안녕하세요.
‘2025년 올해가 가기전에 꼭 1호기 투자 후기를 쓰겠다’고 다짐했지만 미루고 미루다가
2025년이 지나고 새해가 되어서야 스스로의 다짐을 지키기 위해
‘종잣돈 3000만원으로 울산광역시 1호기를 매수한 경험’을 복기해보고자 합니다.
1호기 투자 과정에서 정작 제가 쓴 임장보고서 결론을 믿지 못해 방황했고,
조급함에 리스크가 큰 지역까지 넘봤던 초보 투자자의 부끄럽지만 솔직한 기록입니다.
월부의 시작, 임장지 선정
월부를 알게된 건 22년도이지만 임장을 가고 임장보고서를 쓰는 행동으로 이어지진 않았고
24년 1월부터 정규 강의를 수강하고 임장도 가면서 본격적으로 월부에서 투자공부를 시작하게되었습니다.
방향 설정
종잣돈이 3천만원 이하였기 때문에 강의를 통해 수도권이 아닌 지방투자를 해야 한다는 방향성을 잡을 수 있었습니다.
첫 번째 벽
처음엔 '기차 타고 지방에 간다'는 것 자체가 큰 벽처럼 느껴져, 수도권에서 가장 가까운 천안을 첫 임장지로 정했습니다. 이후 전주와 청주를 가보았지만, 혼자서는 도무지 투자의 확신이 서지 않았습니다.
강의 없이 혼자 임장하고, 매물 임장 없이 '반의 반마당'만 늘려가며 한참을 헤매다
결국 24년 7월, 거인의 어깨를 빌리기 위해 투자코칭을 신청했습니다.
투자코칭을 통해 알게 된 공급의 중요성
감사하게도 한가해보이 멘토님께 코칭을 받게 되었습니다. 제 상황을 토대로 명쾌한 방향성을 잡아주셨고, 앞으로 지방 어디를 우선해서 봐야 하는지 알게 되었습니다.
핵심 기준이 된 것은 바로 '공급'이었습니다. '저환수원리' 중 '리(리스크)'를 배웠음에도 막상 제 투자를 할 땐 공급을 간과하고 있었습니다.
신용대출이 있어 잔금이 안되는 저에게, 공급을 고려하지 않는 투자는 돈을 잃는 것과 같았습니다.
제 1호기 투자에서 가장 중요한 것은 '리스크 관리'임을 뼈저리게 느꼈습니다.
투자코칭을 일찍 받았다면 혼자서 헤매는 시간을 훨씬 줄일 수 있었을 것 같습니다.
‘강의비를 아끼기 위해’, ‘혼자서 임장하면서 효율성을 높이기 위해’ 혼자서 고군분투했던 시간이
아예 의미없진 않았지만 강의비 아끼려다 '시간'이라는 소중한 자산을 잃었습니다.
앞으로는 꼭 월부 환경을 적극적으로 이용하고자 합니다.
매물 선정 과정
투자코칭을 통해 알게 된, 공급이 없는 도시 울산에서 남구 중구 북구 순으로 앞마당으로 만들어 갔습니다.
종잣돈이 3천만원의 소액이다보니 투자로 볼 수 있는 물건은 한정적이었습니다.
투자코칭에서 전세대기자가 있는 남구 중심지 구축 59를 우선적으로 보라고 힌트를 받았어서
지방광역시 입지 좋은 중심지 구축을 투자하는 것에 대한 걱정은 없었지만
세가 껴있거나 수리가 되어있는 투자로 고려할만한 마음에 드는 매물은 찾지 못한 채
3천만원의 투자금으로는 보기 어렵다는 것을 알지만
지방투자기초반 강의를 연속해서 재수강하며 중구와 북구도 차례대로 앞마당으로 만들어 나갔습니다.
지방투자기초반 강의에서 울산지역분석 강의가 정말 많은 도움이 되었습니다.
1호기를 하기 전까지 지방투자실전반을 수강한적이없는데
지방투자실전반을 못듣는 상황에서 지방투자기초반을 계속해서 재수강 했던 것이 큰 도움이 되었습니다.
