[열중 45기 독서로 내공키워, 싸게 사서 비싸게 8조 히어로제니] 게리롱 튜터님의 1강 적용해보기 _ 4년전 1호기 투기 복기

[만 4년이 되어가는 투자에 대한 복기를 갑자기 하게 된 이유]

게리롱님의 알찬 열중 1강의 중에 부천의 1호기 경험 복기를 세세히 들었다.

투자경험을 들으면서는, 리스크 부분에서 나와 똑같은 실수를 하셨던 것을 알았고 (그럼, 나도 할수있겠다 생각함)

복기경험을 들으면서는, 나와 다르게 복기를 하셔서 성장하셨구나를 알았다. (그럼, 나도 복기를 해야겠다 생각함)

그래서 나는 게리롱이 되려고 복기를 한다. 

아마 20여페이지 가량 복기 글을 쓸수도 없을테고,

이미 4년이 되어가는 투자에 대해 시기를 놓친 1단계 복기(투자하자마자, 전세맞추자마자)는 불가능하지만, 

그래도 할 수 있는 걸 한다.

여담으로, 게리롱님 강의 중 부천 경험 복기 챕터는 어떤 챕터보다 더 열심히 듣게 되었는데, 

그 계기는 어제 본 한가해보이님의 10억달성기 때문이었다.

한가해보이님은 강의를 들으면서 필사하셨다고 했다. 생각해보면 열기때 나도 필사하면서 들었는데, 

벌써 3-4개월쯤 됐다고 이렇게 편하게 펜대를 굴리고 대충 갈겨쓸게 아니라는 생각이 들었다.

나도 필사를 하면서 들으면 한가해보이님 처럼 될 수 있겠지?

[짧게 서술해 보는 투자 과정]

때는 바야흐로 21년 6-7월, 서울발 상승장이 수도권까지 마구 퍼져나갔을때이다.

주변엔 21년 상승장 초입에 매수해서 벌써 수익이 5천만원이 난 친구, 

이미 집이 몇개나 있는 직장 동료, 

결혼하면서 아무생각 없이 시댁근처로 집을 샀는데 상승장에 몇억이 올라버린 친구..

월부 유튜브를 포함한 부동산 유튜브를 보면서 공부하고 있고, 

평생 상가 임대업으로 자산을 키워온 아버지와 

부동산을 운영하시는 어머니 밑에서  자랐는데, 

결국 나는 아무것도 없구나. 

‘이렇게 무지했던 댓가로 나만 벼락거지가 되겠구나’ 라는 생각이 온몸을 휘감은채로,

매일밤을 뜬눈으로 지새웠다. 

마치 하락장 역전세 걱정에 잠을 못자는 사람처럼. 

(진짜로 역전세 맞을것을 생각도 못하고..)

19년에 1기신도시에서 강남으로 이사를 온 우리 부모님은, 

운좋게 상승장을 제대로 타서 집값이 고공행진하는 것을 보시고, 

상가 말고 집도 돈이 되는구나 라고 생각하셨다고 했다.

그래서, 아빠 상가 근처로 집을 알아보셨나보다. 

지금 역이 하나 지나고 있는데, 앞으로 지하철 노선이 3개가 더 들어온다고.

GTX 포함 총 4개의 지하철과 인근의 직장수요 증가로 호재가 가득한 동네였다. 

그 와중에 나는 식사자리에서 거의 울먹거리며 땡깡을 쓴다… ㅉㅉ…..

“나만 집없어!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!”

금쪽이인 나를 달래려 아빠가 데려간 아파트는, 

역에서 7분정도 거리의 아파트로 초역세권이었으나, 

80년대생, 빌라촌 가운데 딸랑 있는 200세대의 엘리베이터 없는 아파트, 

상권은 유흥상가 잔뜩있는 곳이라는 것이 그리 심각한지 몰랐다. 

매물이 나왔다길래 마냥 좋았다. 부동산 사장님 말대로 개발만 되면 부자가 될것 같았다.  

