한지 도대체 무엇이 문제인지 도통 알 수 없는 사람들… 투자는 당신과 당신 가족의 경제적 안정을 위해 반드시 해야만 하는 것이다.

DIRECTION 당신과 돈이 가야 할 방향

개인이 돈을 버는 방식은 돈을 벌기 위해 시간을 직접 투입해야 하느냐, 아니면 시간을 투입하지 않아도 되느냐로 구분할 수 있다.
우리가 나아가야 할 방향은, 시간을 직접 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법이다. 우리 직장인은 결국 시간과 돈을 교환하고 있다. 지금 당신이 ‘시간을 투입해서 돈을 버는 사람’에 해당한다면 ‘시간과 무관하게 돈을 버는 사람’으로 이동해야 한다. 직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는데 써야 한다.
당신이 투자를 시작하기 전의 나처럼 노후에 대한 막연한 불안감과 부자에 대한 열망을 가지고 있는 평범한 직장인이라면, 당장 ‘1.자산가, 부자 >> 경제적 자유인’로 옮겨갈 생각을 하기 보다는 우선 ‘3.직장인 투자자, 자영업자 투자자 >> 예비 경제적 자유인’로 이동해야겠다는 방향성을 가지기 바랍니다.
내가 부동산을 택한 이유는 ‘정보 대칭’과 ‘레버리지’ 때문이다. 정보대칭이란 거래에 참여하는 매도자와 매수자가 그 거래와 관련한 정보를 거의 대등하게 가질 수 있는 것을 말한다. 세상에 어디에도 자산을 마련하는 데 필요한 돈의 70-80% 이상을 무이자로 빌려주는 대출 기관은 없다. 그런데 아파트는 어떤가? 전세금은 레버리지로 활용할 수 있으니 가능하다. 전세금을 레버리지로 활용하는 투자는 결국, 투입비용을 줄여 주므로 수익률 또한 그에 대응하여 높아질 수 밖에는 없다.
투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다.

WHAT 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과 (순서대로 나열하기)

투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그 다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다. 단, 무조건 신축 아파트라는 이유 하나만으로 투자를 결정하지 않기를 바란다. 입지는 곧 사람들의 선호도를 의미 한다고 볼 수 있다.
집값도 할인이 된다, 집값 협상 고장에서 배운 것도 많았다. 애초에 가격 조정을 마친 후 계약서를 써야지, 매도자 면전에서 가격 협상을 하는 건 정말 어려운 것이며, 계약이 깨질 확률도 높다는 것이다. 세상 모든 사람이 나의 간절함에 귀 기울여야 할 의무는 없다. 그런데도 나는 떼쓰는 아이처럼 굴었다. 당장 눈앞에 보이는 이익을 조금 더 취하려다가 큰 어려움에 봉착할 수도 있었던 것이다.
저평가 부동산을 보는 안목, 부동산 투자를 통해 좋은 성과를 내고 싶다면, 부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖춰야 한다. 아파트는 같은 단지 안에서도 향,동,층,내부 상태 등에 의해 가격에 차이가 벌어진다. 비교하고 또 비교해서 가치를 따져보고 현재의 가격이 그 가치에 어울리는 수준인지 판단한다. 비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수밖에는 없다.
상대가 원하는 것 파악하기, 보통 매도자가 가격을 협상하기 전에는 그가 집을 팔려고 하는 이유를 묻는다. >> 나는 무엇을 줄 수 있는가.
가급적 절대적인 가격이 수준이 그다지 높지 않은 물건들에 투자한다. 우선, 절대 가격이 높으면 전세가율이 높다 해도 투자금이 많이 들어가기에 수익률 면에서는 대단한 장점이 없다.
통상적으로 철도개통 등의 호재는 사람의 심리를 자극해 개통 전에 이미 매매가에 반영되는데, 전세가는 실사용 가치를 의미하기에 선 반영도지 않는 것이다.
입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는 것이다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다.