북구가 울산에서 외곽이긴 하지만 신축의 가격이 낮았고
어쩌면 수리를 해야 하거나 수리된 물건을 찾아야 하는 남구 중심지 구축 59보다
북구 외곽 신축이 나을 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
하지만 3천만원 소액으로 북구의 상위 생활권 신축을 보기에는 턱없이 부족했고
북구에서도 외곽에 있는 생활권에서 신축 59를 타겟으로 본격적으로 매물 털기에 들어갔습니다.
매물예약을 한 개밖에 하지 못한 날에도 일단 가서 매물을 보고 단지의 모든 부동산에 들어가서
투자물건이 없는지 여쭤보았습니다.
그렇게 투자금 3천만원으로 할 수 있는 ‘신축 59 A물건’, ‘선호도가 떨어지는 신축 84 B물건’을 보게되었고
최종 TOP2 에 두고 무엇을 1순위로 매물코칭에 올릴지 고민하게되었습니다.
저의 임장보고서 결론에서는
매물임장 당시에 두 단지 모두 주로 신혼부부, 어린아이가 있는 젊은 부부가 살고 있었고
신축 59 A물건 세입자는 짐이 많아 생활권 순위가 더 떨어지는 곳 05년식 구축으로 이사 예정이었습니다.
물론 그분들은 생활권 순위같은 건 신경쓰지 않겠지만 신축 24평보다는 05년식 구축이라도 넓은 평수를 필요로 한다는 것을 느꼈고
A물건과 B물건은 같은 생활권이며 바로 옆에 있으면서 ‘B물건은 84’인데
‘A물건 24평’보다 못할까? 라는 의문이 들었고
선호도가 떨어지는 ‘B물건 84’도 가성비로 거주하기에는 충분하다는 결론으로 이어졌고
어쩌면 ‘A물건 24평’보다 더 선호되겠다는 생각으로 1등을 B물건으로 결정하게 되었습니다.
투자 결론을 매물코칭을 통해서 확인받고싶어서 바로 매물코칭 광클에 도전했지만
광클에 실패하는 며칠사이에 부사님으로부터 2등으로 두었던 59 A물건이 저와 매물은 같이 봤던 다른 투자자가 계약하게 되었다는 소식을 듣자 마음이 흔들리기 시작했습니다.
임장보고서에는 B물건을 1등으로 두었음에도 A물건이 먼저 나가는 것을 보고
“내가 잘못생각했나? 역시 B물건은 선호도가 떨어지나? 투자하면 안되나?”하는 생각으로 이어졌고
더이상 매물코칭 광클에 도전하지 않았습니다.
제가 직접 발로 걷고 눈으로 보고 쓴 임보를 믿지 않았고 확인해보려고 시도도 하지 않은 점이 아쉽습니다.
당시 분위기는 투자자가 많이 오는 상황이었고 신축 59 매물은 적은 상황이어서
예약없이 부동산에 방문도 해보았지만 투자자가 많이 오는 상황에서 지치셨는지 냉대하시는 부사님들도 만나게 되면서
감정적으로 힘든 상황이었습니다.
당시에는 너무 울산 북구 신축에 매몰되어 있었던 것 같습니다.
강의에서 선택지가 많아야 협상도 하고 ‘이거 아니면 저거’를 할 수 있다고 배웠는데
배운대로 하지 않은 점이 아쉽습니다.
향후 2호기 투자에서는 꼭 선택지를 5개까지 두고 협상을 시도해볼 것 같습니다.
더이상 새로운 매물도 나오지 않는 상황에서
울산을 뒤로하고 소액으로 투자할만한 곳을 찾기 위해 중소도시 김해로 가게되었습니다.
당시 김해는 25년도 2월에 한 단지에 4천세대가 넘는 대규모 공급이 있던 후였습니다.
하지만 26년부터 공급이 줄어드는 상황이라 세낀 물건을 찾아보자는 생각으로 김해로 임장지를 결정했던 것 같습니다.
