STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이부자로은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 알에이치코리아

3. 읽은 날짜: 2025-06-11

4. 총점 (10점 만점): 10점 / 10점

STEP2. 책에서 본 것

1장 왜 투자를 해야 하는가

01 무관심 속에 썩어가는 당신의 돈

우리는 자본주의 속에 살고 있고 돈을 벌고자 한다면 자본주의부터 알아야 한다.

자본주의는 인플레이션을 빼놓고 말할 수 없다

우리의 돈을 그냥 둔다면 그 돈으로 살 수 있는 것들은 시간이 갈수록 줄어든다.

자본주의에서는 돈을 찍어내 인플레이션이 발생할 수밖에 없다

즉, 돈의 가치가 계속 떨어진다

내 근로소득은 물가상승률을 절대 못따라간다

날이갈수록 삶이 팍팍해지는 이유다

이 자본주의에서 살아남기 위해서는 내가 번 돈을 통장에서 썩히지 말고 자산으로 바꾸어야 한다 그것이 투자다.

02 월급은 절대 오르지 않는다

이 사회에서 내가 기업이나 정부보다 이윤을 더 많이 가져가는 일은 없다

앞으로 더 심화될 거다

그렇다고 이 사회에 불평만 하고 아무것도 안 할 것인가?

내가 어찌할 수 없는 것에는 신경을 끄고, 내 힘으로 바꿀 수 있는 부분에 집중하자

평범한 월급쟁이가 노후준비를 하고 부자가 될 수 있는 길은 두 가지다.

사업과 투자

사업은 작게나마 성공하려면 죽기 살기로 해야 한다. 그런데도 실패하는 경우가 많다

남은 건 투자. 불가능할 건 없겠다 싶었다.

세상에는 생각보다 많은 월급쟁이 부자가 있고, 그 방법은 직장에서 일하면서 투자를 겸했기 때문이란 걸 알게되었다

03 당신마저 관심 없는 당신의 노후

우리나라 65세 이상 노인 빈곤율은 OECD 국가중 1위다

우리나라가 48%

스위스가 24%로 2위다

노인빈곤율이 심각하다

은퇴를 하고 노인이되어서 젊은 사람들도 하기 힘든 일에 내몰려야 하고 급여는 더 적게 받는다

투자는 필연적인 것이고 투자를 하는 첫 번째 이유는 노후대비를 위해서다

부자가 되는 것은 그 다음이다

04 직장생활 N년 차. 당신의 현주소

열심히 몇 년 동안 직장생활을 한 당신,

딱히 쓴 것도 없는데 통장은 비어있다

가장 먼저 해야 할 일은 ‘자기 점검’이다

자신의 상황을 인지하고 빤한 미래를 바꿔보고 싶다는 의지가 생겼다면 우선 목표를 명확하게 하는 것이다

노후준비 그 다음 부자

2장 당신과 돈이 가야 할 방향

01 직장인의 투자 전략

돈을 버는 방식에는 두 가지 방식이 있다

내 시간을 넣어야 하는 방식과

시간과 무관하게 돈을 벌어 들이는 방식

지금 당신이 시간을 투입해서 돈을 버는 사람에 해당한다면 ‘시간과 무관하게 돈을 버는 사람’으로 이동해야 한다

이동 하는 방법은 돈을 버는 방식보다 쓰는 방식을 변화시키는 것이다

소비 자산에 돈을 쓰는 방식과 생산 자산에 돈을 쓰는 방식 중에

생산 자산에 돈을 써야 한다

돈을 그냥 통장에 넣어두는 것 역시 소비 자산에 해당한다

지금 내가 가야 할 방향은 3번이다

우선 중간 과정인 3번으로 간 다음에야 1번으로 갈 수 있다

직장에서 번 월급을 잘 지켜서 생산 자산을 사나가야 한다!!

중요한 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이다

직장인을 돈을 더 벌 수 있는 뾰족한 수가 없다

내 시간을 더 투입해야지만 추가 수입을 얻는 것이 가능하다

그것도 내 시간을 투입하지 않으면 사라질 수입일 뿐이다

결국 버는 돈을 잘 지켜서 생산 자산을 모아나가는 방식으로

3번을 거쳐서 1번으로 가야 한다

02 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법

직장인이 돈을 쓰는 경우는 세 가지다

소비 자산 사들이기

모은 돈 통장에 넣어두기

돈나무인 생산자산 사들이기

지출을 최소화 하고 돈을 모아

생산자산을 사는 행위를

반복하여 규모를 키워 자산 시스템을 만들어야 한다

시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻게 된다

03 내가 부동산을 택한 이유

투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다.