CONCEPT 성공 투자를 위한 필수 지식

돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법, 쓰는 것부터 체크하라. 깔고 앉는 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 자본 재배치를 하자.
직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자, 시간이 귀한 직장인 투자자의 입장에선 시간 대비 결과물이 상당히 중요하다.
절대로 돈을 잃지 않는 투자법, 물건을 매입한 이후 시장이 나의 바람과 달리 하락장으로 접어든다고 해도, 가치보다 싸게 샀기에 안전 마진까지 확보한 상태라 잃지 않는 것이다. 투자를 고려 중인 물건이 본연의 가치에 비해 싸다는 확신이 들 때 투자해야, 잃지 않는 투자를 할 수 있다.
저평가 여부 확인하는 법, ‘부동산은 발품 이다’ 계약하기 전에 더 많은 대상을 살펴보고 이와 비교해봐야 한다. 비교 대상이 많으면 많을수록 더 좋은 판단을 내릴 수 있을 테니 말이다.
실패 없는 부동산 투자법, ‘전세가율’ 활용하기
인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리 >> 자산 시스템 >> 레버리지, 장기보유, 다주택
전세금 레버리지로 활용해 투자하는 경우에는 아파트의 매매가뿐 아니라 전세가의 변동폭 또한 투자 성패에 큰 영향을 준다는 것이다.

HOW 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

확실한 투자 기준 세우기, 지금 막 투자에 관심을 갖기 시작해 자신만 너무 늦은 게 아닐까 조급한 마음이 드는 사람은 올바른 순서를 정하지 못해 자주 흔들리게 된다. 당신이 가장먼저 해야 할 일은 자신만의 투자 기준을 마련하는 것이다. 투자의 기준을 제대로 세우려면 직접 경험해 봐야 한다.
투자 기준 좁히기: 1단계 어떤투자?(부동산) >> 2단계 어떤 부동산?(아파트) >> 3단계 어떤 아파트?(저평가,소액,저위험) >> 4단계 가장 좋은 아파트(좋은입지)
투자 흐름도: 지역선정 >> 사전조사 >> 현장조사 >> 실전투자
지역선정의 기준과 순서 – 전세가율과 가격, 투자금의 규모(조인스랜드부동산 전세비율), 입주물량 (부동산지인, 호갱노노 & 아파트실거래가 앱), 미분양 참고 한다.
사전조사(=임장전, 지역조사하기) – 무엇을, 어떻게 조사할까? 해당지역 부동산의 입지와 가격을 파악하는 것, 일자리, 교통, 환경, 학군(초품아를 파악하기), 지역의 분위기와 스토리(나무위키, 위키백과등), 부동산 중개인과 통화할 때는 다짜고짜 조사한 내용부터 묻기보다는 이 지역에 대해 잘 모르는데 지인이 추천해 줘서 전화해본 것처럼 묻는 게 좋다.
지역을 눈에 담는 현장조사 – 부동산 임장 = 현장조사의 목적은 무엇일까? 사전에 전화나 인터넷으로 조사한 내용을 확인하고 틀린 정보는 바로잡아, 그 지역을 제대로 그리고 완전히 익히는 것이다. 한마디로 ‘그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것’이라고 할 수 있다.

MIND 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

바꿀 수 있는 것과 바꿀 수 없는 것을 구분하기 , 불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다.
모든 변화의 시작은 인지하는 것에서 비롯된다.
당신이 지금 ‘그래, 이거야!’를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면, 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라.
종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라. 빨리 가고 싶다는 바람이 아무리 간절하다 해도 경험이 부족하면 빨리 갈 수가 없다.
좋은 투자가 되겠다는 목표를 달성하려면, 반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다. ‘무언가를 얻기 위해서는 반드시 치러야 할 대가가 있습니다’
당신이 혼자 있을 수 있는 시간은 누군가가 만들어준 시간이란 걸 잊어서는 안 된다. 매사에 책임감 있는 모습을 보이는 것이 가족과의 관계를 잘 닦아가기 위한 첫 번째 단계라는 걸 잊지 말자.
성공적이고 무엇보다 꾸준한 투자를 하려면, 예상되는 갈등 상황을 반드시 해결해야 한다. 장애물이란 원래부터 못 할 사람에겐 핑곗거리가 되고, 반드시 해내고자 하는 사람에겐 에피소드가 된다.

