“서울은 너무 비싸고, 지방은 왠지 불안하고…
그럼 비규제 수도권이 낫지 않을까요?”
"비규제 지역이면 다 비슷한 거 아닌가요?
그냥 저렴한 곳 아무 데나 사면 되는 거 아닌가요?"
요즘 투자 공부를
처음 시작하신 분들께 가장 많이 받는 질문입니다.
저도 처음엔 그렇게 생각했습니다.
“규제도 없고 서울 옆인데, 그냥 사면 되겠지.”
하지만 여러 수도권 비규제 지역에 투자를 해보면서 깨달았습니다.
비규제 수도권이라는 말 속에 정말 '천차만별'인 지역들이 함께 묶여 있다는 것을요.
비규제라고 다 같은 게 아닙니다
비규제 수도권이라는 말을 들으면 왠지 어디든 오를 것 같은 느낌이 들죠.
하지만 실제로 들어가 보면 완전히 다릅니다.
같은 비규제 수도권 안에서도,
어떤 지역은 서울 수요가 직접 흘러들어오는 구조 이고,
어떤 지역은 서울과 연결고리가 없어
수요 자체가 한정된 곳이 있습니다.
어떤 단지는 전세가율이 탄탄해서
투자금이 적게 들고,
어떤 단지는 매매가 대비 전세가가 낮아서
실제로 묶이는 돈이 훨씬 많습니다.
비규제 지역 첫 투자 때,
저도 이걸 모르고 '비규제 수도권이니 무조건 괜찮겠지'라고 생각했습니다.
지금 돌아보면 운 좋게 좋은 지역에 들어간 것이었고,
체계적인 기준을 알고 들어간 게 아니었어요.
그래서 오늘은 먼저 지역 고르는 기준부터 짚고,
제가 직접 투자하고 공부하면서 '지금 이 3곳이다'
라고 확신하게 된 비규제 수도권 TOP3를 공개해 드리겠습니다.
비규제 수도권 지역 고를 때,
이 3가지는 반드시 아셔야 합니다
우선 본격적으로 들어가기 전에 비규제 지역 우선순위를 선정한 근거를 말씀드리겠습니다.
첫째, 서울 수요가 실제로 흘러드는 구조인가.
- 서울 접근성이 좋고, 서울에서 밀려나는 실수요자들이 선택지로 고려하는 지역인지가 핵심입니다. 단순히 '서울 옆'이 아니라 출퇴근 동선과 생활권이 연결되는 곳이어야 합니다.
둘째, 전세 수요가 꾸준한가.
- 투자금은 매매가에서 전세가를 뺀 금액입니다.
- 전세 수요가 탄탄한 지역은 전세가가 떨어지지 않고, 그만큼 내 실투자금이 줄어듭니다. 임차 수요 없는 곳에 들어가면 전세를 못 빼는 상황이 생길 수 있는데, 투자자라면 이 점을 가장 경계하셔야 합니다.
셋째, 지금 가격이 서울 대비 상대적으로 저평가 상태인가.
- 서울 핵심지 가격이 오를 때 수도권으로 수요가 이동하는 패턴이 있습니다.
- 서울과 가격 격차가 벌어질수록, 그 갭이 좁혀지는 과정에서 상승 여력이 생깁니다.
이렇게 실수요(가치)가 있으면서,
가성비도 따져보면서 여러분들이 반드시 알아야 할
비규제 지역을 안내해드리도록 하겠습니다.
비규제 수도권 투자 지역 TOP3
[3위] 부천 / 산본 —
서울 수요가 처음 흘러드는 관문
비규제 수도권 중 가장 먼저 수요가 들어오는 곳을 꼽으라면 저는 부천과 산본(군포)을 함께 봅니다.
부천은 서울 구로·신도림과 생활권이 사실상 맞닿아 있고, 1호선·7호선 등 서울 출퇴근이 편한 노선이 잘 갖춰져 있습니다. 서울에서 밀려나는 실수요자들이 처음으로 눈을 돌리는 지역 중 하나입니다.
산본은 4호선 라인으로 서울 접근성이 있고,
계획도시 특성 상 단지 규모와 인프라가 잘 정비돼 있어 실거주 수요가 꾸준합니다.
이런 지역들은 매매가 싼데, 전세가는 꾸준하게 상승하여
다른 비규제 지역 대비 비교적 소액으로
투자를 접근할 수 있는 곳 중 하나입니다.
저도 이 지역 안에서 초보자 때 투자를 했습니다.
들어갈 때 '서울 수요가 정말 이 동네까지 오나?' 반신반의했는데,
전세 문의가 끊이지 않는 걸 보면서 수요의 힘을 실감했습니다.
가격 측면에서도 아직 서울과의 격차가 있는 구간이기 때문에,
예산이 상대적으로 적은 분들이 수도권에서 첫 발을 내딛기에 현실적인 선택지입니다.