부동산 아파트 투자는 전세금을 무이자 레버리지로 활용할 수 있다

주식의 장점이 환금성이라면 부동산은 반대로

원할 때 언제든지 수익이 난 내 투자금을 뺄 수 없다

그렇지만 이게 단점만은 아니다

왜냐하면 노후준비와 경제적 자유를 위해서 자산을 쌓아 나가는 목표를 생각하면 환금성이 좋다는 것은 손쉬운 소비 자산 마련의 수단이 될 뿐이다

아파트 투자는 전세금을 레버리지로 사용할 수 있는 슈퍼 장점이 있지만

임차인에게 그만한 보금자리를 제공하고 사람들이 선호할만한 주거지를 고르고 수리도 하고 중개인과 관계도 잘 형성해야 하고 직접 임대 홍보도 하는 등 CEO마인드를 가지고 내 노력과 시간을 투입하는 대가가 필요하다

다만 이 대가로 인해 얻을 수 있는 수익은 노력보다 가치가 굉장히 크고 경험과 실력이 쌓여감에 따라 충분히 감당할 수 있는 영역이 된다

3장 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다

: 의왕시 25평 아파트

가격 조정은 가계약금 넣기 전에 협의를 모두 끝낸다

면전에서는 가격 조정을 하지 않는다

“당시 나는 그 아파트를 간절히 갖고 싶었다. 하지만 그건 어디까지나 내 사정이다. 세상 모든 사람이 나의 간절함에 귀 기울여야 할 의무는 없다.”

세상 모든 사람이 나의 간절함에 귀 기울여야 할 의무는 없다

중개인과의 관계가 투자 결과에 미치는 영향 또한 작지 않다

투자를 하면서 모든 일은 결국 사람끼리 한다는 것도 알게 되었다

나는 부동산 거래를 마칠 때마다 사소한 선물이라도 준비한다.

또 특별한 일이 없을 때도 가급적 자주 전화를 해 안부를 묻는다.

속보이는 비즈니스로 보일지라도 임대 사업을 단순한 부업이 아닌 인생을 바꾸는 수단으로 여긴다면 그 정도의 관심과 표현은 필수다.

부동산 투자를 하다보면 필연적으로 많은 사람을 만나게 되는데 그 과정에서 당신이 상대에게 좋은 사람으로 기억된다면, 당신의 투자 성과도 더욱 빛나게 될 것이다. 이 사실을 잊지 않았으면 좋겠다

한 두번 투자로 성과를 냈다고 자만하거나 자신의 감만 믿고 실행한 석부른 투자는 자신을 위협하는 부메랑이 되어 돌아올 수 있다.

부동산을 매입하고 입대를 놓는 일을 다섯 번 정도 하기 전까지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미치는 것 같다.

초보투자자라면 먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.

<aside> <img src="/icons/pencil_gray.svg" alt="/icons/pencil_gray.svg" width="40px" />

월부 환경 안에 있자!!!

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투자를 할 때 가장 먼저 확인할 것은 가치 대비 저평가 되었느냐이다!

02 저평가 아파트에서 얻은 1억 2000만원

:분당 21평 아파트

투자 대상을 찾기 수월한 시기가 있다

장마철이 시작되는 6월초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기,

대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기다.

이 두 시기를 적극적으로 활용해 투자하고 있다.

투자를 잘하려면 결국 가치 대비 저렴한 아파트를 볼 줄 아는 안목이 있어야 하는데

이 안목은 부단한 공부를 해야 얻을 수 있다

부동산의 가치를 보는 것은 스마트폰을 살 때와 같다

여러 대리점을 가보고 가격을 비교해 구매하는 것이다

향, 동, 층, 내부 상태 등에 의해 가격 차이가 남으로

이 네 가지 가치 요소를 기준으로 여러가지 물건을 비교해 보는 과정을 거쳐야만 해당 물건이 가치 대비 싼지 비싼지 알 수 있다.

이것이 ‘비교평가’고, 부동산의 저평가 여부를 판별할 수 있는 강력한 도구다

비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수밖에 없다. 휴대전화 대리점을 한 군데 갈 때보다는 두 군데, 두 군데보다는 세 군데, 네 군데 갈 때 좋은 조건의 스마트폰을 구할 가능성이 커지는 것과 같은 이치다.

결국 비교 대상을 많이 가져가야 하는데 부동산은 움직이지 않는다

내가 노트북을 켜고 네이버부동산을 뚫어져라 쳐다봐도 소용없다

나의 비교 샘플이 늘어나지 않기 때문이다

그래서 움직일 수 있는 ‘내’가 현장에 가서 알아봐야 한다

‘부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다’

부동산 협상에서 중요한 것은 상대가 원하는 것을 파악하는 것이다

사람들은 보통 본인이 원하는 것만 주장한다.

그러나 협상의 기분은 주는 것에 있다.

투자 이전까지 이런 협상을 해본적이 없을 것이다

그래서 타인의 생각을 읽고 마음을 헤아리려고 노력해 본 적도 없다.

직장인 대부분이 그럴 것이다.

살면서 아쉬운 소리를 해야 할 일이 거의 없다

상대방의 입장을 깊이 헤아리고 배려해야 할 일은 거의 없다.

그렇다보니 협상해야 하는 상황이 되면, 결국 나의 자존심이 가장 중요하게 된다. 훈련이 되지 않아서 그렇다.

내 제안을 상대가 받아주면 하는 거고, 아니면 말고 식이 되기 쉽다.

좋은 협상이 되기 힘든 이유다. 다만 생각을 바꿀 필요가 있다.

“제가 정말 선생님의 집을 사고 싶은데요. 돈이 조금 모자랍니다. 그래도 제가 할 수 있는 최선을 다해 성의를 표하겠습니다. 이 작은 성의가 매도자분께 도움이 되었으면 좋겠습니다. 한번 고려해 주실 수 있을까요?

