[[1호기 경험담]] 저는 느린 사람입니다. 확신이 없어 행동하지 못했습니다.

□저는 느린 사람입니다. 확신이 없어 행동하지 못했습니다

2021년에서 해를 넘기는 겨울 저는 월부에 처음 들어왔습니다. 

너바나님의 열반스쿨 기초강의가 그 처음이었고

그때 너바나님이 하신 이야기가 지금도 잊혀지지 않습니다.

‘저는 지금 몇몇 물건을 정리하고 있어요’

제가 마침 투자공부를 시작한 시점은 누군가는 상승기라 믿고 싶었던, 하락기의 시작이었습니다. 과열된 상승기에 탑승해 보리라는 요량으로 강의를 들었지만, 이내 마음을 가다 듬고 앞으로의 10년을 준비하자는 마음을 먹게 되었습니다.

하지만 꾸준함이 길게 가지는 않았습니다.

22년~23년 몸이 힘들다, 혼자 할 수 있다. 아직 시간이 있으니까. 책을 더 읽어야 겠다. 가르쳐 주는 것 보다 내가 터득하는게 맞지 않나? 신뢰와 자기확신이 필요한 시간이 지나갑니다.

그동안 혼자 임장다니고, 월부tv듣고, 출퇴근길에 팟캐스트 듣고, 일년에 책을 50권 못되게 읽었던 것 같습니다.

23년 혼자 임장을 다닐때는 스스로 만든 입지장표 한장을 들고, 

임장보고서 없이 지역을 발로 걸어 이해하다보니 이해도 떨어지고
궁금증이 생겨도 물어볼 곳도, 호가와 실거래를 봐도 왜 이런지 이해하지 못하였습니다.

(하락기에도 좋은 단지부터 거래되는지를 이해하지 못함)

막연하게 입지가 괜찮은데 내가 입지 판단을 잘못하는건가? 하며 오히려 실타래가 엉켰던 기억이 있습니다.

23년 겨울 저는 1호기를 목표로 다시 월부에 재입성합니다. 빠른길을 놔두고 돌아오는 시간이었습니다. 1호기를 위해 0호기를 재배치하고 앞마당을 늘리던 중 괜찮은 물건들을 만나게 됩니다. 하지만 더 좋은 가격에 타이밍이 나올거라는 믿음으로 지켜보며 시간을 보냈습니다. 정책대출이라는 제가 손 쓸 수 없는 영역의 도미노 효과는 제가 보고 있던 지역마져 순식간에 상승시켰습니다. 모든게 혼란한 시간은 지금의 상황과 비슷했습니다.

멘탈이 탈탈털린 상태로  ‘투자코칭’을 받게 되었고 ‘라즈베리님’께서 제게 d,e 지역을 앞마당으로 더 만들고 현재 할 수 있는 것을 하라고 코칭해 주셨습니다. (현재보고 있는 급지의 구축투자와, 하급지의 신축투자를 비교하라는 말씀이셨던거 같습니다)
저는 사실 무언가를 더 할 여력이 없다고 느꼈습니다. 코로나때부터 쉼없이 달려왔기에 저는 쉼을 선택하였습니다. 그리도 1월이 되면 다시 시작하겠다고 스스로 약속을 했습니다.

그렇게 달콤한 휴식 후 저는 25년 3월이 되어서 1호기 시간의 데드라인을 세우고 스스로의 약속을 위해 다시 월부에 오게 됩니다.

□투자 시점의 나를 복기

1)지역

4급지 강서구,서대문구,동대문구,동안구

3급지 동작구

2급지 마포구,송파구

각지역의 현재 시세흐름 및 투자 적합도를 판단했습니다.

a는 입주물량이 많아서 전세를 시세대로 맞추기 어렵지 않을까

b는 경기도는 서울에 우선이 될 수 없지 ,게다가 투자금도 만만치 않네

c는 작년과 비교해 아직 오르지 않은 곳이 있네? 

d는 세대수라는 핸디캡이 있지만, 입지가 괜찮은거 같은데?!

이렇게 c와 d를 놓고 투자물건을 찾기로 마음을 먹습니다.

1. 그래도 앞마당 a에서 물건을 찾아볼 수 있었지 않을까?
2. 그래도 저환수원리에 맞춰서 선호있는 지역을 먼저 선택하는게 낮지 않았을까?

앞마당을 만들던 때 방장님을 통해 조장방에 질문을 합니다.

제가 보고 있는 지역은 특성상 ***세대 이하 물건이 많은데, 괜찮은건가요?

투자에 유효한 지역이라는 답변을 듣고 여기서 찾아봐야지 싶었습니다.

그리고 동시에 동시에 보고 있는 지역이 호가가 올라가고 있는 시점이라 서둘러야 겠다는 생각을 했습니다.

2)단지

복도식 vs 계단식

같은 가격이면 계단식이 좋습니다.

방2화1 vs 방3화1

방3화1 좋습니다.

제가 그런데 계단식 방3화1에 투자 할 수 있었을까요?

좋은건 알겠는데, 가격이 비싸면 이미 오른거 아니야?

아직 덜 오른거 저렴하게 사면 되는거 아니야?

지금 매물을 찾는 사람이 많다고 투자자에 호의적이지 않은 이시장에서

나 물건 살 수 있는거 맞아? 이런 생각에 투자를 못할것같다는 두려움을 느꼈습니다. 

최고의 투자보다 2등이라도 되는 최선의 투자를 하자고 생각을 했습니다.

