안녕하세요?
김철종 세무사 입니다.
정부는 예고했던 대로 다주택자에 대한
양도소득세 중과 유예를
2026년 5월 9일 예정대로 종료하기로
공식 발표했습니다.
다주택자가 조정대상지역 내의 주택을 팔게 되면
기본세율에 더해 1세대 2주택자는 20%p,
1세대 3주택 이상자는 무려 30%p의 중과세율을
적용받게 됩니다.
세금 폭탄이라는 말이 과언이 아닐 정도로
부담이 커지는 것이죠.
다만, 정부는 정책의 일관성을 지키면서도
시장의 혼란을 줄이기 위한 '보완방안'을 내놓았습니다.
단순히 '5월 9일까지 팔아라'가 아니라,
현장의 어려움을 반영한
구체적인 탈출구를 마련해 준 셈입니다.
이번 조치는 단순히 “유예 끝난다”는
뉴스로 볼 사안은 아닙니다.
계약 시점, 잔금 기한, 실거주 의무,
전입의무, 전세대출 문제까지
모두 얽혀 있기 때문에,
세무와 거래 전략을 함께 살펴봐야 합니다.
이에 오늘은 세무사의 관점에서
이 보완방안을 어떻게 활용할 수 있는지 살펴보겠습니다.
당초 5월 9일 양도 분까지였던
중과 유예 대상을
5월 9일 계약 분까지로
보완되었습니다.
원래 현행 규정대로라면 2026년 5월 9일까지
양도(잔금 청산 또는 소유권 이전 등기)를 마쳐야만
중과 유예를 받을 수 있었습니다.
물리적으로 시간이 너무 촉박했었는데,
이번 보완방안을 통해
2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하기만 해도
중과를 피할 수 있도록 기준이 완화되었습니다
⚠️ [주의사항] “가계약은 절대 안 됩니다!”
많은 분이 헷갈리시는 부분인데,
가계약이나 토지거래허가를 받기 위한 사전 약정은
법적인 '계약'으로 인정받지 못합니다.
반드시 5월 9일까지
정식 매매계약을 체결해야 합니다.
계약금을 실제로 지급받았다는 사실이
은행 이체 내역 등 증빙서류를 통해
명확하게 확인되어야만 혜택을 받을 수 있습니다.
주택 소재지에 따라
'잔금 기한'이 다릅니다.
5월 9일까지 계약을 맺었다고 끝이 아닙니다.
매도하려는 주택이 어느 지역에 있느냐에 따라
잔금을 치러야 하는 데드라인이 다릅니다.
이 기한을 넘기면 애써 계약한 보람도 없이
중과세 세금폭탄을 맞게 되니 각별히 주의하셔야 합니다.
(1) 기존 조정대상지역
(계약일로부터 4개월 이내)
대상 지역
: 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구.
조건
: 2026년 5월 9일 이전에 매매계약을 완료하고,
계약일로부터 4개월 내에 양도(잔금)를 완료해야
양도소득세가 중과되지 않습니다.
(2) 신규 지정 조정대상지역
(계약일로부터 6개월 이내)
대상 지역
: 2025년 10월 16일에
새롭게 지정된 조정대상지역
조건
: 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고,
계약일로부터 6개월 내에 양도(잔금)를 완료하면 됩니다.
"세입자가 살고 있는데 어떡하죠?"
딜레마가 해소되었습니다.
실무에서 가장 곤란한 경우가
'토지거래허가구역' 내에 있는
전·월세 낀 주택을 팔 때입니다.
원래 토지거래허가 대상 주택을 사는 사람은
해당 주택에 직접 입주해야 하는데,
세입자 만기가 한참 남았다면
매수자가 실거주를 할 수 없으니
집을 파는 데에 어려움이 있었습니다.
이번 정부 발표를 통해 이러한 분들의
숨통이 다소 트였다고 볼 수 있겠습니다.
실거주 의무 유예: 임대 중인 주택의 경우,
매수자의 실거주 의무를
개정안 발표일(2026년 2월 12일) 현재
체결되어 있는 임대차계약의
최초 종료일까지 유예해 줍니다.
최종 데드라인: 단, 무한정 유예되는 것은 아니며
늦어도 발표일로부터 2년 내인
2028년 2월 11일까지는
매수자가 실거주를 위해 입주해야 합니다.
주택담보대출 전입신고 완화: 대출을 받아 집을 사는
매수자의 전입신고 의무 기한도
"대출 실행일로부터 6개월" 또는
"임대차계약 종료일로부터 1개월" 중
더 늦은 시점까지로 연장해 줍니다.
⚠️ [주의사항] 아무나 이 혜택을 받는 것은 아닙니다!
매도인이 다주택자이고,
매수인이 무주택자
(토지거래허가 및 대출 신청일 기준)인
경우에만 제한적으로 적용됩니다.
5월 9일 자로
다주택자 중과세 유예가 종료되는 것은
분명 좋은 상황은 아니지만
이번 발표로 인해
주택을 팔고자 하시는 분들에게는
조금이나마 시간적 여유가 생긴 것도 사실입니다.
다주택자 중과세 유예 종료를 앞두고
보유 주택 양도를 계획중인 분들이시라면
조급하게 의사결정하지 마시고
여유를 갖고 신중히 검토 후
의사결정하시기를 권해드리고 싶습니다.
참고로 '다주택자 양도세 중과 배제 적용 관련
정부에서 정리한
토지거래허가구역 내 조정대상지역별
부동산 거래절차' 흐름도를
아래와 같이 함께 공유드립니다.
오늘 이 글이
많은 분들에게 도움이 되었기를 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^
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