이 문구를 그대로 따라하는게 아니라 이런 태도로 접근해야 한다는 것이다

낮은 전세금으로 전세를 빨리 맞출 수 있었으나 굳이 그렇게 하지 않고 잔금치는 경험을 하기 위해 대출을 알아보고 공부했다

이 과정에서 대출과 잔금에 대해 깊이 공부할 수 있었다

처음 투자를 시작하고 10호기 까지는 잃지 않는 선에서 경험을 쌓아 나가기였다

투자 시장에 들어와서 초보 때 돈을 벌었다면 당신은 운이 좋은 것이다

하지만 이런 행운이 매번 찾아오는 것은 아니다

인간이 무언가를 배운다는 것은 결국 시행착오를 반복하면서 얻는 살아 숨쉬는 경험과 교훈으로 실력을 가다듬는 과정이다

소액으로 부동산 투자하는 사람들은 이를 꼭 기억했으면 좋겠다

가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수밖에 없다.

10채까지는 이런 요소를 모두 달리해서 투자하자

전장에 나가는 군인이 자신이 가진 총알 개수를 알아야 하듯, 투자자는 대출 가능액 등을 점검하여 자신이 유용할 수 있는 자금 동원력을 확인 해 둬야 한다.

초보 투자자라면 가격이 지나치게 높지 않은 물건에 투자하면서 경험을 쌓는 것이 좋다

수익률 440% 아는 지역을 늘린 대가

: 수지 32평 아파트

임장 후 시세모니터링을 하는 것은 각 지역의 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.

수도권의 입지가 좋은 지역일 경우 입주 물량 보다는 저평가에 더 집중한다

입주 물량이 많다고 무조건 투자를 미루지는 않는다 최우선 투자 기준은 저평가 여부이다

하지만 입주 물량이 감당하기 어렵다면 저평가된 상태라도 투자 대상에서 제외한다.

협상을 한 땐

항상 여러 개의 후보 물건을 가지고 있어야 한다

이거 아니면 저거 라는 상황을 만들어 두는 것이 먼저다

대안이 있는 사람은 급할 것이 없다

잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다.

첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목,

둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화 하는 기술,

셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.

부동산 투자에서는 앞으로 좋아질 것에 기대하지 않는다

미래를 예측하는 것은 인간이 할 수 있는 영역이 아니기 때문이다.

그저 철저히, 현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다.

부동산 투자를 잘하려면 결국 아는 지역이 많아야 한다

돈이 없는 상황에서도 아는 지역을 늘려가야 한다

부동산 투자에서 발품이 가장 중요하다

이런 이유로 부동산 투자는 고되고 힘들다.

다만 부동산 투자는 내가 노력한만큼 더 큰 가치로 돌아온다.

부동산 투자는 정직하다

평범한 사람도 충분히 해낼 수 있다

04 3000만원으로 구한 역세권 대단지 초품아

: 평촌 21평 아파트

나는 보통 매물을 확인할 때, 집을 보고 나오면서 현재 거주하는 사람에게 언제쯤 이사할 계획인지 질문한다. 이 질문으로 대화의 문을 열어 이런저런 이야기 속에서 거주자의 사정을 파악하려는 의도다. 대화하다 보면 실제 이사 날짜가 정해졌는지 아닌지도 알 수 있고, 집을 매도하고 싶은 마음이 어느 정도인지, 또 상대가 타인에게 친절하고 호의적인 성격인지 아닌지도 짐작할 수 있다.

4장 성공 투자를 위한 필수 지식

01 돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법

종잣돈을 마련하는 방법은 두 가지다

지출을 줄이고 알뜰하게 모으는 방법

깔고 앉은 큰돈을 일할 수 있는 상태로 두는 것

먼저, 쓰는 것부터 체크하라

당장에 소득을 늘릴 방법이 없기도 했고, 혹여 있다 해도 더욱 생산적인일(투자공부)을 벌일 수 있는 시간을 잡아먹는 일뿐이었다.

그래서 지출을 정리하는 일에 착수했다.

모든 지출은 고정비와 변동비로 구분할 수 있다

변동비 중 불필요한 지출인

여행비,옷,소모품 지출은 모조리 없앤다

돈을 안쓰는 것이 아니다

그저 돈을 쓰는 방향을 소비자산에서 생산자산(독,강,임,투)으로 옮긴 것 뿐이다

주변 사람들이 왜 저렇게까지 할까? 라는 소리를 들을 각오도 해야 한다

투자로 얻는 만족감은 소비자산을 샀을 때보다 비교할 수 없다

종잣돈을 마련하는 두 번째 방법은

깔고 앉은 돈 빼내기다

나의 전세 보증금 5천 중에 어느정도 빼서 2호기 사는데 활용하고

남은 보증금으로 월세를 들어가 살면 2호기까지는 지금 가진 종잣돈으로 해볼 수 있겠다

하지만 보증금을 뺀다는 것은 그만큼 리스크가 크기 때문에

최소 1채의 투자 경험은 한 후 2호기 할 때 사용해야겠다

이 부분도 1호기 이후 투자코칭을 통해 점검받자

자본 재배치는 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 우선되어야 한다

02 직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자

월급이 꼬박꼬박 나오는 직장인에게는 전세 레버리지 투자가 좋다

월세 투자는 현금 흐름이 발생하지만 전세 투자에 비해 결과가 별로다

물론 정답은 없다

시장 상황에 따라서 다르다

하지만 나는 아파트 전세투자를 할 것이다

다른 부동산은 건들지 않을 것이다

아파트 투자는 소액투자처로서 유효하다

2년가량 열심히 노력한다면 투자처가 없어 투자를 못하는 것이 아니라, 투자금이 떨어져 투자를 못 한다는 선배 투자자들의 말을 이해하게 될 것이다.

