안녕하세요.
될 때까지 결과 나올 때까지
행동하는 투자자 킵고잉헤일리입니다:)
오늘은 제가 ‘월부’ 라는 환경 안에서
'나라는 사람의 성장'과 '나의 자산'이
어떻게 커지고 있는지에 대해 복기해보며,
올해 진행했던 3호기투자에 대한 과정을 적어보려 합니다.
소액 투자를 준비하시는 분, 또는 월부에 처음 와서
강의를 듣긴 했는데 이게 정말 되는건지
집을 사 모으며 자산을 불려가고
그 자산에서 나온 돈으로 다시 재투자 하고
이게 도대체 가능한건지
막막한 분들게 어찌보면
가장 가까운 단계의 동료로써
도움이 될 수 있는 글이되지 않을까 싶습니다.
#막연하게 부자가 되고싶었습니다.
22년 5월 첫 열반기초 수업을듣게 되었습니다.
시골에서 20년을 살아온 저에게는
자본주의의 현실과 앞으로 내가 마주해야할
것들에 대해 날것으로 알게 되었고
삶의 방향에 큰 전환점이 되었습니다.
하지만 들어야 할 강의는 너무 많고
회사를 끝나고 이젠 컴퓨터 앞에 앉아
서툰 엑셀과 ppt 지옥에서 허우적 되며
한달, 두달 그렇게 시간을 채워나갔습니다.
그러다 1년이 지난 시점
지방에 1호기를 할 수 있게 되었고
그렇게 1년에 1채씩 자산을 쌓다
올해 3호기를 할 수 있게 됩니다.
#지방 투자에서 수도권으로
저희 부부는 돈이 그렇게 많지 않았기에
소액으로 지방투자를 시작했습니다.
주말이면 반쯤 정신이 나간 상태로 아침에 일어나
첫차를 타며 그렇게 지방 임장을 1년 이상 앞마당을
만들어 갔습니다.
그렇게 정말 열반기초반 수업에서 배운데로
제 첫 1호기는 3호기 투자에 발판이
되어 주었습니다.
24년 12월 실전 수업을 듣게 되며
다음 투자를 도모할 준비를 하고 있었습니다.
그 당시 저에게 수도권 외곽을 투자할 수 있는
투자금이 있었고 가진 투자금보다 1억이 높은
단지들 부터 보기 시작했습니다
#
전세가가 짱짱했던 ★지역
vs 공급이 많은 ◆지역
저는 제 앞마당 중 이 두 지역을 집중 타겟을 잡고
열심히 물건을 털기 시작합니다.
1) 현금 +1억까지의 금액으로 투자금 솔팅
-> **가격을 만들어 볼 생각으로 더 좋은 단지부터 보기 위함**
2) 좋은 단지부터 물건을 보기
3) 물건의 상황을 보며 현장에서 만들어진 가격으로 투자 리스트에 담기
-> 이 때는 직접 가격 협상x '물건의 상황을 보며' 가능해 보이는 가격으로
4) 현장에서 만난 가격을 기준으로
-> 투자 리스트에 담은 매물들끼리 비교평가 (저환수원리)
하지만 현실적으로 +1억 넓게 봤던 단지들에서는
제가 가진 투자금으로 만들어질 매물들이
쉽게 나오지 않았죠
매물을 찾는 과정에서
지역 안에 있는 부동산들을 돌면서
너무 헤메는 것 같은 느낌이 들었고,
한 편으로는 헛된 시간을 보내고 있는게 아닐까
너무 무섭기도 했습니다.
(투자 찾던 과정중 헤맨만큼 내 땅이다 를 느꼈을 때.)
https://cafe.naver.com/wecando7/11362878
첫번째로 타겟한 단지의 지역은
전세가가 짱짱한 ★지역이었습니다.
하지만 투자자가 최근에 많이 들어가기도,
전세가격이 쪼금 높아져있는데
전세분위기는 생각처럼 잘 안나가던 시기였습니다.
매물은 많이 보러가니,
매도자분들은 가격을 깎아줄 생각이 없었고
당연히 전, 제 투자금대비 비싼 단지를 보고 있었기에
드라마틱한 물건을 만나야 했고.
그러기에는 적절한 분이기가 아니었습니다. ㅎㅎㅎ
= 안 깎이는 분위기였던 거죠
내가 너무 욕심을 부리는게 아닐까
내가 할 수 있는 단지는 B레벨인데 A레벨을 보니
현실적으로 투자금 대비 할 수 있는 단지는
제 성에 차지 않기도 했습니다.
'며칠만 +1억까지 범위를 넓게 더 보고
점차 투자금 범위를 좁혀서 봐야지'
★지역과는 다르게
◆지역은 보는 사람이 적어보였습니다.
(+ 사장님도 친절하셨죠)
그 지역은 공급이 몇 년간 많았고
한창 앞단에서 입주를 하고 있던 시점이었습니다.
그래서 전세도 매매도 아주 싼 가격이었죠.
= 투자금이 아직은 많이 들었던 상황이었기에
아직은 투자자가 많이 없었던 것 같았습니다.