[투자 물건]

아래 저환수원리를 써보면서 복기할 내용이지만, 

간략히 내 물건에 대해 월부용어를 빌려 최대한 객관적으로 써보면… 

수도권 80년대생, 비균질성, 유흥상권, 방2화1, 엘베없음, 주차난, 소규모단지(200세대), 전세가육 35% 등등.. 

최악의 조건들을 다 갖추고 있다.

그나마, 초역세권이고 전세가격이 주변 아파트에 비해 저렴하고, 

전세사기 때문에 근처 빌라전세 살기 싫은 사람들에게 선호된다.

(실제로 지금 임차인은 근처 빌라에 살다가 누수 등 잔고장이 많아서 아파트에 왔다고 한다)

또한, 개발호재 때문에 사람들이 눈여겨 보는 지역이긴 하다. (이건 논외)

투자 당시에는 6.5억 물건으로, 주인이 할머니였다. 

팔고자하는 사람은 며느리였는데, 할머니가 많이 아프셔서 거동도 불편하고 ~@#@#% 등 말이 많았다.

결국 속내는 얼른 상승장에서 팔아서 다른 곳을 사려고 한다는 것이다.(결국 그분도 꼭지 잡으셨다고 ㅎ)

그래서 나에게 제안한것은 주인전세였다.

시세보다 두배로 주인전세로 2년 살아줄테니, 일단 투자금 적게 매수하시라고.

만일 시어머니가 교회때문에 더 살고 싶어지면 더 살겠다고. 

이말이 나에겐 너무 매력적이었다. 그래서 돌이킬수 없는 선택을 했다. 

내가 모아온 전재산과 위약금을 내고 해지한 장기보험금(해지하길 잘하긴 했다), 손절한 주식까지 탈탈 털어서,

그렇게 매수했었다. 

난 아직도 그날이 생생하다.

등기부등본 나오는 날짜가 내 생일 다가올때 쯤이었는데, 

생일날 선물로 받은 집이라며 사진찍었던 기억이……. (님아… 그강을 지나지 마오)

그리고 2년, 

23년 9월, 전세입자는 홀연히 떠났고, 상태는 심각했다. 20년정도 노부모가 살았던 집이라 상태가 아주 심각했다.

이건 1억에도 안나간다는 판단이 들었고, 잔금을 치루고 인테리어를 하게된다.

그때 엄마아빠한테 돈을 빌리면서 얼마나 속이 쓰리던지…. 나이먹고 몇년째 엄마아빠한테 기대다니 아주 불효녀가 따로 없었다. 

잔금 치루고 인테리어 끝나고도 집이 안나가서, 

청소도 깨끗히 하고, 새로 맞춘 신발장에 내가 제일 좋아하는 디퓨저도 가져다 놓았다.

현관문에 가위도 달아보고, 꽃도 가져다 놓고, 심지어 호텔 슬리퍼도 가지런하게 두짝을 놓았다. 

집보러 오는사람들이 기분 좋으라고.

약 3달만에 계약이 됐다. 

예쁘게 인테리어 한 덕인지 싱글인 여성 전세입자는 화장실을 보면서 좋아했고, 뿌듯했다.

환호성을 지를새도 없이, 가격은 계속 빠졌고, 엎친데 덮친격으로 보일러도 고장났다고 한다.

원망도 많이하고, 눈물도 많이 났지만, 나는 할수 있는걸 했다.

추운날 벌벌 떨 세입자를 위해, 출장지에서도 전화를 수십통 해가면서 당일에 보일러를 새로 설치해주실 기사를 찾았고,

매월 월급날에는 작고소중한 월급의 80-90%가량 부모님께 드리며 빚을 갚았다. 

그렇게 벌써 또 2년이 흘러간다. 

문득 궁금해서 전세 시세를 보니 80년대생 40살 넘은 아재아파트도 올라가긴 하는구나. 

내년 초에는 천만원 정도 벌수 있겠다. 

가끔 동파 안됐는지 물어보러 연락할때 서로 하트도 눌러주고 서로 고마워 하면서 세입자와의 관계도 잘 쌓았다. 

혹여나 세입자가 나가게 된다면 협조도 잘 될것 같아 마음이 놓인다. 