03 절대로 돈을 잃지 않는 투자법

워런 버핏의 투자 원칙

1. 잃지 않는다
2. 첫 번째 원칙을 지킨다

절대로 잃지 않아야 한다

김해 물건 매물코칭 안받았으면 잃을 수도 있었다

전세금 천만원 빼줄 수 있다는 사장님 말을 그냥 믿었다

미래는 예측할 수 없는 것인데

이미 신축 34평 전세가가 1억7천인데

나는 무슨 희망회로를 돌린것인가

하마터면 잔금 못치고 계약금 3천만원 잃을 수도 있었다

내 전재산인 3천만원을 잃을 수도 있었다…..

절대 잃지 않는 것이 중요하다

전세 동시계약이 아니면 그냥 더 기다려보자

혹시 아는가? 더 좋은 투자 물건이 나타날지

돈이 조금씩 모이다가 수도권에 투자처가 보일지

조급하지 말자

투자와 투기를 구분하는 나만의 기준은 간단하다

사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다.

좋은 투자란 사는 순간 돈을 버는 것이어야 한다.

이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다.

결국 저평가를 판단할 수 있는 안목이 있어야 하는데

이 안목은 결국 같은 투자금으로 할 수 있는 대상을 많이 알고 있으면 비교평가가 가능하다

그리고 발품을 많이 파는 만큼 아는 물건이 많이 생긴다

잃지 않는 투자를 위해선

우선 아는 지역을 늘려가야 한다

서울 광역시 중소도시 5개 이상의 지역을 선정해, 알아가라. 그 안에서 가치 대비 싼 물건을 찾고 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라.

04 용돈 몇 푼 벌 것인가. 인생을 바꿀 것인가?

단기 시세차익을 노리는 투자, 용돈 몇 푼 벌기 위한 방식의 투자로는 인생을 바꿀 수 없다.

하지만 난 지금 지방에 투자하고 있고 종잣돈이 적어 돈을 불려야 하는 입장이니까

강의에서 배운대로 리스크 없는 가치대비 저렴한 곳(울산)에 투자하고 단기 수익이 나면 시세차익을 얻어서 더 가치 있는 자산으로 갈아타는 과정 속에 있다

05 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리

아파트 소액 투자를 택했다면 아무리 레버리지를 활용한다 해도, 기본적으로 투자금 자체가 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 것 말이다.

위험하지 않으면서, 적은 돈으로 짧은 시간에 큰 수익을 낼 수 있는 투자법은 세상에 없다

일년간 모으는 3천만원으로 집을 사 나가고, 투자했던 집의 전세가가 오르면 한 채씩 사 나간다, 이것이 시스템 투자다

06 위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라

정말 착각은 버려라..

희망회로를 버려라

몇 천만원 잃고 싶지 않으면

명심하자

마이너스통장과 신용대출을 끌어다 투자를 진행해서는 안된다

리스크 관리하기 위해서는

전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자하고

입주 물량 확인해서 신중하게 접근하기

마니너스 통장과 신용대출로 현금을 확보하기

보험사의 신용대출 상품 중에는 1금융권 마이너스 통장처럼 한도 설정하고 필요할 때 사용할 수 있는 것도 있다.

사용하지 않더라도 미리 뚫어두면 좋다

임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두 개 정도는 남겨둔다.

임대사업자 등록하면 정해진 기간동안 못판다

5장 누구나 따라 할 수 있는 투자 메뉴얼

01 확실한 투자 기준 세우기

저평가, 적은 투자금, 감당할 수 있는 리스크 라는 투자의 최소 요건에 해당하지 않는 물건이라면, 투자하지 않는다.

다시 말해, 아무리 적은 투자금이 들어도 저평가된 상태가 아니라면 투자하지 않고, 저평가된 상태라도 투자금이 너무 많이 든다면 투자하지 않는다. 저평가된 상태에 투자금이 적게 든다고 해도 예상되는 리스크가 내가 감당할 수 없는 수준이라면 과감히 투자를 포기한다. 이처럼 투자의 기준을 명확히 세우고 나면, 생각보다 투자라는 것이 기계적인 활동으로 진행되는 것임을 깨닫게 된다. 투자하려는 대상이 이 기준에 부합하는지, 그것만 따지고 그 기준을 만족시킬 경우 투자하면 되는 것이다.