김해 매물임장을 하면서 울산과는 정반대의 분위기를 느낄 수 있었습니다.
그동안 김해의 형님 격인 부산과 창원에 공급이 많았었고 이제서야 공급이 줄어드는 시점에서
부산 창원 그 다음 순위인 김해에는 투자자들의 발길이 끊긴지 오래되었다는 느낌을 받았습니다.
어떤 사장님은 올해 투자자를 처음본다는 말씀도 하셨었으니까요
울산 부동산 사장님들과는 다르게 사장님들에게 환대(?)를 받는 느낌이라
지방이라도 지역별로 분위기가 천차만별이라는 것을 느낄 수 있었습니다.
그렇게 김해에서 신도시 택지에 있는 13년식 준신축 84 매매가 3.0억, 2.7억의 전세가 껴있는 C물건을 보게되었습니다.
저는 투자금 3천만원이라는 것에 마음이 빼앗겨 제대로된 가치와 리스크 판단을 하지 않았습니다.
전형적인 갭만 보는 투자자였던 것 같습니다.
1호기 투자가 너무나 간절했고 조급한 마음에 바로 매물코칭을 신청하게되었습니다.
매물코칭에 문의할 2순위 물건은 울산에서 1등으로 정했던 B물건으로 정했는데
매물임장한지 4개월이 지난 시점까지도 거래되지 않고 그대로 있는 것을 보고
임장보고서에 1등으로 올린 이 매물이 투자해도 되는 것인지 혹시 저가치는 아닌지 저의 생각을 확인받고싶었습니다.
아무리 외곽이지만 그래도 광역시에 있는 신축 84인데 2억대면 너무 싸다는 생각이 들었거든요.
매물코칭을 통해 알게된 공급의 중요성 2
제주바다 멘토님께 매물코칭을 받게되었습니다.
해당 C물건은 전세 만기가 26년 2월이었습니다.
25년 5월 당시까지 25년 2월에 입주한 4천세대이상 대단지 전세물건이 다 빠지지 않은 상황이었습니다.
한 단지에서 네이버부동산에 올라온 전세 매물이 약 500개정도 되었고 신축 84 전세가가 1.7억까지 빠진 상황이었습니다.
그리고 C물건의 전세 만기인 26년 2월에 같은 택지는 아니지만 김해시 내에 천 세대 이상 입주가 예정되어있는 상황이었습니다.
저는 이 모든 상황을 매물코칭 신청 전에 알고있었습니다... 네.. 알고있었습니다.
알고 있었음에도 해당 매물을 1등으로 선정하고 매물코칭까지 신청하며 투자하기로 결정하였습니다.
그저 조급했고 3천만원으로 투자할 수 있다는 생각에 전세가 껴있어서 세를 맞추지 않아도 되는 편한 물건이라는 것 때문에 리스크는 알면서도 모른척하며 "설마 만기때 역전세 나겠어?"라며 안일하게 생각했었습니다.
하마터면 소중한 종잣돈 3천만원 혹은 그 이상의 돈을 잃을뻔했습니다.
제주바다 멘토님께서는 해당 사실을 정확히 짚어주셨고
김해는 50만 도시이기는 하나 원도심과 택지로 수요가 나뉘어서
대규모 공급 물건이 정리되는데 시간이 더 오래걸릴 수 있음을 알게 되었습니다.
잔금조차 되지 않는 저의 상황에서 이 물건은 맞지 않다는 결론을 내주셨고
매물코칭 2번째 물건으로 으로 문의한 B물건은 후순위 단지이긴하나 가격이 충분히 저렴하고
앞단에서 기회가 날아갔다면 이제 B단지에 순서가 온 것이라고 하셨습니다.
다만 울산에 공급이 없기는 하지만
잔금이 안되는 저의 상황에서 매매와 전세 동시계약으로만 매매를 진행해야 한다고 말씀해주셨습니다.
매물코칭을 통해 저의 부족함을 뼈저리게 느꼈고 잃지 않는 투자에 대해 배울 수 있었습니다.
