안녕하세요
지금 특약이 오고 가고 있는데요!
잔금이 안되는 상황이고
현재 매도자가 근저당이 2.1억이 있는 상황이고 매매가가 3.8억인데 세입자가 들어오려고 할까요?
매도자가 현재 2채 모두 팔고 한채로 갈아타기하려고 하는 상황인데 매도 시 여기 잡힌 근저당을 먼저 말소 시켜줄 수 있는건가요??
근저당이 있는데 세입자가 들어오려고 하는지 이부분을 어떻게 해소해야할까요???
특약은 이렇게 제시할 예정인데 추가하거나 수정해야하는 부분이 있나요??
본 계약은 매매계약의 효력을 지니며 계약해제 시 매도인은 계약금을 위약금으로 하여 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기해야 계약을 해제할 수 있다.
현 시간 이후로 등기상의 권리변동이 없는 것으로 하며, 등기부등본에 변동사항 발생 시 매수인은 계약을 해지할 수 있고, 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 손해배상한다.
현 시설물 상태에서의 매매계약이나, 사전에 고지하지 않은 중대한 하자(내부누수 등)가 발생하는 경우 매도인이 수리하기로 한다.
계약금은 매매금액의 10%, 중도금은 전세계약금(1천만원), 매매잔금은 전세금 잔금으로 처리하며, 잔금일은 25년 10월 31일로 한다.
현 등기사항증명서 상 근저당권설정 상태에서의 계약이며, 잔금 전 또는 잔금일날 전액(2억1천7백40만원) 상환 및 말소등기 하기로 한다.
매도인(또는 점유자)은 임차인과의 계약 및 매수인이 전세 놓는 것에 대해 적극 협조해 주기로 하며, 매도인(또는 점유자)은 새로운 임차인과 이사날짜를 협의하여 이사갈 집을 구하여야 한다.
본 특약사항에 기재되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산 매매 일반 관례에 따른다.
매도인은 잔금 전인 25년 7월 01일 ~ 25년 7월 22일까지 매수인에게 집을 수리할 수 있게 허락하며, 잔금 시까지 발생하는 관리비 및 공과금은 매도인이 부담한다.
제세공과금 및 관리비는 잔금일을 기준으로 정산하며, 선수관리예치금은 매매대금과 별도로 매수인이 매도인에게 지급하기로 한다.
→ 이 부분 선수관리예치금은 명시하지 않아도 되나요??
신규 전세계약을 위한 매도인과 매수인의 협조 및 임차인과 계약을 체결하여 승계하기로 한다 (2025.10.31)
→승계날짜는 잔금일로 하는 건가요??
현 매매와 전세계약이 동시에 진행되는 건으로써 전세보증금의 계약금은 매매대금의 일부로 보기로 한다.
→ 계약금 금액을 명시해야하나요?
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댓글
안녕하세요 잴리님 ! 1.근저당이 있다고해서 세입자가 들어오는것이 불가능한 것은 아닙니다. 다만, 근저당이 잡혀져있으면 상황이 좋지 않아 물건이 경매로 넘어가거나 했을 때 선순위가 되지 않아 세입자의 전세보증금이 보호가 안됩니다. 선수위 근저당이 있으면 전세보증보험 가입이 거절될 가능성도 있구요 ! > 세입자는 근저당이 높게 끼어 있는 물건은 아주 급한 사유가 있지 않은 이상 들어가지 않을 가능성이 높습니다. 잔금>즉시 근저당 말소>소유권 이전>임대차 진행 순으로 보시면 될 것 같습니다. 근저당말소 조건부 전세대출 시행 가능한 은행은 별도 확인해보셔야할 것 같습니다 2.선수관리예치금도 같이 명시하시면 됩니다 3.승계날짜는 잔금 후 소유권이전이 된 후 가능하기에 잔금일날이 맞습니다 4.현재 세입자가 구해지지 않은 상태에서 계약금을 사전에 확실히 정할 수 있다면 명시해도 좋으나 전세가 및 세입자 상황에 따라 계약금이 달라질 수 있으니 가능하다면 하시고 아니면 해당 문구로도 괜찮은 것으로 보입니다. 그리고 어느지역에 어느물건인지는 모르나..!!! 잔금이 안되시는 상황이라면 리스크를 차분히 다시금 확인해보시면 좋을것같습니다 !! 모쪼록 좋은 투자 응원드립니다 !!
안녕하세요. 젤리님 근저당이 높게 끼어 있는 물건 매수 중이시군요. 위에 라이프님 말씀처럼 근저당이 있다고 세입자가 구해지지 않는 것은 아니지만 현 상태로는 근저당이 높아서 후순위가 되면 리스크가 있기 때문에 세입자 보증금으로 근저당 말소하는 조건으로 동시 진행하시면 세입자 보증금이 선순위가 되기 때문에 세입자 입장에서 불안감이 조금 덜해 지실 것 같습니다. 물론 이 과정 자체가 일반적인 전세계약이 아니기 때문에 이 또한 꺼려하는게 당연하고, 그래서 전세보증금을 시세보다 좀 더 낮게 내놓으셔야 세입자를 구하실 수 있지 않을까 생각해요. 다만, 전세 물건이 너무 없어서 이거라도 하면 다행! 이런 분위기라면 굳이 낮추지 않으셔도 될 거구요 그래서, 계약하실 때 매수인이 유치한 임차인의 전세 보증금으로 기존 근저당을 말소하는 조건이 선 이행되어야 한다는 것, 그리고 말소하고 남은 전세 보증금은 근저당 말소 확인 후에 매도인이 수령할 수 있고 매수인 잔금지급, 소유권 이전, 근저당 말소가 동시이행 되어야 한다는 것 등기말소 확인이 되지 않으면 잔금 유보한다는 것 등이 특약에 들어가야 할 것 같습니다. 세입자와의 계약서에도 보증금이 근저당 말소용으로 사용된다는 내용이 들어가야 하구요. 근저당 말소가 완료되어야만 보증금이 선순위로 인정되므로, HUG나 SGI 보증 가입도 ‘말소 후 확정일자 부여 시점’부터 가능합니다. HUG 가입 여부가 전세입자에게는 중요한 경우가 많으니까 이 부분도 확인해보시면 좋을 것 같아요. 무사히 완수하시기를 응원합니다!!!!! <특약 예시> 본 계약은 매수인이 유치한 임차인의 전세보증금으로 기존 근저당권(채권최고액 2억1천7백40만원)을 말소하는 것을 전제로 하며, 근저당 말소는 매매 잔금일과 동시에 완료된다. 잔금일에 매수인의 잔금 지급, 소유권 이전, 근저당 말소, 세입자 전세계약 체결은 모두 동시 이행 조건으로 진행된다. 잔금일에 등기소 말소접수증 또는 등기부 변동이 확인되지 않는 경우, 매수인은 잔금 지급을 유보할 수 있다.