다시 말해, 아무리 적은 투자금이 들어도 저평가된 상태가 아니라면 투자하지 않고, 저평가된 상태라도 투자금이 너무 많이 든다면 투자하지 않는다. 저평가된 상태에 투자금이 적게 든다고 해도 예상되는 리스크가 내가 감당할 수 없는 수준이라면 과감히 투자를 포기한다. 이처럼 투자의 기준을 명확히 세우고 나면, 생각보다 투자라는 것이 기계적인 활동으로 진행되는 것임을 깨닫게 된다. 투자하려는 대상이 이 기준에 부합하는지, 그것만 따지고 그 기준을 만족시킬 경우 투자하면 되는 것이다. <월급쟁이 부자로 은퇴하라>, 너나위 - 밀리의 서재

02 가격이 상승할 지역 선정하기

부동산 가격은 수도권과 지방이 다르다 (디커플링)

수요와 공급에 의해 변화가 생긴다

허니버터칩 대란 사건을 예로 이해할 수 있다

다만 다른 점은,

아파트는 시장에 수요가 많이 몰린다 해도 완성품을 즉시 공급 할 수 없다는 재화이다

이것이 아파트 시장의 가격 사이클이 생겨나는 이유다

전국의 각 지역별로 사이클이 달라서

지금도 어딘가는 아파트 가격이 오르고 있고(전주, 울산)

어디는 떨어지고 있다(김해, 등등)

임장지역을 선정할 때

전세가율과 가격을 우선 조건으로 꼽는다

과다한 입주물량이 향후 3년이상 대기 중일 정도로 압도적이 아니라면 당장 입주 물량이 조금 많더라도 전세가율이 높고 가격 자체가 저렴하다면 일단 임장을 한다

물론 현장에 가보면 상황이 더 안 좋을 수도 있다 그렇지만 미리 지역의 입지와 가격을 알아두고 시세트래킹하면서 기다린다면 최적의 매수 타이밍을 잡을수도 있다

임장지역 선정 방법

전국 시구 아파트 매매가와 전세가는 부동산지인 사이트에서 볼 수 있다

전국을 쭉 정리하고

전세가율이 높고 매매가가 현재 살고 있는 지역이나 알고 있는 지역의 부동산과 비교해서 저렴하다고 느껴지는 지역 몇 군데를 정해 네이버부동산에서 구체적으로 물건을 살펴본다. 특히, 조인스랜드부동산에는 전세비율이 높은 아파트를 볼 수 있는 테마 검색이 있는데 이를 활용해, 전세가율이 85%이상이고, 매매가와 전세가의 차이가 3천~5천만원 인 단지가 많은 지역을 임장지역으로 선정한다.

입주물량

부동산지인을 통해 입주물량에 대한 전반적인 감을 잡고

호갱노노나 아실을 통해 구체적으로 물량이 공급되는 시기와 입지를 지도상에서 파악한다

왕래가 잦은 지역의 입주물량도 함께 확인한다

이렇게 선정해서 그 지역에 가봐도 투자하기엔 이르거나 혹은 늦어버린 경우도 있다

투자 물건을 찾기 위해서는 반드시 여러 차례 가보고 많은 물건을 확인해야 한다

즉 직접 가보기 전에 지금과 같은 방식으로 지역을 추려내는 것만으론 투자처를 정하는 데는 부족하다

초보 투자자라면 지역 선정에 특별한 방법이 있어 투자처를 바로 척척 짚어낼 수 있으리란 환상을 버려라. 나 역시 이와 같은 방법으로 임장지역을 선정한 후에는 묵묵히 현장에 나갔다. 거의 매일이 임장, 지역 분석 실전 투자를 반복하는 나날이었다. 시간이 흐르자 꽤 많은 지역 아파트의 입자와 가격을 파악하게 되었고, 다녀온 지역이라도 이후 계속 모니터링 하면서 해당 아파트들의 가격이 어떻게 움직이는지를 파악했다.

그렇게 하다 보니, ‘어, A 지역은 내가 다녀왔을 때와 가격이 비슷한데 그 옆 지역은 가격이 가파르게 상승했네? 그럼 이제 A 지역에 투자하는 게 좋겠군’ 혹은 ‘내가 처음 갔을 땐 B 지역이 C 지역보다 비쌌는데 이젠 오히려 C 지역이 더 비싸졌네. 지금 시점에선 B 지역이 저렴하네’ 같은 생각을 하게 됐다. 이러한 경험의 축적을 통해 투자의 결과도 점점 더 좋아졌다. 인내심을 가지고 아는 지역을 늘려갈수록 머릿속엔 투자할 수 있는 후보지가 늘어난다. 그리고 이는 머지않아 무엇과도 바꿀 수 없는 당신의 소중한 자산이 될 것이다. <월급쟁이 부자로 은퇴하라>, 너나위 - 밀리의 서재

