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STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 결국엔 오르는 집값의 비밀
2. 저자 및 출판사: 김준영 지음 / 한국경제신문
3. 읽은 날짜: 25.06.10~06.11
4. 총점 (10점 만점): 10점 / 9점
-전세 해석을 통해 시장 상황을 바라보고, 부동산 정책 및 지역별 부동산을 분석해서 알려주는 좋은 자료이나,
아직 부린이인 나에게 용어 및 내용이 난이도가 높아 이해하기 어려움…
- 너무 어려운 책이어서 앞에 몇 장 읽고 포기할까 했지만, 다 읽기를 잘했다는 생각이 드는 책
- 주변에서 듣던 이야기를 책을 통해 조금은 이해할 수 있게 하는 책. 한번은 읽어봐야 할 책
STEP2. 책에서 본 것 & 기억하고 싶은 문구
✔프롤로그 [혼란의 시기일수록 본질을 봐야 한다]
▪ 매매가격은 전세가격 상승률을 기반으로 임차인이 거주하는 동안의 임대료 증가분으로 측정되고 있다.
✔서장 [인구감소보다 큰 공급감소 충격이 온다]
▪ 전세제도는 우리 주택시장의 근간이기도 하며 시장을 파악하는데 가장 중요한 키를 가지고 있다.
✔1장 [집값은 이렇게 만들어진다_전세의 이해]
▪ 주택의 사용가치인 전세가격의 변동에 따라 그 주택의 가격과 가치가 평가되는 것이다.
▪ 전세가율은 도시의 성장과 미래의 기대수익이 반영된 매매가격에 의해 만들어진다.
▪ 매매가격과 전세가격은 나무의 가지들처럼 하나로 성장하는 것과 같다.
첫번째, 매매가격을 한 마디로 정의하면 미래가치이다. 미래가치인 매매가격에는 기대수익이 반영되어 있다.
두번째, 전세가격은 사용가치로서 우리 주택시장의 근간이고 주택의 가치를 평가하는 근본이다. 전세가격은 우리 주택 시장을 서장으로 이끌어가는 새로운 수요 창출의 창고 역할을 한다. 전세가격의 변화를 수급 문제에서 비롯되는 경우 가 가장 크며, 금리의 상승과 하락 때문에 일어나기도 한다.
▪ 전세가격의 변동성을 가장 크게 일으키는 것이 신규공급과 금리의 변화이다.
▪ 부동산의 가치를 매길 때 가장 중요한 것은 그 주택에서 나오는 임대료(전세, 월세)이고, 그 임대료는 금리에 크게 영
향을 받는다. 그러므로 주택가치의 변동성을 파악하기 위해서는 임대료와 금리의 변화에 관심을 가져야 한다.
✔2장 [부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라]
▪ 자산가치의 변화라는 장기적인 관점에서 시장을 볼 것인지, 가격의 변동이라는 단기적인 관점에서 시장을 바라볼 것 인지 스스로 판단을 해야한다.
▪ 부동산시장의 변화를 예측할 때는, 단기 전망인지 장기 전망인지에 따라 사용하는 통계 자료가 달라야 한다.
▪ 소득이라는 통계로는 단기 전망을 할 수 없으며, 전월세 전환율 등의 자료는 장기적인 변화를 살피는게 도움이 된다.
✔3장 [움직이는 수요, 어떻게 파악할까]
▪ 수요는 공급보다 불규칙하게 움직이기 때문에, 공급보다 수요를 파악하기가 훨씬 어렵다.
▪ 30년간의 평균 공급량을 수요와 공급의 균형점이라고 보고 3년 누적 공급량(입주물량)을 살펴보면 공급과 매매가격
과의 상관관계를 매우 높게 나오는 것을 볼 수 있다. 다시 말해 현재의 수요는 곧 긴 시간에 걸쳐 수요와 공급이 균형점
을 찾은 부분, 즉 평균 공급량과 같을 가능성이 매우 높다는 것을 알 수 있다.