[2위] 안양 만안구 —
입지는 서울급인데 가격은 아직 수도권
안양은 지금 제가 가장 눈여겨보는 지역 중 하나입니다.
1호선·4호선이 지나고,
강남까지 출퇴근이 가능한 수준의 접근성을 갖추고 있습니다.
평촌 신도시를 중심으로 학군이 탄탄하게 형성돼 있고,
오래 살고 싶어 하는 실거주 수요층이 두껍습니다.
그런데 가격은 아직 서울 외곽과 비교해도 격차가 있는 상황입니다.
입지 대비 가격이 저평가된 구간이 남아있다는 게 지금 안양을 주목하는 이유입니다.
빨간색은 만안구에 있는 단지이며,
파란색은 동안구(평촌)에 있는 단지인데
평촌이 가격이 크게 오른 반면 아직 만안구 단지는 저렴하다고 볼 수 있습니다.
특히 서울 주요 지역 및 만안구 바로 옆 평촌 가격이 계속 상승하면서,
만안구를 대안으로 선택하는 실수요자들의 움직임이 조용히 이어지고 있습니다.
전세 수요도 꾸준해서 투자 접근도 상대적으로 안정적인 편입니다.
게다가 신안산선과 월곶판교선이라고 하는 확정적 교통호재도 있기에,
추후 가격상승폭도 기대해볼 수 있는 지역입니다.
'서울은 못 가겠는데 어디서부터 봐야 하냐'고 묻는 분들이라면,
안양 만안구를 가보시는 것을 진지하게 고민해볼 시점입니다.
[1위] 구리 / 남양주 —
서울과의 물리적인 위치와 입지 모두 좋은 지역
구리는 서울 광진구·중랑구와 경계가 맞닿아 있어
사실상 서울 생활권이라고 봐도 무방한 위치입니다.
강남 접근성도 기대 이상으로 좋고,
서울 동부 수요가 직접 흘러드는 구조입니다.
특히 기존 경의/중앙선으로 동-서 교통이 좋았는데,
8호선이 새로 들어오면서 남-북으로의 교통이 개선되어
강남 접근성이 매우 획기적으로 개선된 곳입니다.
아직 서울 대비 가격 격차가 뚜렷해서
상대적으로 진입 비용이 낮은 편이면서도,
향후 시세 상승 여력이 있는 구조입니다.
1~2년 전 구리가 좋다고 말했을 때
주변에서 "거기가 왜 수도권이야"라는 반응이 있었는데,
지금 돌아보면 그때가 가장 좋은 타이밍이었습니다.
위의 그래프에서
빨간색은 서울의 한 단지이며
파란색은 구리의 구축 단지입니다.
가격 흐름이 어떤가요?
서울이라고 마냥 좋기보다는
입지적 차이를 볼 때 구리가 더 나은 단지도 분명히 있습니다.
남들이 잘 모를 때,
아는 지역을 먼저 만들어두는 게 핵심이에요.
지금 이 지역은 전세 수요도 탄탄하고,
실거주와 투자 수요가 함께 움직이는 흐름이 나타나고 있습니다.
지금 해야 할 딱 한 가지
저에게 많은 분들이
“제가 N억이 있는데… 어디부터 보는 게 좋을까요?”
라고 여쭤보십니다.
저는 그럴 때마다 이렇게 말씀 드립니다.
"부천의 투자금 N억대 단지와
구리의 투자금 N억 단지가
매우 유의미한 차이가 있지 않을 수 있습니다.
그것을 오래 보유해야하는 확신의 크기가 더 중요합니다."
어디를 봐야 하는지 아는 것과,
실제로 그 동네를 발로 뛰며 아는 것은 완전히 다릅니다.
그리고 제가 많은 지역을 다니다보며 느낀 것은
사람들이 좋아하는 것은 비슷하게 구성되어 있어서,
하나의 지역을 제대로 아는 게 더 중요하고,
그것을 통해서 인사이트를 쌓는 건 훨씬 중요하다는 것입니다.
그리고 오며가며 지금 바로
네이버 부동산이나 호갱노노에서
그 지역 최근 3개월 실거래가를 확인해 보세요.
어떤 단지들이 얼마에 거래됐는지,
전세가는 어느 수준인지,
눈에 들어오기 시작하면 그게 투자의 시작입니다.
지식이 쌓이면 행동이 보이고,
행동이 쌓이면 기회가 보입니다.
아직까지 투자하기에,
아니 오히려 지금이 서울이 뜨거운 상황에서
여전히 비규제 지역은 여전히 가격이 저렴하여
투자하기에 적기라고 생각합니다.
여러분들의 우상향하는 자산 그래프를
진심으로 응원드립니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
행복한 하루 보내세요!