참, 고맙고 

참, 다행이다.

[간과했던 것]

1.  투자에 무책임했다. 

아버지의 탓을 하려는게 아니다. 

내가 내 전재산 1.5억과 1억이라는 돈을 빌려서, 총 2.5억을 투자하는데도, 

내 자신이 단 한번이라도 검증할 생각을 못했다. 

나를 끔찍하게 아끼는 아버지, 평생 임대업으로 자산을 눈덩이 처럼 굴려온 아버지가 

당연히 나보다 더 잘알거라고 생각했다. 

그러나 아버지는 10년정도 뒤를 본 자본이 많은 재개발, 땅 투자자였다. 

참고로, 이글을 보시는 분들이 이상하게 생각할수도 있어서 적어보면..^^;

아버지는 상가로 벌어들이는 월 수익은 왠만한 직장인들의 10배는 될것이다. 

한칸에 1천만원 이상의 상가도 있으니.. 

주변인들에게 상권의 입지에 대해 컨설팅도 해주시는데, 한번도 실패한 적이 없으셨다. 

오히려 몇십억을 벌었다고 고맙다는 사례를 받으실 정도. 

그러나, 종목이 다르다. 아파트가 왜 여자들이 잘한다고 하겠는가. 

결국에는 여자들이 좋아하는 곳이 오른다. 보통 결정권이 여자(엄마)한테 있다보니, 구매력도 여자가 있나보다.

2. 저 / 환 / 수 / 원 / 리 - 모두 만족하지 않는 투자였다. 아니, 명백히 투기였다. 

저평가 - 내가 같은평수 전고점(5.5억)보다 1억이나 더 주고 (6.5억)에 매수했다. 상승세가 계속 될 줄 알았다. 

             그리고, 호재를 가치라고 생각했다. 호재는 플러스 요인일 뿐인데.

              게다가, 어차피 할거면 가장 큰 평수로 했어야했다. 물건이 없어서 조급해서 아무거나 샀지만, 재개발 호재 덕분에 지금 큰평수는 대지평수도 커서 더 큰 금액을 들고도 들어오고 있다. 땅을 보고 산거면 더 큰 평수를 기다려서 샀어야했다…

환금성 

- 수도권, 200세대, 엘리베이터 없음, 방2화1, 80년대생 구축으로 10년을 바라보는 투자는 아니다.

             (10년뒤엔 50살 ^^.. 그리고 10년뒤엔 이미 개발이 되어있을 거다. )

수익성 

- 매몰비용 4.5억 + 보유관련 세금 + 얼마전 보일러 교체비용 + 추가 주택 취득시 취득세중과까지 … 매몰비용이 너무 많아서 , 개발 이전에 수익을 보기 어렵다. 그럼에도 불구하고 전세가는 오른다. 동일 생활권에서는 역과 가장 가까운 단지가 바로 이 단지이기 때문. 초역세권이면 80년대생도 쳐준다는 무시무시한 수도권!!!  내년 3월이면 전세만기로 수익이 생길 예정이다.

원금보존 

- 구매당시에는 주인전세라는 달콤함에 빠져 주변 전세가 2억인줄도 모르고 갭이 줄어든다는 생각에 4억에 후딱 전세를 맞췄다. 매도자는 그저 팔고싶으니까 했던 거지만, 나중엔 괜시리 매도자를 탓했었다. 2년뒤 매도자(전세자)가 나가고, 주변 전세의 두배가격엔 커녕 시세에도 못맞춰지는 내부 상태를 보고는… 암담한 심정으로 잔금을 치뤘다. 그리고 올수리를 할수밖에 없었다. 처음 전세가율은 61%였으나, 최종 전세가율은 35%이다. 후… 

리스크 

- 동일 생활권 근처에 단지들이 많이 들어온다. 그러나 2-4억대 신규 공급은 없기때문에 물량이 그쪽으로 빠질만큼의 공급리스크는 없다. 그러나, 위에서 말한 적정 전세가율을 몰랐다는게 리스크였다. 그냥 당시에 전세가율이 높으면 좋은걸로만 알았다. 이게 바로 내가 이번 투자에서 가장 크게 느낀점이다. 하락장이 중요했던게 아니라, 무지성으로 투자금을 줄이려고 했던 점이 가장 문제였다. 

