- 결국은 오르는 집값의 비밀 + 김준영
저자 및 출판사 : 김준영 / 한국경제신문
읽은 날짜 : 2025. 6. 8 ~ 10
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # 전세수급 #성장하는 도시 # 월세전환?
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 7점
1. 저자 및 도서 소개
: 부동산 전문가들이 인정하는 시장을 가장 정확하게 분석하고 예측하는 이론가이자 25년 이상 실전 투자를 이어오고 있는 이 방면 최고 고수다.
전세가를 토대로 시장을 분석하면서 그 외 최근 이슈가 되고 있는 금리나 정책 등을 어떻게 분석해야 할지도 명쾌하게 알려준다.
2. 내용 및 줄거리
[인구 감소보다 큰 공급 감소 충격이 온다] # 전세 제도
우리나라의 주택 시장은 전세의 부족과 안정이 반복되는 시장이었습니다. 또한 전세 시장은 주거 부족(전세 수급)과 부동산 수익율 (전세가율)이라는 중요한 두 가지 환경을 조성하기 때문에 큰 의미를 갖습니다.
전세제 도는 우리 주택 시장의 근간이기도 하며 시장을 파악하는데 가장 중요한 키를 가지고 있습니다.
[전세가가 매매가를 밀어 올리는 이유] # 전세 가격
부동산은 해당 부동산이 생산하는 전세와 월세 가격으로 그 가치를 평가합니다. 전세 가격이 올랐다는 것은 사용료가 높아졌다는 것이고 기업이라면 수익이 늘어난 것과 같습니다.
사용 가치인 전세 가격의 상승과 하락, 월세 가격의 상승과 하락이 주택의 현재 가치와 가격으로 연결되는 것입니다.
[부동산의 성장은 전세 상승률에 달려있다.] # 저성장
인구 감소나 저 성장이 화두가 되는 소도시로 갈수록 임대료 상승률이 낮아지는 것을 통계로 확인할 수 있습니다. 결국 이러한 임대료의 상승률이 그 지역의 주택 가치로 이어지는 것입니다.
[공급이 먼저냐 가격이 먼저냐.] # 공급 후행?
서울 수도권의 경우는 입주를 한 뒤 공급물량이 계속 재고주택으로 남아서 시장에 영향을 줍니다. 즉 공급이 후행하는 시장입니다.
[정책은 시장을 장기간 움직이지 못한다.] # 다주택자에 대한 시각
주거 안정을 중시하면 가격의 상승과 하락보다는 공급에 초점을 두고 정책을 펼칩니다. 하지만 가격의 안정이 목적이라면 매매수요를 줄이기 위해 다주택자에 대한 규제정책을 펴게 됩니다. 다주택자의 역할을 바라보는 시각에 따라 다른정책을 내게 됩니다.
3. 책에서 깨달은 것
: 우리 주택 시장을 이해하는 것은 전세 가격, 전세가율, 전세 수급, 전세가 상승률 등에 담겨 있는 의미를 정확하게
해석하는 것이라고 해도 과언이 아닙니다.
수도권은 전세 가격 상승이 매매 가격 상승으로 이어지기 까지 시간이 걸린다.
주택의 사용 가치인 전세 가격의 변동에 따라 그 주택의 가격과 가치가 평가 되는 것입니다.
성장의 둔화로 인해 매매 가격의 상승이 점차 둔화된다면 시세차익이 나지 않는 상품으로 바뀌기 때문입니다. 결국 어느 시점에서는 시세차익형이 아닌 임대 수익형인 월세 상품의 비중이 높아질 것이다.
4. 적용할 점
: 전세가율의 추이를 진짜 면밀히 지켜봐야겠다.
5. 인상 깊은 구절
P 27 전세가율이 높은 도시들 대부분은 전세 가격 상승률이 낮습니다. 이렇게 낮은 전세 성장을 반영하여 기대수익인 매매가격이 상대적으로 낮습니다. 소도시 외곽으로 갈수록 낮은 전세가격 상승률로 인해 기대수익인 매매가격이 낮아 전세가율이 높습니다.
P 34 전세 자금 대출 제도 시행이후 주택 사용 가치에 대출을 더한 만큼의 수준으로 전세 가격이 오르게 되었으며 전세 가격과 매매 가격의 변동성이 커졌습니다. 때로는 해당 주택의 사용 가치보다 높은 수준으로 매매 가격이 형성되어 고평가 되기도 합니다.
P 78 지방은 전세가율이 높기 때문에 공급은 빠른 투자환경을 조성합니다. 반면 전세가율에서 시작하는 서울 수도권은 투자환경이 만들어지고 공급부족이 해소되는 시간이 오래 필요합니다.
P 86 서울 수도권과 달리 지방은 3년의 공급량만 이해해도 반은 성공한 것입니다.
P 110 전세가율의 변화는 수익률 환경의 변화로 투자자들의 유입에 결정적인 역할을 하게 됩니다..
P 118 관심있는곳의 전세가율이 낮고 전세가격 상승률이 높은 경우 성장하는 곳입니다. 반대로 전세가격 상승률이 낮고 자가보유율이 높으며 전세가율과 전월세 전환율이 높은곳은 상대적으로 성장이 둔화되고 있는곳입니다.
P 146 임대시장에서 월세의 비율이 높을수록 시장이 성숙했다는 의미이거나 매매가격의 성장이 둔화되는 도시라고 판단할 수 있습니다.
P 147 실제로 전세보다 월세가 많이 거래되는 지역들이 있습니다. 이런 지역들은 대부분 매매가격의 성장이 둔화된 아주 작은 도시이며 월세를 통한 수익을 보존하기 위해서 월세가 전세보다 많이 거래되는 곳입니다.
P 188 주택 시장의 저성장과 함께 수요감소는 양극화와 상품의 양극화로 이어질 가능성이 높습니다. 부동산 시장은 생활 인프라가 잘 조성되어 있는 곳을 중심으로 더욱 집중화될 가능서잉 있습니다. 이와같은 현실에서 주목해야 할것은 우니라나 안에서도 성장성이 높은 도시와 상품입니다.
P 189 성장성이 높은 도시와 상품은 첫째로 임대료 상승률이 높은 지역입니다. 임대료 상승률이 높다는 것은 끊임없이 임대수요가 발생하고 그 임대료의 상승에 의해서 매매가격의 상승도 기대할 수 있다는 의미입니다.
P 191 인구가 감소하는 지역일수록 이제는 위치나 상품에 좀 더 초점을 맞추어 선택하여야 할 것입니다.
P 200 미분양 아파트는 모든것을 다 떠나 신축이라는 장점으로 언제나 시간이 지나면 기회의 상품이었습니다. 시장상황이 바뀌면 미분양이 좋은 기회가 되었습니다.
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