03 임장 전, 지역조사 하기

중개소에서 대화하는 법 투자 초보자들이 내게 자주 묻는 말 중 하나는 중개소에서 무슨 이야기를 해야 하느냐는 것이다. 사실 이것도 임장의 목적인 입지와 가격에 집중하면 자연스럽게 알 수 있다. 말 그대로 해당 아파트가 위치한 단지의 입지를 결정짓는 요인과 실제 가격에 관해 물으면 된다. 조금 더 상세하게 말하자면, 단지 주변의 일자리, 교통 여건, 선호 혹은 혐오 환경, 학군, 거주민 연령대와 평형별 시세 등이 해당한다. 다만 더욱 자세한 정보를 알고 싶다면 약속 시각보다 조금 일찍 중개소에 가서 이 지역에 대한 브리핑을 요청해도 된다. 경험이 쌓이면 나중에는 자동응답기처럼 질문이 쏟아져 나올 것이다. 그래도 막막하게 느껴지는 이들을 위해 내가 중개소에서 하는 질문들 몇 가지를 다음 페이지에 정리했다. 사실 대화의 목적이 투자하려는 아파트의 입지와 가격을 파악하는 것만 확실하다면, 묻고 답할 거리는 무궁무진하다. 그러니 어려워할 필요가 없다. 스마트폰에 미리 적어둔 리스트를 살짝 보면서 질문해도 괜찮다. 중요한 건, 사전에 조사한 내용을 맹신하고 묻는 걸 생략하거나, 반대로 질문을 넘어 지나치게 아는 척을 하지 않는 것이다. 사람을 대하는 기본예절은 반드시 지키고, 좋은 투자를 위해 상대에게 공손하게 도움을 청하는 상황임을 기억하라. 상대에게 내가 예의 있고 좋은 사람이라는 인상을 주면, 그들도 그에 맞는 대우를 해준다. 물론, 가끔은 그렇지 않은 중개인을 만나게 될 때도 있다. 나 역시 쌀쌀맞은 태도로 일관하는 사람 때문에 서러울 때도 있었다. 하지만 내가 마땅히 대접받아야 하는 손님이라는 생각을 버리고 부딪쳐보라. 부동산 중개소는 많지만 반드시 그곳과 거래해야 하는 상황이라면, 그런 어려움 또한 넘어서야 한다.

중개소에서 해당 물건에 관해 확인해야 할 정보들을 체크했다면

실제 물건을 보러 이동해야 한다

이동하면서 지금 보는 집의 상황을 물어보라.

집주인의 매도 사유나 지금 거주하는 사람이 집주인인지 임차인인지

만기는 언제인지 등등

거주자가 필요 이상으로 불편하게 만드는 경우라면

향후 임대를 놓기 어려워 질 수 있으니 주의하자

집을 보고 나올 때 이사 날짜를 물어보면 간단한 대화를 해두면 좋다

집을 보고 부동산에 와서는 본 것중 1등을 뽑는다

그 다음 중개인에게 해당 물건의 등기부 등본을 떼어 달라고 한다

매도자가 얻을 시세차익이 크거나 대출이 많은 경우 가격 조정이 수월할 수 있다

이런식으로 그날 본 것중 이상형 월드컵 처럼 최고의 물건을 찾아내면 된다

물론 매번 투자하는 할 수 있는 것은 아니지만 좋은 물건을 골라내는 연습은 좋은 투자를 위해 반드시 필요한 훈련이다

매임의 필요성

아무리 강조해도 지나치지 않은 것

부동산은 현장이 중요하다

몇억짜리 물건을 사면서 대충 살 수 없다

어떤 일이든 그 일에 임하는 사람의 태도가 중요하다.

무엇보다 이 일에 진지하게 임해야 한다

너무 힘들어 흐트러진 것 같은 때 나를 다그쳤다

“지금 뭐 하고 있는 거야! 이게 배우는 사람의 자세야?”

노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 ‘태도’라는 걸 기억하라.

막연히 많은 돈을 벌고 싶다고 생각할 게 아니라, 열심히 배우고 경험을 쌓아 정말 투자를 잘하고 싶다는 마음을 가져야 한다.

나의 투자 멘토는 말했다.

“돈을 좆으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다.”

긴 시간이 흐른 건 아니지만, 이제 그 말의 뜻을 조금은 알 것 같다. 세상에 쉬운 일은 없다. 만약 당신에게 어떤 일이 쉽게 느껴진다면, 당신은 그 전부터 그것을 잘하기 위해 열심히 노력했을 것이다. 그게 아니라면, 당신은 그저 그 일을 잘한다고 착각하고 있는 것이다. <월급쟁이 부자로 은퇴하라>, 너나위 - 밀리의 서재

05 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법

부동산 중개소에는 이른바 ‘장부 물건’이라는 것이 있다. 이는 홍보 없이도 거래가 쉽게 이뤄질 수 있는 물건이라, 중개소끼리 공유하는 전산망이나 네이버 부동산에 올리지 않는 매물을 뜻한다. 그렇다면 중개인이 거래가 쉽게 성사되리라고 판단하는 이유는 무엇일까? 대부분 시세보다 가격이 싼 물건이기 때문이다. 중개인들은 보통 이런 물건을 꼭꼭 숨겨둔다. 단독으로 중개해야 수수료 전부를 취할 수 있으니까. 그래서 나는 투자를 하기로 마음먹은 단지가 좁혀지면, 해당 단지 근처의 여러 중개소에 방문한다. 이런 물건을 만나기 위해서다. <월급쟁이 부자로 은퇴하라>, 너나위 - 밀리의 서재

이런 이유로 나는 투자를 막 시작하는 사람들에게 관심이 가는 단지가 있다면 가급적 많은 부동산 중개소에 방문해 보라고 조언한다.

모든 부동산을 방문하는 것은 쉽지 않지만

나에게 최고의 수익을 안겨줄 ‘그 물건’을 찾으려면 반드시 넘어야 할 산이다.

