열반스쿨 - 2주차 강의 수강 후기

1. 10년뒤 집값은 오를것인가?

   - 물가는 지속적으로 상승 - 통화량은 지속적으로 증가

     통화량이 증가하는 이유?  돈은 신용이다. 대출! EBS 다큐 프라임 참조.

   -따라서 전세가는 장기적으로 오른다.

     전세가 하락(역전세)는 ? 항상 발생할 수 있다는 것을 염두하자.

     하지만 전세지수는 지속적으로 오른다.

2. 전세의 수요와 공급

    서울기간별 수요/공급 현재 수요량은 4.8만정도가 계속 필요한 상황

    하지만 26년-0.8만, 27년 0.7만, 28년-555로 매우 적은상황

*서울이 제일 극심하지만 전국적으로 동일한 현상이 나타나고 있다.

*부동산 지인 또는 호갱노노를 이용해, 향후 입주물량의 정보를 파악할 수 있다.

결론? 집을 사야한다. 전세는 매매 가격을 뒷 받침 하기 때문에

전세가가 상승하면 매매가는 자연스럽게 상승할 수 밖에 없다. 

3. 투기가 아닌 투자를 위한 원칙 *저환수원리!

• 저평가여부 (가치>가격)

  투자물건을 볼 때 가장 중요한 것은? 

  -입지(직장 교통 환경 학군), 투자 심리 타이밍 등등 모두  

  매매 가격이 적정한가?

  -앞마당을 만들어야 한다 ,전세가율은 높은가? 낮은가? 저층 탑층? 

  매매가격 적정한지를 어떻게 알까? 

  -전고점 30%이하? 무릎 밑일 확률이 크다.

  비교평가!!

   

• 환금성

    환금성이 좋은건 기본적으로 아파트다. 하기는 환금성이 좋지 않다.

    단, 아파트 나홀로 300세대 미만, 1층2층,탑층, 오피스텔 ,도시형 상가주택, 

    상가는 1층만, 빌라는 아파트가 되는 빌라만 -> 그렇지 않으면 매도가 상당히 어려움
 

• 수익률

  투자금 대비 내돈으로 얼마나 돌아오는가?

  수익률 = 투자금(매매가 - 전세가) 

  72의 법칙 - 72/ 수익률 = 원금이 2배가 되는 기간 

  72 / 3% = 24년

     예) 은마아파트 2016년 매매12억, 전세 4.28억 투자금 7.8억

                           2025년 매매 33억, 전세 8.2억 수익 21억 

    수익률 = 수익 / 투자금 / 투자기간

    연33.6% = 21억/ 7.8억/ 8년, 총수익률 = 296%/ 연수익률 33.6%

    원칙을 항상 고수해라

    예) 매매가 2.95억 / 전세가 2.6억 / 3500만원

         2년뒤 매매가 3.4억 / 전세가 2.1억 

         4년뒤 매매가 7.5억/ 전세가 3억

         *투자는 사는것만큼 (시장의 전망은 어디까지나 참고이다. 무시해라) 존버하는게 중요합니다.

• 원금보존

  5억짜리가 3억전세면 3억 전세 밑으로 빠지긴 힘들다.

  적정 전세가율이라는게 존재하지만, 항상 시기를 반영하여 변동이 있기 때문에 때마다 확인이 필요하다.

  현재기준으로 강남 50%, 서울 60%, 경기70%, 지방80%,이 기준에 따라 더 빠지기는 힘들겠구나 생각하면 된다.

   

  입지독점성이 있는 곳은 전세가율이 일시적으로 빠져도 기존 전세가를 넘어설 확률이 매우크다.

  따라서 적정 전세가율과 입지 독점성이 있으면 원금보존이 거의 된다.

  경기는 입주 물량이 많은지 확인이 필요하다, 많으면 전세가가 빠질 수 있기 때문이다. 공급과 수요를 기억하자!

   

  *매수시

  - 이 물건을 통해 내가 겪을 수 있는 최악의 손실은 얼마일까?

  - 적정 전세가율 이상의 부동산을 매수한다.