그때,
제머리에 탁 -하고 지나갔던
책의 내용이 생각났습니다.
바로 월급쟁이 부자로 은퇴하라
라는 책에서
00년 ◆지역의 D단지의 입주가 있었고
그 덕에 매매가는 상대적으로 더 저평가가 되어있었습니다.
입주하는 매물이 소진되는 속도를 트레킹하였고
근처에 죽을 못쓰고 있는 단지를 싸게 매수하여
정리되는 시점에 전세를 맞추었다는
내용이 갑자기 생각났고
다시 그 책을 펼쳐 몇번이고 반복하여 읽었습니다.
아. 지금하고 비슷하다.
아. 여기 기회일 수 있겠다.
하지만 전세가 얼마나 언제 오를지는 모르니
보수적으로 전세가를 생각하고
조건이 괜찮은 매물을 찾아봐야겟다!!
24년 12월 25일 크리스마스.
◆지역의 P매물은 나의 투자금에서 벗어나는
단지였지만 전임 당시 매물의 상황이 급해 보였고
+ 되게 조용해 보였습니다.
제 목표는
1. 전세가 높게 껴있거나
2. 매매가격이 그만큼 더 깎일만한 상황인 급매를 찾는 것
사실 이 매물P는
급해보였지만, 제 투자금보다 1억이 높은 상황이었고
그래도 혹시나 하는 마음에 (간도 크죠^^;)
봤던 물건이었습니다.
아.
집은 너무 마음에 든다.
사장님:
"매도자분이 주인 전세로 살아 주실 수 있데요
전세가격 높게도 가능한것 같아~"
저에게는 좋은 조건이었습니다.
그 지역은 전세가격이 낮았고,
또 전세를 빼기에는 리스크가 아직 있어보였거든요
하지만
주인전세로 살아 주심에도
저는 매매가를 훨 씬 더 깎아야 하는 상황이었습니다.
아쉬움을 뒤로하고
다른 단지를 찾기 시작했습니다.
그런데
매물P는
4일 간격으로 1천만원씩 깎이기 시작합니다.
"매도자가 갑자기 더 급해졌데,
재개발 되는 단지가 있는데
중도금을 내야한다나봐
근데 돈이 없어서 이 집을 빨리 처분하고 싶으셔"
저는 그때
제가 정했던 목표 매수가를 생각했고
사장님께 이정도 금액이면 고려해볼수 있을 것 같다고
살짝 말씀을 해둡니다
(그 금액은 너무나도 싼 금액이었기에 절대 안될거는걸 알면서요)
그러나 2주 뒤
호가 대비 5천이상이 조정된 금액으로
사장님이 연락을 주십니다.
"매도자가 돈이 너무 급한가봐
헤일리씨가 생각했던 그가격까지 해주실것 같아
내가 살짝 흘렸는데, 될거같더라고!!
대신 주인 전세는 안살겠데요."
가격은 너무 싼데!!!
주인전세로 안살면
투자금이 더 드는 상황이었어요
'너무 싼데 ㅜㅜ 내물건이 아닌가보다..'
하지만 몇일 뒤
너무나도 드라마틱하게
투자해놓은 1호기의 세입자분이
만기 전에 나가겠다고 하십니다.
전세가 많이 상승되어있는 단지였기에
다시 맞추면 투자금을 회수 할 수 있었죠
◆지역의 매물P는 전세를 낮은 시세로 맞추더라도
매매가가 정말 싸기에
저에게는 오히려 훗날 전세가를 올려 받을
여지도 많은 투자가 될 것 같았습니다.
그렇게 고민 끝에 센스있게 쓰자 튜터님께
매물코칭을 받게 됬고
내 투자금으로는 말도 안됐던
물건P 를 매수 할 수 있게 되었습니다.
제가 여기서 배운 것은 4가지 입니다.
(1)나 혼자 있었다
.
매물이 말도 안되게 가격이 깎일 수 있었던건
거기에 저 혼자만 있는 것 같았죠
제가 다녀간 후에도
매물을 보는 사람은 있었지만
적극적으로 물건을 협상 한사람이 없었고
그 반대로 매도자는 급했기 때문이죠
(2)매도자 상황에서 도움이 될 수 있던 걸 고민
가격이 더 네고가 될 수 있었던 건
매도자의 급한 상황에서
얼마가 필요한지를 정확히 알았고
저희가 가진돈 + 마통을 활용해서 중도금을
일부 드리기로 했습니다.
대신 마통 이자를 계산하여 그 이사의 금액을 깎으려 했던 계산도
협상에 하나의 방법이 되었습니다.
(3)공급장에 오히려 기회가 많을 수 있다
제가 본 단지는 그 지역에서
아주 선호하는 단지는 아니었지만
꽤나 상품성이 있고 미래 가치가 있는 단지였습니다.
하지만 더 좋은 단지의 입주로 인해
아직 고개를 들지 못하고 있는 단지였죠
그래서 전세도 싸게 매매는 더 싸게
매수 할 수 있는 기회를 주었던 것 같습니다.