3)가격

투자금 @에서 +0.5를 보태서 필터링을 했습니다.

나중에 투자를 하고 보니 든 생각인데 +1 해도 좋을 것 같습니다.

호가와 실거래가의 차이는 분명 있고, 현장에는 내가 모르던 물건이 있을 수 있으니까요.

당시 부동산의 분위기는 1,2급지의 뽐뿌로 인해 곧 같이 상승을 할 것만 같은 기대감이 있는 분위기 였습니다. 막 분위기가 오려나? 하는

그래서인지 가격은 좀처럼 낮춰지지 않고, 매물예약 잡는것 조차 쉽지 않은 상황이었습니다.

전화로 통화를 이어가는것에 어려움이 있었던 저는 워크인으로 부동산을 다니자라는 생각으로 여기 저기 부동산을 다니기 시작했습니다. 제가 한 부동산에 여러번 들리니 저를 기억하고 연락을 주시는 부동산이 생겼습니다. 

그러던중 조건에 맞는 물건을 만나고 사랑에 빠집니다. 내일 다시온다고 이야기 하고 인근 부동산을 몇군데 들려서 가격이 적당한지, 더 나은 조건과 가격의 물건은 없는지 확인하였습니다. 그런과정을 거치고 나니, 투자에 호의적이지 않은 상황에서, 제가 할 수 있는 최선이라는 생각이 들었습니다.

 4)협상

가격이 네고가 안되는 상황, 실거주로 입주를 위해 경쟁자가 붙은 상황이었습니다.

1천만원 네고를 원했지만, 1천만원 못깎으면 500이라도 깎아 달라고 할 걸하는 아쉬움이 남습니다. 나중에 보니 2개월 전에 거래가격을 봤을때 조금만 빨리가서 싸게 사면 좋았을 껄 하는 생각이 아쉬움이 남았습니다. 부사님 얘기를 들어보니 올초에 이미 물량이 빠지기 시작해서 가격이 좋은 물건은 이미 다 나갔다고 하셨습니다.

부사님이, 말버릇처럼 이야기 하신것이 네고하면 안돼, 그 가격에 안될거야. 안되는데.. 먼저 부정적인 이야기를 던지시는 말버릇에 제가 흔들리며 반응하지 않았나 하는 아쉬움도 남습니다. 또한 협상카드인 중도금을 더 드린다는 카드도 매도자에게는 돈이 급한 상황이 아니어서 유효한 카드가 아니었습니다.

-좋은건 먼저 나간다, 물건도, 단지도, 지역도

-상승장 한가운데서 사지 말고 저평가에서 사자

-2등 후보가 없으면 마음이 조급해서 협상이 잘 안된다.

-중심을 잡고 두드려야한다.

-전세가를 높여 받는것 보다, 매매가를 싸게 사는것이 이득이다.

-부사님의 특성을 파악해서 미리 속단하지말자, 요구하고 협상하자

5)결과

할 수 있을 때 살 수 있는 것을 사자

모든 것은 대응의 영역이다 (보수성)

앞으로 투자 방향성에 대해 조금더 고민해 봐야겠습니다.

6)리스크

전세물건이 귀한 동네라하니, 다음에 전세 빼는 것은 문제가 없다고 생각하고 있었습니다.

허나 이번 규제로 인해 전세에 어떤 여파가 있을지 두고보며 대응해 나갈 생각입니다.

제가 매수한 지역은 하급지에 입주가 있다해도 이주 수요가 적다고 들었습니다.
어디까지 여파가 오는 지 시세 트레킹을 통해 확인해 봐야겠습니다.

구축을 샀기 때문에, 누수와 관리의 영역에 대해 대비가 필요할 것 같습니다.

또한 매매시 핸디캡에 대해서도 인정하고 가야겠다고 생각했습니다.

□번외

제가 3개월 데드라인을 세우고 정말 놀라운 일을 경험하게 되는데요,

확언으로 특정 날짜까지 1호기를 하겠다는 내용을 시금부에 매일 작성했습니다.

거짓말처럼 디데이에 계약을 할 수 있었습니다. 간절했기에 가능하지 않았나 싶습니다.

여러분 확언하세요:)

그리고 되도록 기회가 된다면 매물코칭을 추천합니다. 거인의 어깨에 올라타세요.( 저는 매번 실패해서 코칭을 받지 못했지만, 그렇기에 더 의문이 많았습니다. 확신을 위해서라도 꼭하세요.) 안되면 주변 선배님에게라도 꼭 물어보세요!!

투자공부 시작하고 상황이 좋았던 적이 별로 없었던거 같습니다. 상황은 언제나 바뀝니다.  그러니 저 포함 모두 화이팅 하셨으면 좋겠습니다.

1호기 투자를 위해 많은 분들에 도움을 받았습니다.

너바나,너나위,코크드림,자모님,주우이님,게리롱님,라즈베리님, 

조직과사람 조장님 ,카라멜마끼 조장님 ,네비게이터 조장님, 마리아님, 코코넛56님, 내일의서경님, 이지님, 서투기24기 조장방 뤄니님, 블랙달리님, 리리안님, 코코넛56님 ,변화의시간님, 리치리나님, 파랑호랑이님, 백평이님, 부쪽이님, 아이윌비님, 그리고 82조 조원분들 ,윤이나님 감사합니다.

감사인사가 너무 늦지 않았길 바랍니다. 감사합니다 :)