(평수는 다르지만 오예! 그래도 전고를 뚫었어!!)

[잘했다고 생각하는 점]

1 . 그럼에도 불구하고 투자했다.

역전세가 1.7억이나 났던 때, 아니… 4억원의 잔금을 치뤄야 했던 때… 이 투자에 대해 굉장히 후회를 많이 했지만, 

그럼에도 불구하고 투자라는 경험이 있었기 때문에 내가 지금 월부에 와있다. 

그리고 월부를 열심히 해야겠다고 매일 다짐한다. 그 물건을 보면서.

또한, 상승장에 다시는 조급해 하지 않는다. 이 또한 지나가리라. 나에겐 투자의 기회가 언젠가 또 온다. 

(실제로 하락장에 물건을 견디지 못해 경매로 나온 호수가 있었다. 감정가액이 내 물건보다 2억이나 더 싸서 2차 충격)

그나마 다행인건, 

같은 평수는 아니지만(내것보다 3평 넓은 평수가) '25.5월 전고점을 두개나 뚫었다. 

이제 기다릴 일만 남았다.

2. 올수리 인테리어를 해봤다. 그것도 1700만원에!

23년이어서 가능했었던것 같긴 하지만, 

샤시 포함해서 상당히 저렴한 비용으로 수리 인테리어를 해봤다.

인테리어에 하나하나 관여할 기회가 있었는데, 

경험하면서도 참 새롭기도 하고, 향후에 인테리어에 대한 두려움을 많이 없애준 것같아서 고맙다.

나는 인테리어 총괄업체를 끼고 하지 않고, 중간 업자를 끼고 진두지휘 했다. 

이를테면 원하는 거실/욕실 사진으로 이미지를 심어주고, 

변기, 세면대, 상부장, 타일 등을 직접 매장에 가서 고른 후에 배송시켜서 전문작업자가 작업하게했다. 

당시 최소한의 비용으로 다른 집과의 차별성을 주기위해서, 

결로나 난방손실을 줄일수 있도록 단열재 보드를 넣었는데, 

이것도 네이버에서 배송시켜서 시공만 맡겼다.

하나 아쉬운건, 또하나의 차별성으로 중문을 했는데, 

그때는 내가 주문하지 못하고 “이런거 해주세요”하고 이미지만 보냈더니 

왠 옛날 스타일 중문이 ㅠㅠ… 속상했지만 이미 작업후라서 반품이 안된다고 했다.

이렇게, 값진 인테리어 경험을 바탕으로 내가 투자자로서 더욱 성장할것이라 생각하니 마음이 든든할 정도이다.

그리고 이 모든건 직장일에 바쁜 나 대신 아버지가 가주신 덕분에 이룰수 있었다. 

3. 지금 개발이 진행중이다.(아~주 멀었지만), 재개발 절차에 대해 아주 빠삭해졌다. 

당시에도 마찬가지였는데, 개발이 진행중이긴 한다.

그러나 지금은 다른 상황이 뭐냐면, 

그때는 재개발 구역지정도 되지 않았으나 

지금은 재개발 구역지정이 되었고, 추진위원회 승인을 위해 50% 동의를 받고 있다. 

조합설립까지도, 관리처분인가까지도, 너~~~~~~~~~~~~~무 오래 남았지만. 

속도를 지켜보면서 RUN 할 준비도 병행해야겠다.ㅎㅎ 

[마지막으로]

나는 이 투자경험을 통해, 다시는 같은 투자를 반복하지 않기 위해 더 열심히 공부할 것이다.

그리고 더 좋은 투자자가 될 것이다. 

만일 두번째 투자도 서툴게 된다면, 

그것 또한 복기해서 더 좋은 세번째 투자를 할 것이다.

간절하면 이루어 진다. 히어로제니.

(그래도 열심히 올라오고 있다궁)