✅아파트명
명지 더샵 퍼스트월드 2단지
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
부산 강서구 종사자수 143,600명. 부산에서 직장인 근무자수가 3번째로 많은 구이다
2. 교통
직장이 많은 진구, 해운대구로 출퇴근한다해도 자차로 30-40분 내에 가능
(출퇴근 시간이라도 1시간 내로 가능)
지하철 없어서 아쉬움. 가장 가까운 지하철역 신평역 (자차 12분)
3.학군
초등학교
명문초등학교 (도보 16분, 자차 5분)
중학교
가까운 중학교 : 명호중(도보44분, 자차 6분, 89%) 경일중(도보 25분, 자차 3분)
고등학교
명호고등학교 (92%)
자차 5분거리 학원가 있음
4. 환경
- 마트, 백화점, 편의시설
-스타필드시티 명지 (자차 5분)
-국회부산도서관 (도보12분)
-롯데시네마 , cgv
2.종합병원
-삼육부산병원 (33분)
-명지 부민병원 (2027. 2월 예정)
3. 공원
-명지근린공원
-철새탐방공원
-해오라기공원
주변에 공원 많음
4. 교통
-하단 녹산선 개발 예정 ( 하단~ 명지 ~ 녹산)
5. 공급
부산 전체의 공급량은 2025년부터 적정수요보다 공급량이 모자란다.
그러나 강서구는 에코델타시티에서의 엄청난 양의 신규공급 물량이 2025년부터 시작됐다..
4년간 거의 8000세대 공급..
추후 매매나 전세가 올라갈 수 있을지 의문이다
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
현재 21년도 전고점 대비하여 -21% 저렴한 상태. 수도권 기준 고점대비 10~15프로면 싸다고 판단, 지방의 경우 25~30프로도 넘어가는 단지도 많다고 함. 굉장히는 아니지만 싸다고 판단이 든다.
2) 환금성
토탈 1406세대, 매달 30건 이상 거래가 이루어지고 있고 명지동에서 가장 인기있으며 24~25년도에 강서구에서 거래량 1위라 환금성은 좋은편인듯하나 이번년도부터 에코델타시티의 입주 물량 대량 공급으로 어떻게 될지 모르겠음
3) 수익률
현재 전세가율 50.8%로 투자금 3억이 필요함. 수익률 200%이 되려면 11억 7천8백만원이 되어야함
5년내 전고점이 8억9천인데 서울의 집값은 이미 오르고 있고, 부산도 동조화로 오른다고 했을 때 가능성 있어 보인다.
하지만 지방의 경우 공급량이 중요하다고 했는데, 이 역시 에코델타의 공급으로 오를 수 있을지 의문이 간다.
4) 원금보존
지방이니 적정 전세가율 80프로로 본다했는데 현재 전세가율 50.8%로 투자금 3억 필요
지방임에도 불구하고 전세가율이 낮은 편이다
녹산단지와는 가까운 입지 독점성을 가지나 교통은 현재 지하철 없이 자차만 가능하고, 환경이나 학군이 대체할 수 없을정도가 아님.
에코델타 입주 공급이 어떤 부분에든 굉장히 신경쓰이는 부분이고..
투자를 한다면 여기 말고 다른곳을 알아볼 듯 하다
5) 리스크 대비
이 역시 에코델타 입주 물량의 대량공급으로 추후 전세가, 매매가 상승이 되지 않을 수 있을것 같다.
지금 당장 매매한다면 아직 에코델타의 물량 공급이 많이 되지 않았기 때문에 전세주기는 가능할것 같은데
2년뒤, 4년뒤 전세가 가능할지, 그리고 매매가가 올라 수익을 볼 수 있을지 의문이다.
나의 투자 결론
주변 직장 수 많고 단지 내부 깔끔하고 문화시설 잘 누릴 수 있게 마련되어 있어 명지동 1등 아파트이지만
명지동 자체가 지하철이 없어 차가 없는 사람은 교통이 불편할 수 있을듯하나 녹산단지 직장있는 사람들에겐 인기가 있을듯하다.
근데 제일 큰 문제가 에코델타 입주 물량 대량 공급으로 이 아파트 자체의 가치는 좋아도 투자하기에는 망설여질듯하다
✅ 작성하면서 느낀점 :
저환수원리를 강의로 들었을때는 아 그렇구나~ 하면서 이해가 쏙쏙되고 크게 어렵다고 생각하지 못했는데
직접 아파트에 대입하여 내가 하나하나 찾아보니 학군은 어디서 보는지, 직장은 어디서 보는지
처음이라 많이 헤매고 힘들었다..ㅠㅠㅠㅠ
호갱노노, 부동산지인, 아실 등 다양한 부동산 플랫폼들에 익숙해지도록 자주 들어가서 친해져야겠다고 생각했다.
서울의 집값이 오르면서 부산도 이제 오를거라고 하셨는데, 앞으로 3년내에 부산 전체의 입주 공급량은 수요보다 적은데, 명지는 에코델타의 입주 물량으로 투자하기에는 조금 리스크가 있어 보인다.
부산에 어디 지역을 투자하는게 나은지 지역선정부터 해봐야겠다!
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