제가 줄 수 있던건 중도금 일부 그거 하나였지만
제가 받았던 건 4가지였습니다
1.가격
2.집안의 풀옵션
3. 일시적2주택의 조건을 맞추기 위한 잔금 날짜
(2호기를 매수한지 1년이 넘는 시점으로)*1호기는 남편명의
이 모든 조건을 맞출 수 잇었던건
공급장+ 보러오는 사람이 없는 + 상황이 급한
이 삼박자가 맞았기에 가능했다는 것입니다.
(4) 투자금 대비 더 좋은 것 부터 보라
는 멘토님들의 가르침은 다 이유가 있었다.
현장에서 어떤 매물을 만날지 모르기 때문입니다.
물론 시장 상황에 맞게
투자금 범위를 넓혀야겠지만
그 때의 상황에서는 해볼 법도 했었던 것 같습니다.
급한 마음을 내려놓고, 시간이 걸리더라도
가진 투자금에서 후회없는 투자를 하고 싶었고
그런 마음으로 임하니
가격이 잘 안깍여도 대안을 찾을 수 있었습니다.
#투자는 대응의 영역이다
본 계약 당일이 됩니다.
예상은 했지만
잔뜩 기분이 안좋은 매도자분을 위해
작은 편지와 롤케잌을 사들고 갔습니다.
'너무 싸게 판 것 같다'
라는 말씀을
가계약금을 넣은 다음날부터
부동산 사장님께 줄곧 해왔다는
이야기를 들었거든요.
"저 이거 안받을래요 (롤케잌)
저 너무 싸게 판거같아요.
그리고 잔금은 왜 길어요
잔금 앞당겨 주시고
저희 인덕션하고 식기세척기 들고갈거에요"
..?
제 입장에서는 당황스럽기도 했습니다.
'매도자분께서 그렇게 하기로
협의하고 계좌 주신거 아닌가요...?'
라고 속으로 생각했지만
"선생님,
옵션 조건과 가격이 맞았기에
제가 이 집을 구매 할 수 있었던 거예요
만약 이 조건이 안됐다면
전 이 집을 구매하지 못했을 거예요
이미 가계약을 했기 때문에
그건 지켜주셨으면 좋겠습니다"
"그럼 재산세라도 내줘요
내가 왜내야해 "
(6월1일이 지나고 잔금)
저는 그때
조금 어이가 없었지만,
앞으로 전세를 보여줄 매도자분이셨고
매도자 입장에서도
손해만 보고 팔았다는 마음을
덜어드리고 싶었습니다.
"네, 그럼 다는 어렵고
제가 재산세는 반 지불해 드리겠습니다"
한결 표정이 나아지신 매도자분과
계약을 잘 마쳤고
전세도 1달만에 저렴한 가격으로
무사히 잘 나갈 수 있었습니다.
여기서
전 투자는 결국
감정을 뺀 대응이며
사람이 하는 일이다
(역지사지)
를 많이 느낍니다.
만일 저도 감정적으로
제 입장만 고려했다면
이 계약이 무산될 수도,
혹여 계약이 성사가 되도
전세 빼기 어려울 수도 있었을 겁니다.
이렇게
3번째 투자를 통해
공급장에서 기회를 잡을 수 있는 경험도
그리고 매수를 한 후에
생기는 다양한 경험들을 통해
투자는 대응의 영역이라는 것을
배울 수 있었습니다.
순탄하지 않았던 과정들 이었지만,
그 시간들이 결코 헛되지 않았고
예상치 못하게 투자금이 회수가 되어
다음투자에 밑거름이 되주는 경험까지
할 수 있었습니다.
이를 통해
아, 지방 투자로 돈을 벌 수 있는게 맞구나.
아, 배운데로 해나갔더니
가끔 이렇게 생각치 못한 좋은 일도 있구나(투자금 회수)
아, 힘든 순간이 오면
비가 그치고 무지개가 피는 날도 오는구나
아, 너바나님께서 열반기초때 가르쳐주신 투자.
그리고 멘토님들이 해주신 것들이
정말 값지고 소중한 가르침이었구나를
조금씩 몸소 체감할 수 있었습니다.
전 이 투자 과정과 결과들이
증명해 보이고 있다고 생각합니다.
할 수 있습니다.
힘든 시간들이 반드시 있겠지만
그럼에도 할 수 있습니다.
22년 열반기초 첫 수업 때의 비전보드
저의 투자 과정을 통해
이제 막 입문한 투자자분들,
지방 투자에 막막하신 분들이
도움이 되는 글이길 바랍니다.
그리고 성장할 수 있고 멈추지 않게 해주는
이 월부 환경에 감사한 마음을 전합니다.
💡핵심 포인트💡
1) 지방투자 수익실현? 가능합니다.
2) 지방투자에서 수도권 투자? 가능합니다.
3) 막막했던 3년전의 킵고잉헤일리에게 그래도 포기하지 않고 계쏙 해줘서 고맙다고 해주고 싶습니다.
4) 공급장에서도 기회가 옵니다.
5) 투자는 역지사지며 대응의 영역
출처 입력
댓글
