리모델링 질문입니다.
만 2년 (거의) 강의수강하며 수도권 지방 앞마당을 늘리고 있습니다.
아직 투자를 하지는 못하였고 최근 투자코칭으로 실거주 매수를 방향으로 산본(5월)과 부천(6월)을 임장하고 있습니다.
산본에서 리모델링을 진행하고 있는 단지가 있어서 질문드립니다.
질문) 현재 우륵주공이 리모델링(건축심의) 진행중입니다. 분담금 이슈가 있어 매매거래가 안되고 있습니다.
현재 바로 인근단지인 세종주공과 비교하면 5천이 차이가 나는데 이것이 리모델링 호재 때문에 우륵주공을 싸다고 판단해도 되는 걸까요?
제 생각) 현재기준으로 가치대비 싸다고 생각합니다
(4억) 다만 매도할때 분담금이 리스크로 작용할수 있다고 생각합니다.
저번 학교 빈쓰튜터님 강의에서 경기도 4급지 이하 애매한 입지가 하락장을 맞았을 때 리모델링은 악재로도 작용할수있다고 배웠습니다. 그러나 상승장에서는 리모델링은 호재로 작용할 수 있다라고 말씀하셨습니다.
제가 현재 시장을 읽는 실력이 없어서 싸다고 덥썩 매수를 하다 악재가 될지 걱정이고(분담금 감당x)
경기도 5급지 이하에 상승장이라고 하더라도 현재가격 + 분담금으로 매수할 사람이 있을지 모르겠습니다
리모델링 단지를 매수할때 생각해야하는 리스크가 무엇이 있을지 질문드립니다.
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댓글
둘 다 가격이 눌려있는 것이라 보여집니다만 부동산 사장님들 의견을 좀 더 들어볼 것 같습니다. 리모델링 단지 매수 시 주요 리스크 1. 사업 추진 지연 또는 무산 가능성 리모델링은 재건축보다 법적 기준이 더 복잡하고 **동의율 요건(75% 이상)**도 높습니다. 조합 내부 의견 충돌, 주민 갈등, 비용 분담 문제 등으로 인해 사업이 수년간 지연되거나 아예 무산될 가능성도 있습니다. 예: 동의율이 70% 이상 모였지만, 일부 세대의 반대나 소송으로 3~5년 이상 진전이 없는 사례 존재. 2. 추가 부담금 리스크 리모델링은 기존 구조를 유지하면서 증축하거나 세대수를 늘리는 방식이므로 기술적으로 까다롭고 공사비가 많이 듭니다. 조합원 분담금이 초기 안내보다 2배 이상 늘어나는 경우도 있으며, 시공사 변경 시 추가 분담금이 생길 수 있습니다. 특히 2024년 이후 자재비 상승과 노동력 부족으로 공사비 리스크가 더욱 커진 상황입니다. 3. 건축 구조 문제 기존 건물을 유지해야 하는 구조상, 하자 발생 우려가 큽니다. 예를 들어, 기존 기둥이나 벽체와 신설 구조물의 접합부에서 누수나 크랙이 발생할 수 있습니다. 리모델링은 본질적으로 "수술" 같은 개념이라 완전 신축처럼 깔끔하게 나올 수 없음. 4. 입주 시점 불확실성 일반적인 재건축은 10년 넘는 장기 프로젝트이지만, 리모델링도 최소 7~10년 걸리는 경우가 많습니다. 특히, 지하주차장 추가나 세대수 증축 등 특수 설계가 들어가면 허가 절차도 오래 걸림. 5. 규제 변화 리스크 정부의 정책 기조에 따라 리모델링에 대한 인센티브나 규제 요건이 변경될 수 있음. 예를 들어, 세대수 증가 제한, 구조안전성 심의 강화, 사업 승인 요건 강화 등이 중간에 변경되면 사업 타당성이 흔들립니다. 6. 실거주 목적자에겐 소음과 불편 리모델링 추진 단지는 사업 기간 동안 소음, 공사 차량 통행, 주차 불편이 일상입니다. 실제 공사 시작 시 퇴거 요청이 있을 수도 있으며, 임대수익 목적일 경우 공실 리스크가 생길 수 있습니다. 7. 시장 가격과의 괴리 추진 중인 리모델링 단지는 미래 가치가 반영되어 현재 시세가 과도하게 높을 수 있음. 그러나 실제로는 입주까지 긴 시간이 소요되고, 분담금도 더해지므로 실투자금 대비 수익률이 낮을 수 있습니다.
