✅아파트명 : 대전 롯데수정 아파트
대전 롯데수정아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 87기 15조 히비스]
✅아파트명
대전 롯데수정아파트
✅위치(지도)
✅입지평가.
직장
종사자수 198,272명 사업체 수 49,273
2. 교통
대전시청 20분 / 대전 정부청사 15분 / 대전역 26분
대전 2호선 28년 예정***
3.학군
삼천중학교=서구 최고 1위 학업성취도
자가용 5분거리 대전최고의 학원가
4. 환경
을지대학병원, 롯데백화점,갤러리아백화점,이마트,세이브존,오정농수산물시장, 시청,법원, 대전 예술의 전당,한밭수목원, 대전엑스포시민광장 등 생활 문화 편의시설이 차량 10분거리이내에 있음
5. 공급
25년 6월 탄방동 아이파크 1,974세대 포함 총 8,928세대 공급예정
2025년 6,441세대
2026년 2,477세대
2027년 4,279세대
2028년 336세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세 대전 둔산동 롯데수정아파트 31평 현재 매매 4억, 전세 2억 5천
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 롯데수정아파트 31평은 최고 고점 대비 25% 떨어져 최근 4억에 거래 됬고 인근 3블럭 떨어져 있는 둔산 랜드마크인 크로바 아파트는 10억3500만원에 거래 됬다.
2) 환금성: 21년 최고가 5억 3500만원 까지 상승이후 인근 단지인 둥지와 샘머리보다 평당 200-300만원 낮게 형성되어 하락기 부터 현재까지 인근 단지 대비 매매가 더 잘되고 있다.
3) 수익률 : 현재 매매가 4억, 전세가 2억5500만원, 투자금 1억 4500만원으로 서구에 입주물량이 최저인 28년 이후 29년에 매도하면 전고점 까지 오를것을 예상하여, 1억 3500만원의 매매 차익을 목표로 한다.
4) 원금보존 : 둔산동은 대전지역의 학군과 생활인프라가 좋은 대전의 1기 계획 신도시다. 직장과 교통, 생활인프라가 좋지만 30년이 넘은 단지들이 대부분이라서 신축 주거지인 도안 신도시나 세종시로 수요가 분산됬다. 그러나 최근에는 도안이나 세종으로 이전한 세대들이 일자리나 출퇴근으로 인한 불편함이 있고 자녀교육을 위해 둔산동 학원가를 찾을 수 밖에 없는 상황이다. 40년 이상된 아파트 단지는 재건축 기대감에 가격이 오르며, 이 둔산동 또한 서울의 목동아파트 처럼 10년 이후에는 재건축을 바라보는 학군을 대신할 수 없는 입지를 가지고 있는 독보적인 주거지일 것이다.
5) 리스크 대비: 과거 최하 전세가가 최근 5년이내 2억 2500만원 또는 7년이내 1억 8500만원 까지 하락 했었던 적이 있다. 2027년에는 대전시 주택 공급이 많아서 전세가 하락할 가능성이 있고 28년에는 공급량이 급감 하므로 다시 회복될 것으로 예상된다. 부동산 경기 하락시에는 만약을 대비한 여유자금 준비나 마이너스 통장 만들기 등으로 대비하고 전세금 상향시에도 역전세를 피하기 위해 욕심내지 않고 5%씩 인상한다.
나의 투자 결론 : 전고점 대비 저렴한 아파트는 많다. 원금을 잃지 않을 입지가 좋은 아파트를 저렴하게 매수하고 나의 매도시기가 입주물랑이 적어, 가격이 오르는 타이밍에 맞춰 매도 할 수 있게 계획하자.
✅ 작성하면서 느낀점 : 과제를 하기위한 아파트분석 이라서 쉽게 찾아 볼 수 있는 아주 작은 모집단에서 표본추출하듯이 롯데수정아파트를 선택했다.이 아파트를 분석하면서 더 나은 투자 지역도 있다는 것을 알게 됐다. 여러 지역의 아파트 들을 분석하고 비교하는 과정을 엄청나게 하고 데이터가 쌓여야 나에게 맞는 좋은 투자물건을 찾아낼 수 있으리라. 앞마당을 많이 만들어야 겠다.
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