강서 힐스테이트 (2015년 / 2603세대) 25평
우장산역 학원가
교통 : 강남역 60분 / 여의도역 30분 / 시청역45분
직장 : 290,473 (A)
학군 : 명덕여중 92% (특목고6명) , 화곡중 87% (특목고7명), 덕원중 87% (특목고 8명)
- 학군이 좋아 힐스테이트 맞은편 학원가가 밀집되어져 있음
- 유흥업종이 없고 주변상가 병원이 들어서있음
환경 : 백화점, 대형마트 없음. (C)
- 아파트근처 상가에 유기농 판매처가 2곳이나 있는것으로 보아 소득수준이 나쁘지않은것으로 판단됨
- 아파트 단지내에 차량이 다닐 수 있게 되어져있어 어린 아이키우기에 위험요소가 있음
- 동끼리 가깝게있는 단지가 있고 조경으로 넓게 펼쳐져있는 곳이있어 동선택이 중요해보임
- 아파트 뒤쪽 산이있어 단지내에 경사가 있음
공급 : 26년 1,120세대, 27년 0 수요량 3,000세대에 비해 현저하게 적음
원금보존 : 매매가대비 55%
전고점 : 12.4억 (20년6월) / 4.5억
전저점 : 8.2억 (22년 10월) / 4.9억
현재매매 : 11.5억 (25년 6월)
현재전세 : 6.3억 (25년 6월)
투자금 : 5.2억
수익률: 목표수익률 100% 16.7억 (전고점돌파)
마곡엠밸리7단지(2014년 / 1004세대) 33평
교통 : 강남역 55분 / 여의도역 30분 / 시청역41분
- 도보 10분거리에 더블역세권으로 9호선과 공항철도가 있음
직장 : 290,473 (A)
- 마곡나루역기준 대규모 직장들이 밀집되어져 있음.
학군 : 마곡중 73% (특목고 4명)
- 학원가(49개)는 신방화역근처에 모여있지만 단위가 작아 우장산쪽으로 다닐것같음.
환경 : 트레이더스 도보8분 (C)
- 임대세대와 같이 있음
- 새로생긴 코엑스와 근처 서울식물원이 있어 만족도가 높은편임
- 근처 상권이 많이 발달된거에 비해 유흥가는 없음.
공급 : 26년 1,120세대, 27년 0 수요량 3,000세대에 비해 현저하게 적음
원금보존 : 매매가대비 45%
전고점 : 17.5억 (21년9월) / 5.4억
전저점 : 9.8억 (23년 8월) / 6.8억
현재매매 : 18억 (25년 6월)
현재전세 : 7.5억 (25년 6월) 매물없음
투자금 : 10.5억
수익률: 목표수익률 100% 28.5억 (전고점돌파)
등촌주공3단지(1995년 / 1016세대) 24평
교통 : 강남역 56분 / 여의도역 33분 / 시청역55분
- 도보 10분거리에 발산역(5호선)있음.
직장 : 290,473 (A)
- 마곡나루역기준 대규모 직장들이 밀집되어져 있음.
학군 : 등명중 82% (특목고 2명)
- 학원가(35개)는 모여있지만 단위가 작아 우장산쪽으로 다닐것같음.
환경 : 킴스클럽 도보4분 , 홈플러스 (1km 반경)
- 도보15분 이대서울병원 위치해있음.
- 아파트연식이 오래됨
- 두아파트는 계단식이지만 해당아파트는 복도식임
- 지도상 발산역기준 사거리로 유흥가와 아파트단지로 구분되어져있음.
- 아파트 밀집지역으로 주변아파트들도 연식이 오래됨
공급 : 26년 1,120세대, 27년 0 수요량 3,000세대에 비해 현저하게 적음
원금보존 : 매매가대비 51%
전고점 : 10.5억 (21년8월) / 3.6억
전저점 : 5.9억 (22년11월) / 3.2억
현재매매 : 8.7억 (25년 6월)
현재전세 : 4.6억 (25년 6월) 매물없어 최근거래 전세가 기입함
투자금 : 4.1억
수익률: 목표수익률 100% 12.8억 (전고점돌파)
결론 : 세 아파트 모두 공급량에 비해 리스크는 적은편이나 높은 투자금과 100% 수익률을 계산시 현 전고점보다 높아야하기에 지금 투자하기엔 부적합하다고 판단된다. 특히 엠밸리7단지의 경우 이미 전고점을 넘어설려고하고 있다. 강서구 대장아파트가격이 오르고있는만큼 강서구 아파트들의 가격대가 전반적으로 올라가지않을까 생각된다.
세 아파트중 고른다면 그나마 수익이 더 발생할 수있는 등촌주공3단지를 선택할것같다.
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