가계약
매물코칭 이후 바로 B물건을 보여주셨던 사장님에게 전화해 동시계약 조건으로 매수하겠다고 말씀드렸습니다.
사장님은 그렇게는 안된다며 가계약금을 얼마라도 넣어야 전세를 내놓을 수 있다고 말씀하셨습니다.
그리고 전세가 없어서 전세는 내놓으면 바로 나간다는 말씀도 하셨습니다.
'가계약이 곧 본계약이다' 라는 것을 여러 1호기 후기들을 통해 배웠기 때문에 일단은 거절하고 전화를 끊었습니다.
그리고 해당 물건을 갖고 계신 다른 부동산 사장님들에게 전화를 돌려 전세대기자가 있는지
혹시 있다면 매매 전세 동시계약으로 매수하고 싶다고 말씀드렸습니다.
나중에 강의를 통해 알게 된건데
‘물건을 보여주셨던 사장님을 통해 매수를 해야 한다’는 부동산 사장님들의 암묵적 룰이 있는데
그때는 그걸 모르고 물건을 보여주지도 않은 다른 사장님에게 전화해서 매수 문의를 한 것은 실수였습니다.
며칠 뒤 처음 B물건을 보여주셨던 사장님으로부터 전화가 와서
제가 다른 부동산에 전화를 돌린 사실을 알게 되었다고 격앙된 목소리로 말씀하셔서 죄송하다고 둘러댔던 것 같습니다.
여전히 초보지만 그때를 돌이켜보면 참 실수투성이 1호기였던 것 같습니다.
어쨋든 사장님께서 저의 매수 의사가 확고하다고 생각하셨는지
매도자가 승낙한다면 전세입자를 구해 매매-전세 동시계약 진행해보겠다는 답변을 받았습니다.
며칠 뒤 매도자가 동의하였고 제가 말씀드린 전세금으로 전세를 올리겠다고 연락을 받았고
그렇게 또 며칠 후에 부동산사장님으로부터
“기존 세입자가 전세금을 올려서 새로운 계약으로 더 살고싶어한다”는 연락을 받았습니다.
기존 세입자는 제가 원하는 전세가보다 6천만원 낮은 금액으로 전세 살고 계셨고 25년 9월에 만기였습니다.
처음 B물건 매물임장 당시에 세입자께서는 전세 만기 때 이사 갈 것이라고 했었는데
울산에 전세가 씨가 마른 상황에서 6천만원을 인상해서라도 더 거주하는 것을 선택하셨고
제 입장에서는 매수 전세 동시계약 조건이 완성되었기에
기존의 세입자와 새로운 전세계약을 체결하고 동시에 매수하는 조건으로 가계약 협상에 들어갔습니다.
회사에서 근무중에 연락을 받고 갑작스럽게 매수 결정을 하게되며 가계약 협상에 들어갔기 때문에 무척 정신없었습니다.
1호기를 앞두고 하루에 1호기 후기 하나씩 정리하는 루틴을 꾸준히 해왔던 것이 큰 도움이 되었습니다.
이 과정에서 가계약 문구, 체크리스트를 미리 정리해서 휴대폰 메모장에 저장해두고 있었거든요.
정신없는 와중에 사장님과 문자로 가계약 문구가 오가는 상황에서
가장 중요하게 생각했던 것은
제가 보낸 가계약 문구에 대해 매도자와 세입자 모두 동의하였다는 문구를 사장님에게 문자로 받는 것이었습니다.
끝까지 침착함을 잃지 않고 사장님에게 해당 가계약 문구에 대해 매도자와 세입자 모두 동의하면 가계약금을 보내겠다고 말씀드리고
동의했다는 문자를 받은 뒤 가계약금을 입금했습니다.
매매계약
가계약금을 넣은 뒤로는 순조롭게 진행되었습니다.
가계약금 넣은 2틀 후에 바로 매수계약을 하게되었습니다.