처음엔 어려워도 습관을 들이기 위해서라도 시도해야 한다

월세 보증금 5천만원을 중도금으로 지급하는데

잔금을 치르지 않고 공실을 만들어 수리할 수 있는 물건도 있고

매도자랑 협의해서 2500만원씩 돈을 합쳐 내보냈으며

싸게 사서 수월하게 수리까지 하고 나니 임대도 쉬웠다

처음 중개소만 방문하고 말았다면 그렇게 좋은 물건을 찾기 어려웠을 것이다.

동과 층에서 선호도가 낮은 것 (저층 탑층 사이드 길가에 위치한 동)이 아니면서, 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될 만한 물건을 우선 선택한다

임대가 수월하게 될 만한 물건이란

수리가 잘되어 있거나 공실 이라서 수리를 통해 그 가치를 올릴 수 있는 것을 말한다

보증금이 저렴하고 월세 만기를 앞두고 있던 매물도 여기에 해당한다.

비교적 소액인 월세 보증금만 마련하면 잔금일 이전에 공실을 만들어 수리 할 수 있어서다.

이미 공실 물건이라면 더욱 좋다.

거기 아니면 여기

가격 협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은, 매수 시점의 시장 분위기다. 투자자가 관심 있는 물건을 매입하려는 시점의 전반적인 시장 분위기가 협상에 가장 큰 영향을 미친다는 뜻이다. 절대적으로 매도자 우위인 시장에서 자칫 매물의 가격을 깎으려 했다가는 물건을 놓치게 될 수 있다. 매도자와 매수자를 둘러싸고 있는 시장의 거대한 분위기가 이미 그러하면, 개인의 노력이나 경험치가 빛을 발하기 쉽지 않기 때문이다. <월급쟁이 부자로 은퇴하라>, 너나위 - 밀리의 서재

웬만해서는 매도자 우위인 시장에서는 매수하지 않는데

시장이 흘러가는 과정에서 크고 작은 흐름이 생기니 조급해할 필요가 없다

정부의 규제가 강화되고 장마철이나 여름 휴가철 연말 겨울철이 되면 부동산 시장은 얼어붙고

이런 시기가 매수자 입장에서는 협상에 매우 유리한 상황이 된다는 걸 기억하라.

협상에서는 항상 상대방이 무엇을 원하는지 알아보고

내가 해줄 수 있는 것은 없는지 생각해보라.

사람이 하는 일이라 자칫 무리해서 깎으려다가 매도자의 감정이 상해

일을 그르칠 수도 있다

임대를 결정짓는 네 가지 요인

1. 가격

가격을 낮추면 전세는 나간다

그런데 지방은 그럼에도 안나가는 경우가 있다고 한다

임대를 맞추는데 가격이 중요한 요소구나

여기서 알아두어야 할 것은

무리하게 전세를 높게 맞추고자 빨리 맞출 수 있음에도 기회를 놓치지 않는 것.

직장인투자자에게 가장 소중한 자원은 시간이다

1. 집의 상태
2. 입주 가능 시기

세입자, 집주인의 이사 날짜는 꼭 물어보자

1. 사람

부동산 사장님 중요하다

보통 나의 매수 과정에서 자신감있게 상황을 이끌어가는 성향의 중개인이 전세 임대도 순조롭게 진행했다.

내가 부동산 문을 열고 들어갔을 때

친절한 분이 전세 임대도 수월하게 진행한다.

6장 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

01 인식과 태도의 변환이 시작이자 끝

세상에 대하여, 내가 바꿀 수 없는 것들에 대하여 불평하고 한탄만 하고 앉아 있기 보다는

내가 바꿀 수 있는 것에 집중하여 아는 것을 실행에 옮겨야만 삶에 변화가 생긴다

02 한 번의 성공보다 중요한 것들

투자로 돈을 벌려면 투자를 잘해야 한다

투자의 달인이 되어야 한다

투자의 달인이 되기 위해서는 ‘될 때까지 해야 한다’

오랜시간이 걸릴수도 쉽지 않을 수도 있다

그럼에도 불구하고 해나가야 한다 계속 끝까지

지금 무언가 깨우치고 열정이 가득하다고 해도

조급함은 위험하다

아래 순서를 따르고 반복해라.

1. 경제와 투자 관련 서적 읽기
2. 투자 관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석하여 투자 동료 만들기
3. 실제로 투자 실행하기
4. 1~3번까지를 반복하기

다만 여기서 확실한 건, 책과 강의를 통해 배운 것을 실천하는 것은 전적으로 당신의 몫이라는 것이다.

이제 이것들 꾸준히 반복하는 것인데

나의 의지력은 너무 믿지 말아라

꾸준함을 위해서는 타인의 힘도 정말 중요하다

강의를 듣고, 월부 환경 안에 있어라.

같은 곳을 보는 사람들은 서로에게 연료가 된다. 장거리를 여행하는 철새는 혼자 나는 법이 없다.