▪ 3년에 걸쳐 시장의 공급이 충분하다면 부동산 가격은 대체로 하락하고, 3년에 걸쳐 시장의 공급이 부족하다면 가격은 대체로 상승하는 변곡점을 만들게 됩니다. 이 변화의 타이밍을 이해하는 것이 매우 중요하다.
✔4장 [공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유]
▪ 수도권과 지방은 공간의 크기 차이에서 비롯된, 공급이 시장에 영향을 미치는 시간에 차이가 있다. 그래서 지방은 3년 누적 공급량, 서울과 수도권은 장기 누적 공급량을 살펴봐야 한다.
▪ 공간의 크기 차이 차이는 공급이 시장에 미치는 시간의 차이를 만들어내기 때문에 공간이 큰 수도권에서는 긴 상승과 긴 하락의 사이클이 만들어지고, 공간이 작은 지방에서는 짧은 상승과 짧은 하락의 사이클이 만들어지는 것이다.
▪ 부동산 시장은 가격이 하락하면 공급이 줄어들고, 줄어든 공급으로 인해 가격이 상승하며, 상승한 가격이 다시 공급을 불러오고, 이렇게 늘어난 공급 때문에 가격이 하락하기를 반복하는 사이클을 가지고 있다.
▪ 매도물량은 주거수요가 있는 공급이라 단기적으로 시장에 영향을 주는 반면, 신규공급은 빈 주거공간을 공급하는 것이기에 조금 더 길게 시장에 영향을 미친다. 서울 수도권은 신규 입주물량과 매도물량의 영향을 동시에 받고, 지방에서는 신규공급의 영향이 절대적이라고 할 수 있다.
✔5장 [수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다]
▪ 성장하는 도시에서 그렇지 않은 도시로 갈수록 그리고 큰 도시에서 작은 도시로 갈수록 수익률이 높아지지만 그만큼 리스크도 커진다. 반대로 큰 도시로 갈수록 수익률이 낮으나 리스크도 작아진다는 점을 알아야 할 것이다.
▪ 수도권의 경우 누적되는 공급량에 의해 긴 시간에 걸쳐 전세가율의 변화를 만들고, 그 전세가율의 변화와 전세수급이 만나 일정한 상승환경과 하락환경이 조성되었을 때 변곡점이 발생한다. 지방의 경우 도 단위의 작은 도시로 갈수록 높 은 전세가율에서 움직이며 그 속에서 공급량에 따라 전세수급이 변하고 그에 따라서 매매가격이 영향을 받는다. 그래 서 수도권에서는 공급이 만드는 전세가율과 전세수급이 중요하고, 지방 중소도시는 공급에 의한 단기 전세수급의 변화 가 더 중요하다.
▪ 성장하는 도시의 특성 : 인구증가, 낮은 자가보유율, 가구수 증가, 낮은 전세가율, 높은 전세가격 상승률
▪ 소멸하는 도시의 특성 : 높은 자가보유율, 낮은 전세가격 상승률, 인구감소, 높은 전세가율, 가구수 증가 둔화
▪ 경쟁력을 갖춘 곳이라면 인구가 감소하는 곳이라도 여전히 기회가 있다.
▪ 인구가 감소하는 지방에서도 지역의 특성에 따라 성장하는 아파트를 선택하면 된다(신축 아파트일 가능성이 매우 높 고, 위치가 좋은 곳이라면 더욱 좋다)
✔6장 [월세 시대, 무엇이 달라질까]
▪ 월세화는 필연적인 현상이다. 시장이 성숙하면 매매가격 상승률이 낮아지고 시세차익이 나지 않는 상품으로 바뀌기 때문이다. 결국 시세차익형이 아닌 임대수익형 월세 상품의 비중이 높아지고 주요 임대 형태로 자리를 잡게 된다. 전세가 완전히 사라지지는 않겠지만 앞으로는 월세가 주를 이루게 될 것이다.
✔7장 [부동산 정책, 얼마나 효과 있을까] #임대차3법
▪ 가격 변동성만 키우는 임대차 3법 : 전세수급에서 가장 크게 영향을 미치는 것이 신규공급이다.
