강남구 세곡동 세곡푸르지오 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 87기 31조 나메리]

✅아파트명

세곡푸르지오

✅위치(지도)

서울에서 강남구는 모든 입지요소를 갖춘 선호도 1등 서울 중심 지역임. 

강남구에서 세곡동은 가장 아래쪽에 위치한 법정동

세곡동에서 세곡푸르지오는 84 매매가 1~10위 단지들과는 거리가 떨어져있음.

=> 1군 강남구에서 가장 한강과 학군지에서 멀리 떨어진 생활권

✅입지평가

1. 직장 S등급

양적측면 : 종사자수 80만명, 사업체수 11만명

질적측면 : 500인 이상 사업체수 서울 총 834개 중 강남구 120개 14% 차지 1위

=> 외부 수요가 직장을 이유로 들어올 만한 곳

2. 교통 S등급

강남 30분 이내 강남역을 보유하고 있는 지역

3.학군수 S등급

학업성취도평가 95% 이상 4곳 (대왕중, 압구정중, 대청중, 대명중)

4. 환경 S등급

백화점 5개 : 현대백화점2, 롯데, 신세계, 갤러리아

대형마트 3개 : 이마트2, 스타필드

강남구 곳곳에 택지와 회사, 상권이 빼곡함

5. 공급 S등급

적정수요 0.5배 이하

2025년부터 앞으로 3년간 적정 공급에 미치지 못함

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

+ 단지 입지 분석

교통 B등급  : 강남역까지 40분 소요 (지하철x, 간선버스 2대)

직장 C등급 : 주변에 직장 입지요소 없음

학군 B등급 : 세명초 학급당학생수 19.8명, 세곡중 85%

환경 B등급 : 주변에 백화점, 대형마트 없음, 균일한 택지는 OK

공급 B등급 : 입지독점성 없음. 인근에 빈땅이 너무 많음, 공급 계획 없음

✅현장사진

네이버 부동산에서 퍼옴 ^^

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 모름 : 비교평가 필요함 

2) 환금성 OK : 300세대 이상, 4층 이상

3) 수익률 OK : 투자금 8억6천, 100% 수익 달성하려면 매매가 16억 5천에서 25억 달성 가능 (근데 언제쯤..?)

4) 원금보존 OK : 전세가율 48% ,강남구 적정 전세가율 50%

5) 리스크 대비 OK : 3년내 공급 물량 0.5배 이하 

나의 투자 결론 : 강남구 84평형 매매가 16억5천 이하는 세곡동뿐인 것으로 보아 선호도가 가장 떨어지는 생활권임. 단지 입지분석 결과 강남구의 입지 요소 중 단 하나도 가지고 있지 못하다. 8억 6천의 투자금으로 1급지 꼴찌 생활권에 투자할 바에는 2, 3급지 상위 생활권에 투자한다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 강남구 모든 아파트가 전고점을 뚫은 것은 아니구나!