200세대? 300세대?세대수가 얼마여야 더 잘 팔릴까요?
월부에서 조금 공부해보신 분들은
‘환금성’이라는 표현을 들어보셨을 겁니다.
부동산이라는 재화 자체가
주식이나 코인같이 원할 때마다
거래가 쉽게 되는 상품은 아니기에,
마음대로 사거나 파는게 쉽지 않은 그런 특징이 있습니다.
같은 입지 안에서도 세대수에 따라서
선호도가 결정되기도 합니다.
입지나 생활권 수준이 완전 비슷한
그런 단지를 하나 갖고 와봤습니다.
-2019년식 399세대
-2010년식 1497세대
위 단지는 완전히 같은 생활권에서
바로 옆에 있는 단지인데요.
9년 가량이나 더 오래된 단지지만,
전고점도 파랑색이 더 높고,
현재 가격반등도 빠른 상황입니다.
즉 세대수가 크면 거래량도 많고
더 많은 사람들이 살고 싶어해서
대체적으로 안전한 투자가 됩니다.
그런데 과연
세대수가 많다고 항상
투자하기에 더 적합하고
항상 좋은 투자일까요?
200vs 1000세대
세대수가 10배 차이가 나는 그런 단지들 입니다.
-염창한화꿈에 그린(163세대,2006년)
-DMC래미안클라시스(1114세대,2000년)
소위 똑같은 4급지인
강서구와 서대문에서
단지를 하나씩 갖고 와 봤습니다.
200세대가 안되는 단지와
1000세대가 넘는 단지인데
200세대가 안되는 단지 흐름이
더 좋은 모습을 보여줍니다.
'경기도에서도 , 서울에서도
300세대가 안되더라도
200세대에 가깝더라도
대단지를 넘어서는 가격흐름과
수요를 보이는 단지들이 많이 있습니다.'
경기도에서도 입지가 비슷하다고 판단되는
세대수 차치가 큰 두 단지를 보더라도
세대수 적은 단지 위력을 알 수 있습니다.
연식과 조건을 달리하여도
세대수가 적더라도 좋은 가격을
보여주고 있는 단지들이 여럿있습니다.
서울에서는 200세대가 안 되더라도
다른 서울에 있는 800세대 넘는 단지보다
높은 호가에 거래가 되기도 합니다.
‘수도권이라서 그런 것 아니에요?’
라는 의구심이 드실 수 있는데요.
수도권이 아니어도 지방광역시부터
중소도시까지 가격상승 시
투자금 대비 충분한 수익을 보여주는
여러가지 단지 예시를 찾을 수 있습니다.
위의 지방 단지 예시들은 모두
300세대가 한참 안되지만
모두 적절한 가격에 샀다면
최소 1억, 많게는 2억까지
수익도 기대해 볼 수 있는 단지였습니다.
* 환금성이 중요한 이유와
세대수의 본질에 대해서 설명드릴게요.
200세대냐 300세대냐 이런것보다 훨씬 중요한 것은요.
투자 공부를 해나감에 있어
투자 기준과 좋은 아파트 기준을
알아 가시는 것은 매우 중요합니다.
그러나 겉으로 드러나는 글자보다
그것들이 갖고 있는 의미 자체를 이해하는 게 훨씬 중요합니다.
세대수가 크다면
거기 사는 사람들이 많아지고
사는 사람들이 많으면
상권과 학교가 들어오고 그에 따라
좋은 살기 좋은 환경이 됩니다.
세대수의 본질은
아파트 건물이 많은게 아니라
그안에 거주하는 사람들이
많은 데에 있습니다.
얼마나 많은 사람들이
그 안에서 살고 싶어하느냐가
핵심이라고 볼 수 있습니다.
위에 제가 예시 들어드린 단지들의 위치를 살펴볼까요?
-강서구 염창동
-부산 좌동
-김해 관동동
위 생활권의 공통점은 아래와 같습니다.
이런 단지는 세대수가 작아도
보실 수 있어야 합니다.
환금성의 본질은 위에서 말씀드렸지만,
사라들이 오고 가려는 수요 입니다.
사람들이 오고가려는 기본적으로
몰려 살 수 있는 환경과 분위기가
조성이 되어 있어야 합니다.
주변에 어떤 아파트도 없는 1천세대 짜리 아파트 하나와
주변에 굉장히 많은 200세대 단지가 하나의 마을을 이뤄 약 500세대가 거주하는 그런 생활권의 단지라면
여러가지 가치평가 이후
차이가 없다는 결론을 내린다면
저는 오히려 후자를 환금성 좋은 단지로 볼 수도 있을 것 같습니다.
*세대수 이전에 그 생활권에서 좋아하는 선호요소인
역세권, 커뮤니티, 좋은 분위기 이런 것들을 골고루 갖춰있는지를 먼저 보는 것이 훨씬 중요합니다.
더 알아두시면 좋은점
세대수가 1천세대 이상 갖춰진 좋은 생활권 속의 아파트 들은, 세대수가 적은 모든단지가 충분히 가치가 있다고 볼 수 있을까요?
반은 맞고 반은 틀립니다.
가치라는 것은 언제나 상대적 입니다.
동대문구에 있는 아파트가
마포구에 있는 아파트보다
대체적으로 덜 가치가 있고
마포구에 있는 아파트가
강남구에 있는 아파트보다
대체적으로 덜 가치가 있습니다.
그렇다고 동대문에 있는 아파트가
가치가 없는 것은 아닙니다.
즉 우리는 가치속에서도 절대적인 것과 상대적인 것
이 두가지를 구분 할 수있어야 합니다.
-대전 둔산동 은초롱(120세대)
-대전 둔산동 둥지(1230세대)
둥지가 은초롱을 압도하는 가격입니다.
상대적으로 가치가 덜 합니다.
그러나 은초롱은 대전 전체에서 보자면
훨씬 가치가 떨어지는 단지들 도 있습니다.
무엇보다 둔산동에 위치해있기에
가치가 있다고도 볼 수 있습니다.
즉,세대수 적은 단지는
그 지역 안에서는 선호도가
상대적으로 아쉬울 수 있으나.
조금 더 넓게 생각해 보면
오히려 사람들이 보지 않는
투자기회를 줄 수도 있습니다.
이 상반되는 두가지 개념을 받아 들일 수 있을때 우리는 더 나은 투자자가 될 수 있다고 생각합니다.
투자는 등식이 아니라, 나만의 풀이과정을 찾아가는 것이었습니다.
경기도 외곽에 있는 복도식 방2를 다 아니라고 할지라도
가치와 가격에 대해서 스스로 맞다고 생각한다면 그게 맞는 투자였고
시세보다 5천 만원 더 높게 전세가 끼어있어서 향후 역전세가 고민되는 단지더라도,
리스크와 가격/가치에 확신을 가졌다면 그게 저에게 맞는 투자이기도 했습니다.
정말 중요한것은
1.가치있는 것을
2.저렴한 수준에 매수해서
3.비쌀 때까지 보유하는 것
이었습니다.
그 과정 속에서 ‘가치’있는 것에 대해 ‘세대수’'전고점''거래량''n급지 인구' 등을 절대적인 기준으로 삼으시기 보다는
임장지에서 느끼신 스스로의 발과 눈, 현장 부동산에서 들은 귀를 더 믿으셨으면 하는 마음으로 글을 쓰게 되었습니다.
세대수가 적다고 내가 볼 물건에서 빼버리고 배제하시기 보다는 현장에서 느낀 우리가 판단한 가치를
먼저 생각해 보셨으면 좋겠습니다.
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