  - 앞으로 전세가가 오를 수 있는 부동산을 매수한다.

  - 수요가 많고, 입지 독점성이 높은 부동산을 매수한다.(가치)

  보유: 가치 있는 부동산을 매수했다면 가격이 하락 또는 오르지 않더라도 버틴다.

   

  항상 생각하자, 첫째 이 물건은 내 목표수익률에 적합한가? (연 10% 수익을 목표로 한다면?)
                        둘째 이 아파트 값은 떨어지지 않을까? 

                        *전고점 대비 30% 빠지면 무릎이하라고 생각하는게 좋다. 

   

  중요한건 다시 한번 더, 

  최악의 상황에서 이 물건을 얼마나 떨어질까?    이 물건의 적정 전세가율은 얼마일까?

  이 물건의 안전 마진은 얼마인가?                    이 물건의 전세가는 지속적으로 상승하는가?

  혹시 전세가가 빠질 수는 없을까?                    이 물건은 수요가 많고 입지 독점성을 갖는가?

                                                                     (이 물건은 가치가 있는가?)

                                                                    이 물건은 단기 입주물량은 적정한가?

     위를 예시에 대입해보자.

     이 물건의 적정 전세가율은 얼마일까?  서울은 얼마 60%

     이 물건의 전세가는 지속적으로 상승하는가? 전세가 지속적으로 오를 수 있는 것

     이 물건은 수요가 많고 입지 독점성을 갖는가?  (이 물건은 가치가 있는가?)

     전고점대비 20-30%는 무릎 이하에서 사는거다.

• 리스크 관리

나에가 되물어 보자

4.너바나님의 부동산 전망

앞으로의 6개월간 부동산 정책 중요 (완화,강화)

1주택의 경우 크게 걱정필요 없음, 투자자가 아닌 경우 1주택이 유리하다. 세금이 이유

투자자라면 2주택까지는 괜찮을 것이다.

*다주택전략을 잡아가는 분은 세금 부분 대응이 필요하다. (구체적 계산)

지금은 부동산 매수 기회가 맞습니다. 

서울 / 광역시 안에 가장 저평가된 부동산을 사세요. 지금 사야 2년뒤 매도가 가능하다.

5.투자의 단계

갭투자는 저가치 물건이기 때문에 수익이 크지 않다.

3단계부터가 좋다. 

4. 가치투자 예시

*가치 투자 = 잃지 않는 투자 싸게 사서 비싸게 판다. 

                    싸게(저평가), 사서(실행 매수), 비싸게(시세상승) 판다의 의미

6.부동산 세금 대응하는 법

세금 3개 

1. 양도소득세: 양도 차익에 대해 내는 세금 5억에 사서 6억에 팔 때 1억에 대한 세금
2. 종합부동산세 : 재산이 일정 기준을 초과하면 보유한 재산에 따라 내는 세금
3. 취득세 : 부동산을 취득할 때 내는 세금

*납부할 종합 부동산세 계산 방법

  [(인별 전국합산 공시가격 - 과세기준금액) X 공정시장가액비율] X 세율 - 법정 공제세액

• 과세기준금액 : 2주택 이상은 9억, 1주택은 12억
• 공정시장가액비율 : 60%

• 세율

  

• 법정 공제세액

  1) 재산세액 중 종합부동산세 과세표준에 부과된 재산세상당액

  2)1세대 1주택 세액공제액

  3)세부담상한액을 초과하는 금액

   

위를 계산하였을 때, 주택 자산별 공시가격별 과세기준

양도세

취득세 

*내가 1주택 구매를 하면서 등본에 유주택자 부모님과 같이 있게되면 다주택 세금을 부여 받을 수 있다.

양도소득세가 걱정이라면? 비조정지역에 투자하세요

종합부동산세가 걱정이라면? 40억 이하로 매매하세요

취득세가 걱정이라면? 전고점 대비로 계산해서 구매하세요

투자하는 직장인: 똘똘한 한채, 일시적 1가구 2주택 적극 활용

직장인 투자자: 비조정지역, 40억 이하(명의 분산), 충분히 싸다면 취득세 내세요(전고점 기준)