전세 레버리지 이해가 안됩니다🥲
- 부동산Q&A
- 23.12.14
안녕하세요!
이제 막 공부를 시작한 월부망키 입니다.
월부 기초반 1강 강의중이나 너바나님 책에도 보면
전세 레버리지를 이용해서 투자금 3000만원으로
아파트 매입할 수 있다는 내용과 사례가 있습니다.
이해가 어려운 부분이 매입을 하는 그 순간 전세자가 없으면 전세금 레버리지를 이용할 수 없을 것 같은데
1.매입 하려는 시점에 전세자가 없을경우 투자금은 3000이 아닌 그 이상 금액이 아닌지
2.전세금 레버지리가 언제 적용이 가능한건지 궁금합니다.
매입하려는 아파트에 이미 전세자가 살고 있어서
매도자분이 전세금을 빼고 차액만큼만 받고 매도를 하는건지요..?
3.전세자가 없는 아파트도 전세 레버리지 활용이 가능한건지도 궁금합니다.
투자에 대한 공부가 많이 부족하고 이제 막 시작한 단계라 질문을 이렇게 하는데 맞나 의심이 들 정도로 부족한 점이 많습니다..
전세 레버리지만 바로 활용이 가능하면
일호기 투자가 그렇게 어랴워 보이지 않은데
이게 바로 활용이 가능한지가 이해가 안되어 질문드립니다!
감사합니다.
댓글
안녕하세요. 전세 레버리지 투자에 대해 궁금하신 것 같습니다 :) 매매가격 = 전세가격 + 투자금 인 상황에서 전세자를 찾지 못할 경우에 대해서 궁금하신 것 같아요! 전세자가 들어올 수 있을 만한 전세가격, 집 상태 등을 통해 전세자를 구해야 합니다! 상황에 따라 전세입자가 이미 살고 있는 집을 매수할 수도 있습니다. 그리고 전세자를 찾았을 경우 그 전세금과 투자금을 합하여 매매금을 지급하도록 협의할 수도 있습니다. 열반기초반 수강 화이팅입니다!
안녕하세요 월부망키님~ 전세레버리지 투자를 하려면 전세입자가 있어야 하는데 없으면 어쩌지? 하는 생각이 드시는군요! 저 역시도 투자를 하기 전까지는 이 프로세스를 사실 완벽하게 이해하지 못했던 것 같습니다. 매입하려는 시점에서 전세입자를 딱 구하는 것이 아니라 계약을 하고 잔금을 하기 전 기간 (통상 2~3개월)안에 전세입자를 구하시면 됩니다. 1번과 3번에 대한 대답이 되었죠? 전세자가 없으면 전세자를 구하는 것이고, 잔금일까지 전세자를 구하지 못하면 잔금을 하고 추후에 전세자를 구할 수도 있습니다! 내 예상과는 다르게 시장이 돌아갈 수 있기 때문에 투자금을 3000으로 정했다고 해도 더 들수도 혹은 덜 들수도 있습니다. 열반기초반 수강 빠이팅이에요!
안녕하세요 월부망키님 :) 말씀 주신 것처럼 전세 레버리지 투자를 위해선 당연히 전세입자가 필요합니다. 전세 레버리지 투자를 하는 방법에는 크게 3가지 방법이 있습니다. 1. (일반적인 경우) 공실 혹은 주인이 살고 있는 집을 매수하여 잔금까지 3개월 이상의 시간을 두고 그 사이에 전세입자를 구한다. 전세입자의 보증금을 잔금으로 하여 매매가와 전세가의 차액으로 투자를 진행한다. 2. (세안고 매수) 현재 전세입자가 살고 있는 상황에서 매수를 한다면 전세입자를 새로 구하는 것에 대한 부담을 줄일 수 있습니다. 다만, 전세입자가 '계약갱신청구권'을 사용한 상황에서는 계약 기간 중에라도 퇴거를 요청할 수 있다는 리스크가 있습니다. (3개월 이내 보증금 반환) 3. (집주인이 전세 거주) 매도자가 집을 팔고 전세를 사는 케이스가 있습니다. 가장 안전하고 신규 전세계약이기 때문에 중도 퇴거에 따른 리스크가 없다는 장점이 있습니다. 보통 이런 경우는 신축 단지 분양을 받아 미리 매도하는 경우가 많아 계약 만료 시점에 공급이 많은지를 체크할 필요가 있습니다. (2년 뒤 세입자 셋팅에 대한 리스크 및 역전세 대비) 제가 남긴 모든 것을 지금 다 이해하실 필요는 없고, 강의를 수강하시다보면 다 알려드릴 포인트들 입니다. 중요한 것은 잔금까지 3개월 이상의 시간을 확보한 후 전세입자를 구해야 한다는 것(보통 세입자들이 2개월 정도의 텀을 두고 입주하기 때문에 2개월 안에는 셋팅을 완료하시는 것이 안전합니다) 그리고 현재 해당 지역의 전세 상황이 어떤지 직접 부동산을 통해 확인하고 접근하셔야 한다는 것. 마지막으로 최악의 상황에서 내가 잔금을 칠 수 있는지(매가가 3억이라고 한다면 대출을 받아서라도 잠시동안 3억을 지불할 수 있는지) 여부가 중요합니다. 잔금이 되지 않는 상황에서 세입자를 맞추지 못한다면 최악의 상황에는 계약금을 포기해야 할 수 있기 때문입니다. 잘만 준비한다면 큰 문제 없이 진행할 수 있지만, 안일한 생각으로 접근하면 큰 어려움을 겪을 수도 있는 것이 전세 레버리지 투자입니다. 충분히 공부하시고 접근하시길 추천 드립니다 :) 앞으로의 투자 공부를 응원합니다!