아내와 함께 기차타고 매매 계약을 하러 가는 중에
부사님으로부터 계약 특약사항 사진을 받아보았습니다.
가계약금 넣기 전에 문자로 말씀드렸던 특약사항은 다 들어가 있었지만
중대하자 책임 기간 부분이 사전 문자로 보내드렸던 것과는 다르게
“중대하자 발생시 잔금일로부터 6개월까지 매도인 책음으로 한다” 로 되어있어서
월부 카페글을 통해 배운대로
“중대하자 발생시 인지한 날로부터 6개월까지”로 수정 요청하였고
사장님은 처음에는 알아보겠다고 하시고 잠시 후 바로 수정해주겠다는 답변을 받았습니다.
이런 요청 하나하나 하는 것이 떨리고 “해도 될까”란 마음에 망설여졌지만
1호기는 꼭 배운대로 후회없이 해내고 싶었기 때문에 용기낼 수 있었던 것 같습니다.
약속시간 1시간 전에 도착해서 와이프와 함께 매수할 아파트 관리사무소에 가서
최근 3개월 이내 누수 신고 이력이 없다는 것을 확인하였고
월부 카페글에서 본 팁대로 롤케익도 사서 30분 일찍 부동산에 도착했습니다.
매물임장 후 4개월만에 사장님을 뵙는 것이었고
매수 전세 동시 계약을 위해 다른 사장님을 통해 매수를 하려고 했었기 때문에 사장님께 미안한 마음이 있었는데
다행히 사장님과의 분위기는 좋았습니다.
그리고 사장님이 매수자 편이라는 것을 매매 과정 내내 느낄 수 있었습니다.
저같은 초보자에게는 부동산 사장님을 잘 만나는 것 자체가 운이 좋았던 것 같습니다.
그렇게 순조롭게 매수 계약을 마칠 수 있었습니다.
잔금
매물임장 25년 2월
가계약, 매매계약 25년 6월
잔금 25년 9월말
매물임장부터 잔금까지 텀이 길었습니다.
매매계약 당시 사장님께서 자기가 아는 투자자와 거래 많이 하는 법무사를 소개시켜준다고 들었었기 때문에
잔금 1주일 전에 사장님에게 법무사 연락처를 받아 법무비 협의에 들어갔습니다.
카페글에서 법무비를 과다하게 청구한 사례들을 보면서 불안했었는데
법무사님은 처음부터 법무 수수료 25만원을 말씀하셨습니다.
이렇게 잘풀려도 되나? 마음이 들었지만
문자로 영수증을 받아보니
‘열람 및 등본’, ‘대장’ 각각 1만원씩 총 2만원의 불필요한 비용이 있는 것을 보고 역시.. 란 생각을 했습니다.
그런데 수수료 자체가 과도하지 않았고
카페글에서 5~10만원까지는 까막눈 하라는 글을 본 것 같아서
2만원까지는 그냥 하자는 마음이 들어서 그대로 진행했습니다.
잔금날에는 기존 세입자와 새로운 전세 계약을 하면서 전세금으로 잔금을 치르는 것이라
사전에 협의된 내용대로 하기만 하면 될 것 같아서
아내와 함께 여행가는 기분으로 갔던 것 같습니다.
신혼임에도 함께 보내는 시간 보다는
퇴근하고서는 거의 임장보고서를 썼고
휴일에는 기차타고 혼자 지방에 가서 1박2일 임장도 많이 했었기 때문에
이해해주고 기다려준 아내에게 미안한 마음이 있었는데
함께 부동산에 가면서 좋아하는 아내를 보고
그래도 그동안 함께 이겨냈던 시간이 헛되지 않았음을 깨달았습니다.
매도자는 잔금날에는 서류만 법무사에게 미리 보내고 직접 오시진 않았습니다.
먼저 부사님-매수자(나)-법무사 이렇게 만나 매매계약서를 드리고 법무사비를 입금하려는데
법무사님이 기존에 보냈던 영수증이 아닌 4만원이 추가된 영수증을 보여주셨습니다.
채권에 4만원이 더 붙는 다는 것이었습니다.