▪ 부동산 시장의 변동성을 키우는 가장 큰 원인은 수요와 공급의 불균형이다. 그런데 정책에 의해 과다공급이나 과소공급의 환경이 만들어지면, 매매가격의 변동성이 커진다. 특정 정책이 집값 안전에 실제로 도움이 되는지는 신중하게 고려해야 한다.
✔8장 [통계를 과신하면 안 되는 이유]
▪ 통계는 관점에 따라 다르게 해석되며 다른 판단을 내리게 한다. 그래서 통계의 해석을 신중해야 한다.
▪ 미분양 감소나 외부의 환경에 의한 증감보다는 공급의 부족과 과잉 그리고 가격의 상승과 하락이 연결되어 나오는 미
분량 물량의 증감으로 시장의 방향성을 보다 정확하게 판단할 수 있다.
▪ 단기간의 변화를 보고 예측하는 것보다는 몇 년을 두고 움직이는 매매 거래량 추세와 입주물량의 흐름을 보고 예측하는 것이 오판을 조금은 줄일 수 있는 방법이다.
✔9장 [어디에 투자해야 할까]
▪ 성장하는 지역과 상품에 투자하라 : 임대료 상승률이 높다는 것은 끊임없이 임대수요가 발생하고 그 임대료의 상승에 의해서 매매가격의 상승도 기대할 수 있다는 의미. 임대료가 상승하고 품질이 높은 신축 아파트에 좀 더 많은 관심을 가져야 할 것으로 보인다. 작은 도시일수록, 또 인구가 감소하는 지역일수록 이제는 위치나 상품에 좀 더 초점을 맞추어 선택해야 할것이다.
▪ 도시의 경쟁력이 약할수록 개별주택에 집중하라
▪ 점점 힘이 떨어질 지방 기축 아파트
▪ 미분양은 언제가 기회의 상품 : 미분양도 신규공급이 감소하고 시장환경이 좋아지면서 빠르게 줄어들고, 미분양이었던 아파트들도 가격이 크게 상승하게 된다. 결국 공급이 줄면 신축 아파트 선호 현상이 나타나며 좋은 입지의 미분양 아파트는 기회의 상품이 된다. 최근 인플레이션의 영향으로 인건비와 자재가격이 상승하면서 분양가가 계속 오르고 있다. 땅값이 떨어지지 않는 한 낮은 분양가로 신규 아파트를 새로 공급하기는 어려운 환경일 것이다. 그래서 최근의 미분양은 과거보다 더 큰 기회의 상품일지도 모른다.
✔10장 [지역별 부동산 분석]
▪ 어떤 분석을 하든 다가올 미래를 정확하게 예측할 수는 없다. 하지만 도시의 특성에서 만들어진 수요를 기반으로 하는 유일한 선행지표가 입주물량이다. 이를 바탕으로 전망한다면 최소한 자산이 하락하는 시점을 피할 수 있다.
✔에필로그 [시장에 영향을 미치는 건 금리보다 공급이다]
STEP3. 책에서 깨달은 것
▪ 전세가의 의미와 중요성을 생각하게 하는 책.
▪ 수요와 공급이 균형을 찾아가게 되는 게, 실제 균형을 찾은 것이 아니라 균형이 깨지는 과정을 반복적으로 겪으므로 시장의 균형이 생긴다는 점
▪ 성장하는 도시에서 그렇지 않은 도시로 갈수록, 그리고 큰 도시에서 작은 도시로 갈수록 수익률이 높아지지만 그만큼 리스크도 커진다는 점.
▪ 수도권과 지방의 사이클이 왜 다른지 - 도시의 규모에서 나오는 수요와 공급의 불일치 시간 때문에.
(왜 서울 수도권은 길게 가져가야하는지 그냥 그런가보다 생각했었는데, 이 책을 통해 이해가 되었다)
STEP4. 책에서 적용할 점
▪ 지역별 부동산 분석 방법을 보니, 맞는 부분이 있어서 다시 한번 보면서 분석 방법 파악해보기
▪ 통계를 과신하지 말기
▪ 인구가 감소하는 지방에서도 지역의 특성에 따라 성장하는 아파트를 선택하기
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