STEP 3. 책에서 깨달은 것

2024년 2월부터 우연치 않게 시작된 월부 생활도 벌써 16개월차에 접어 들었다.

그동안 영혼까지 갈아 넣을 만큼 열심히 월부 생활을 하지는 못했다. 중간중간 개인 사정으로 강의를 듣지 못하는 달도 있었다. 열반스쿨 중급반은 이번에 벌써 3번째이며 고정 도서 ‘월.부.은.’은 벌써 3번째 독서를 하고 있다.

원래 재독은 잘 하지 않은 편인데 월부 환경에 있다보니 재독을 하고 재독의 필요성을 다시 함 깨닫게 되었다.

처음 월부생활 시작할때 절반은 무슨 내용인지 잘 이해를 못했다.

앞마당 9개째를 만들고 나니 지금은 책 내용이 눈에 들어오고 월부 커리큘럼=월부은 그 자체였다.

소득이 많지 않은 일반 직장인들도 얼마든지 투자를 통해 생산 자산 시스템을 마련할 수 있다. 필요한 것이라곤, 그저 적은 돈으로 투자가 가능한 곳을 찾는 능력을 익히고 동시에 투자 횟수를 늘려 자산을 확대해 나갈 수 있는 꾸준함이다.
부동산은 입지, 투자는 관계, 투자 경험이 쌓이면서 크게 깨닫게 되는 것 중 하나는 중개인과의 관계가 투자 결과에 미치는 영향 또한 작지 않는 것이다. 투자를 하면서 모든 일은 결국 사람끼리 한다는 것을 명심하자.
부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다. 부동산은 발로 하는 것이지, 책에서 KB 시세로 그래프를 그려가며 하는 것이 아니라는 사실을 깨닫자.
자본 재배치를 통해 무조건 돈부터 만들 게 아니라, 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 우선되어야 한다. 실력이 뒷받침 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는 걸 기억하라.
위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라. 지키는 것도 중요하다.
노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 ‘태도’라는 걸 기억하라.
열정은 분명 좋은 것이지만, 때론 그 열정이 나의 관심사, 즉 투자를 제외한 나머지 것들 것 머릿속에서 지우게 만든다. 깊이 생각해 보면, 결국 조급함이 원인이다. 만약 당신에게 그런 순간이 온다면 이를 기억하기 바랍니다. 어차피 투자는 평생 해나갈 일이다.