무슨 말인지도 몰랐고 면전에서 갑자기 금액이 올라가니 당황스러워서 아무말도 못했습니다.
현금영수증을 요청했는데 법무사님께서 부가세가 수수료에 포함되고 현금영수증 해봤자
얼마 못한다고 현금영수증을 안해주시려고 했습니다.
이미 카페글을 통해 법무사비에는 부가세가 붙지 않는다는 것을 알고 있었지만
그 상황에서 대놓고 말하기는 어렵더라구요
그냥 웃으면서 괜찮으니 현금영수증 해달라고 하고 총 31만원에 법무비용을 치뤘습니다.
조금 아쉬웠던 점은
사전에 비용 협의를 할 때는 배운대로
절대로 호갱 당하지 않겠다는 마음이 있었는데
막상 계약날 면전에서 비용이 추가되니 잘 말을 못했던 점이 좀 아쉽습니다.
4만원이면 아내와 맛있는 외식을 할 수도 있는 돈인데 너무 쉽게 흘려보낸 것 같습니다.
다음부터는 꼭 소액의 돈이라도 잘 지켜내야겠습니다.
법무사님이 일을 보시러 먼저 나가시고
얼마 뒤 부동산에 도착한 기존 임차인분과 새로운 전세계약을 함으로써
1호기 잔금까지 무사히 완료하였습니다.
복기
1호기 매수가는 당시 아실에 나와 있는
매수 실거래가 보다 3천만원 정도 저렴한 매물이었습니다.
제가 매수했던 25년 6월 해당 단지 실거래가 1호기 물건 포함해서 총 4건인데
제가 매수한 금액보다 최소 4천만원 높은 금액으로 찍혀있고
같은 동 같은 층 물건은 5천만원 높은 금액으로 거래된 것을 확인 할 수 있습니다.
현재까지도 매매가는 제가 매수한 금액보다 최소 3천만원은 높게,
전세가 또한 1호기 전세가 보다 +3천만원이 올라서
전세가가 제가 매수한 매매가보다도 +1천만원 높게 거래되고 있습니다.
월부에서 배웠던 ‘사는 것과 동시에 돈을 버는 투자’였던 건데요.
절대 저의 실력 때문이 아님을 알고 있습니다. 그리고 지방 물건이니만큼 매도까지 잘 해야 한다는 것을요.
단지의 가치와 가격을 판단하지 못해 매수 결정을 하지 못했고
매물코칭을 받아 매수 결정을 하기까지 4개월의 긴 시간 동안 언제라도 놓칠 수 있는 물건이었습니다.
그렇다고 해당 단지가 엄청나게 가치가 좋은 물건이라고 볼 수도 없습니다.
그 이유는 울산에서 외곽인 북구, 그 북구 안에서도 외곽 생활권, 신축 단지 중에서도 선호도가 빠지는
후순위 단지이기 때문이죠.
그러나
1호기 투자를 통해 후순위 단지라도 충분히 저렴하게 산다면 돈을 벌 수 있다는 것을 배웠습니다.
이번 경험을 통해 앞으로는 단순하게 선호도가 떨어진다는 이유로 투자 대상에서 배제하지 않고
저가치가 아니고 충분히 저렴해서 돈을 벌 수 있다면 후순위 단지도 적극 투자 대상으로 검토할 생각입니다.
돈에는 꼬리표가 붙지 않으니까요.
2026년 목표
2026년에는 2호기 투자를 목표로 하고있습니다.
1호기 이후 3개월이나 지나서 미루고 미루다가 쓴 1호기 투자 복기글이지만
쓰지 않았다면 깨닫지 못했을 부분들이 많았을 것 같습니다.
1호기 투자 경험을 토대로 부족했던 부분을 보완해서 1호기 투자보다는 나은 투자를 하는 것이 목표이고
스스로 결정할 수 있는 진정한 투자자가 되기 위해 계속해서 월부 환경 안에서 배우고 성장하고자 합니다.
이 글을 읽으시는 분들에게 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
