아파트분석

[열반스쿨기초반 87기 듣고 월급쟁이 8자9원할조 sosohan] 시범 한빛마을 동탄아이파크 수익률 보고서

25.06.18

 

 

아파트명

 

시범한빛마을동탄아이파크

 

위치(지도)

 

 

 

입지평가

 

1. 직장

 

수도권    경기도    화성시    종사자수  564,646  사업체수  109,971
 

2. 교통

 

강남 51분 

여의도 1시간 11분

시청 1시간 5분 

 

 

  

3.학군

 

석우중학교  학업 성취도 88.8%   특목고진학률 2.7%

 

4. 환경

 

 

동탄 롯데백화점 2.5km

한림대 성심병원 1.4km

동탄 타임테라스 (홈플러스) 200m

 

5. 공급

  

 

 

경기도 화성시 2025-2027 년 입주물량 6536 세대

 

 

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 

 

 

 

 

현장사진

 

 

 

 

투자 결론 (각 항목별 평가)

 

1) 저평가 : 고점대비 15%정도 가격이 빠진 상태라 아주 저평가 되었다고 할수 없음.

                주위 다른 동탄 1 아파트보다 수혜를 받는 요소가 많아 가격이 높은 편.

 

2) 환금성 :  인덕원 동탄선 역이 아파트 바로 앞에 생겨서 이미 가격이 반영된 상태이지만 

                 버스 노선, 인덕원동탄선노선, 연결 되서 GTX나SRT 이용 고객이 많을 수 있어서

                 환금성은 좋을 것 같음.

 

3) 수익률 :  투자금이 현재 3억 8000만원

                 가격상승시 수익은 고점가격 1억 5000정도 있을수 있으나 

                 수익률 100%가 되려면 매매가가 13억 6000만원이 되어야 하는데

                   시간이 오래걸리거나 무리가 있을수 있음.

 

4) 원금보존 :  경기도 전세가는 70%정도 받쳐주어야하는데 이곳은 50%대 이므로 원금보존의 위험이 있을수 있음.

                     그러나 화성시에 앞으로 물량이 더 들어오는곳이 동탄1에는 없으므로 

                     현재 전세가격유지되거나 상승할수있음. (입지독점성이 있어서 가능)

 

5) 리스크 대비:  동탄 1에서도 입지가 좋은곳이고 앞으로의 입지 물량이 많지 않아서 전세가가 많이 빠지지는 않지만 

                        5000만원 정도의 여유자금은 가지고 있는게 좋을것으로 생각.

 

나의 투자 결론 :  위치도 좋고 여러가지 환경적인 수혜를 받는 아파트 이지만

                         현재 가격이 높은 상태이고 전세가율이 낮아서 투자금이 많이 들어가고

                         투자금의 수익률이 100%되는 과정이 오래걸리거나 쉽지 않을 수 있음.

 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

 

동탄에 거주하면서 입지독점성이 있어서 살아보고 싶은 곳이라 수익률 보고서를 작성해 보았습니다.

그런데 저점 구간이 아닌 현재 투자하기에는 투자금이 많이 들어서 접근하기 쉽지 않음을 느낍니다.

 

그러나 추후 인덕원동탄선이 연결된 후 어느 정도 가격이 올라갈지 궁금한 곳이기도 합니다.

 

항상 살아보고 싶다고 생각만 하고 이렇게 수익률 보고서를 작성해보니 

투자 로써의 가치는 나의 생각과는 조금은 다를 수 있음을 깨달았습니다.

 

앞으로 수익률 보고서를 통해 가치 있는 좋은 아파트를 잘 판단해서 매수 해보고 싶습니다.


댓글


sosohan님에게 첫 댓글을 남겨주세요.