STEP 4. 책에서 적용할 점

막상 투자를 시작하고 나니, 투자란 것이 무엇보다 끈기가 필요한 장기전이라는 사실을 절절히 깨닫는다. 그 과정에서 포기하지 않고 앞으로 나아가려면 내가 지금 무엇을 하고 있으면 투자의 길에서 어디쯤에 있는지 중간중간 체크 해야 한다.
투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 ‘해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐’ 하는 것이다.
부동산 투자에 있어 주택이 신축이냐 구축이냐보다 중요한 것은 입지다.
부동산 투자 비수기를 적극적으로 활용 하자.
첫 번째 비수기는 장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기,
두 번째 비수기는 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월말까지의 겨울 비수기
‘임장 후 모니터링’하기, 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.
인생을 바꾸는 투자 >> 자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식
첫 번째 장점은 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다
두 번째 장점은 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다는 것이다.
세 번째 장점은 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다는 점이다.
시세차익형 전세투자 시 발생할 수 있는 역전세 리스크 관리법
첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.
둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.
셋째., 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.
넷째, 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두 개 정도는 남겨둔다.
가격의 감을 잡고 난 후 매달 전국시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군데 정한다(1단계). 그리고 ‘조인스랜드부동산’에서 그 지역들을 살펴보면서 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한번 정리한다(2단계). 다음으로 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장지역을 선정한다(3,4단계).
매물을 보고 중개소로 돌아오면, 그날 본 순서대로 중개인에게 매물의 정보와 동/호수, 거주인이 집주인지 임차인진지, 잔금 지급 일자, 수리 상태, 매매가, 전세가 등을 정리해 달라고 부탁한다. 메모 내용을 토대로 부동산 중개인과 각 물건을 짚어가며 이야기를 나누면서 정리하기 위해서다.
동과 층에서 선호도가 낮은 것(저층, 탑층, 사이드, 길가에 위치한 동 등)이 아니면서, 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될 만한 물건을 우선 선택한다.
우선협상 범위 설정하기, 가끔 매도자에게 보낼 계약금을 좀 더 많이 책정하거나 중도금의 일부를 먼저 더 주는 방식으로 성의 표시를 하면, 궁극적으로 더 좋은 결과를 얻을 수 있다. 매도자에게 무조건 가격만 깎아달라고 요청할 것이 아니라, 내가 해줄 수는 있는 건 없을지 생각해서 그것을 협상의 도구로 활용하라는 뜻이다.

중개 수수료의 지급구조를 감안하면 여러 부동산에 전세물건을 내 놓는 것이 유리하다.

STEP 5. 책 속 기억하고 싶은 문구

(P.55) 당신이 지금 대한민국에서 살아가는 사람이라면, 노후는 스스로 준비해야 한다. 당신 외에 이를 고민하고 해결해 줄 사람이 없다는 걸 인정하라. 마음이 불편하더라도 외면하지 말고 직시하길 바란다.

(P.84) 그러나 막상 투자를 시작하고 나니, 투자란 것이 무엇보다 끈기가 필요한 장기전이라는 사실을 절절히 깨닫는다. 그 과정에서 포기하지 않고 앞으로 나아가려면 내가 지금 무엇을 하고 있으며 투자의 길에서 어디쯤에 있는지 중간중간 체크해야 한다.

(P.137) 어떤 사안을 투고 타인과 협상해야 하는 상황이 되면, 결국 나의 자존심이 가장 중요하게 된다. 훈련이 되지 않아서 어려운 일이다. 내 제안을 상대가 받아주면 하는 거고, 아니면 말고 식이 되기 쉽다. 좋은 협상이 되기 힘든 이유다. 다만 생각을 바꿀 필요가 있다.

(P.161) 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 원동력이다.

(P.223) 물가가 오르듯 부동산의 가격도 오르기 때문이다. 그래서 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.

(P.273) 수요가 많을 때 입주가 아닌 분양을 한다. 이 시차가 수급 불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심 요인이 된다.

(P.309) 부동산 중개소에는 이른바 ‘장부 물건’이라는 것이 있다. 이는 홍보 없이도 거래가 쉽게 이뤄질 수 있는 물건이라, 중개소끼리 공유하는 전산망이나 네이버 부동산에 올리지 않는 매물을 뜻한다. 그렇다면 중개인이 거래가 쉽게 성사되리라고 판단하는 이유는 무엇일까? 대부분 시세보다 가격이 싼 물건이기 때문이다.

(P.312) 가격 협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은, 매수 시점의 시장 분위기다.

(P.346) 아직은 부족한 것이 많고 누군가에게 도움을 줄 능력도 없는 내가 최고의 사람들과 함께할 수 있는 방법은 하나뿐이다. 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것. 여기서 말하는 좋은 사람이란, 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이란 뜻이다. 좋은 영향을 미치고 싶다면, 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다.

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