03 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라

빨리 가고 싶다는 바람이 아무리 간절해도 경험이 부족하면 빨리 갈 수가 없다

그

래서 오랜 기간 성공적인 투자를 이어온 투자 선배들의 입에서 ‘성공’이란 단어보다 ‘생존’이라는 말이 더 자주 나오는 건지도 모르겠다. 그들은 말한다. 큰 성공을 바라기보다 우선 살아남아야 한다고. 살아남아 있기만 하면 늦더라도 멀리까지 갈 수 있고, 그렇다면 그것이 성공이라고. 명확한 투자 기준을 갖기까지, 결국 투자에 익숙해지기까지 얼마나 걸리는지 묻는 사람의 질문에는, 그의 조급한 마음이 들어 있다. 그 질문은 너무 이르다. 처음 접한 영역, 익숙하지 않은 길이라면 빨리 가려고 해도 그럴 수 없다는 사실을 인정하고, 천천히 두드리며 찾아가길 바란다. 오래 걸어가야 하는 길 위에, 당신뿐 아니라 같은 곳을 향하는 사람들도 함께한다면 그 길이 힘들기만 한 것은 아닐 것이다. <월급쟁이 부자로 은퇴하라>, 너나위 - 밀리의 서재

내가 최고의 사람들, 좋은 동료들과 함께 할 수 있는 방법은 단 하나 뿐이다

내가 먼저 좋은 사람이 되는 것.

내가 도움을 줄 수 있다면 아낌없이 주변 사람들 도와 주는 것

내가 먼저 좋은 사람이 되고자 한다면 주변엔 좋은 사람들로 채워질 것이다

내가 도움을 줄 수 없다고 포기하지 마라

그저 관심을 표현하는 것, 처음 보는 사람의 말에도 귀 기울이고 응원해 주는 것만드로도 좋은 영향을 미칠 수 있다

내 인생을 바꾸는 투자를 원하고 그 짧지 않은 레이스를 함께 걸어갈 동료를 찾는다면, 먼저 내어줄 수 있는 사람이 되어야 한다.

04 갈등에 대처하는 자세

회사와의 갈등

두마리 토끼를 잡을 순 없다

승진과 투자 모두 잡겠다는 것은 욕심이다

직장인투자자가 목표를 달성하려면 반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다

단순히 모두 다 잡겠다는 개인의 의지에 기대려 하지 말고 우선순위를 정해서 충실히 따르라

1. 가정, 투자
2. 회사
3. 기타(친구, 지인)

주어진 시간에는 일을 해내고 누가 뭐라 하든 퇴근 이후의 주말에는 당신의 일을 하라.

그 시간마저 회사에 바치지 못한 탓에 고과를 잘 받지 못한다고 해도, 상사로부터 이기적이라는 비난을 받는다고 해도 의연하게 받아들이고 툭툭 털어내 버려라. 그것이 직장인 투자자로 성장하기 위해 반드시 치뤄야 할 대가다.

10년 직장생활 경험상

감정적인 부분이 더 크게 영향을 미친다

평소에 동료들과 잘 지내왔으면

당신을 이성과 논리로만 평가하지는 않을 것이다

나의 전략은 가장 불편하고 비호감인 사람에게 오히려 잘하는 것이었다.

그의 의견에 동조해주고, 불편한 일을 맡겨도 웬만해서는 흔쾌하고 밝은 표정으로 하려고 노력했다.

‘문제의 원인은 내가 아닌 상대에게 있다’라는 식의 아마추어 같은 사고를 ‘상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까?” 고민하는 프로의 태도로 바꾼 것이다.

단언컨대, 이런 식의 사고와 태도를 가진다면 당신이 사장인 사업, 즉 투자에도 큰 도움이 될 것이다.

가족과의 관계에서는

미리 가족과의 시간을 빼두는 시간표를 계획하는 것이 큰 도움이 된다

그리고 함께 있는 시간에 질적으로 좋은 시간을 보내려고 노력해야 한다

어떤 일에든 장애물은 존재한다

성공적이고 꾸준한 투자를 하기 위해서는 예상되는 갈등 상황을 반드시 해결해야 한다

책에서 적용할 점

1. 직장인이 투자를 하기 위해 종잣돈을 모으는 방법에는 지출을 통제하고 월급을 모으는 것과 깔고 앉는 돈을 일할 수 있게끔 재배치 하는 방법이 있는데 우선 투자실력이 부족한 지금 첫 번째 방법에 먼저 집중한다. 그러기 위해 현재 나의 지출 내역을 모두 가계부에 써보고 불필요한 변동비 지출 항목을 아예 없앤다.
2. 처음 투자를 하고 최소 5번의 매수 임대 경험을 쌓기 까지는 나의 역량 보다는 주변의 도움이 투자 결과에 큰 영향을 미친다. 월부 환경에 어떤 식으로든 붙어있는다. 강의를 항상 조모임으로 듣는다. 커뮤니티를 활용한다
3. 결국 좋은 투자를 하기 위해서는 많은 부동산을 알고 있어야 한다. 투자를 준비하는 지금, 난 몇개의 매물을 보았고 알고있는가. 턱없이 부족하다는 생각이 든다. 네이버부동산에 나와있는 모든 매물에 전임을 하고 볼 수 있는 물건은 다 본다는 생각으로 임하자
4. 워런버핏의 투자 원칙은 ‘잃지 않는다’인데 나는 이번에 매물코칭을 안받았다면 돈을 잃을 수도 있었다. 희망회로를 돌리지 말고 항상 보수적으로 접근하자. 그리고 1호기 전에 매물코칭은 꼭 받자