*이번이 월부 첫 수업이라 어떤 아파트를 선택해야할지 ㅠ.ㅠ 헤매다가 날짜압박으로 인하여 회사가 있는 목감지역(신도시이나 투자대상지역으로 손꼽히는 지역은 아닌듯)대장아파트인 목감호반베르디움더프라임아파트로 결정
✅아파트명 목감호반베르디움더프라임아파트
시흥시 목감 신도시 대장아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
| 수도권 | 경기 | 시흥시 | A | 242,187 | 69,637 |
2. 교통
호재: 2년후 정도 신안산선 목감역이 도보 10분이내거리에 들어올예정 (원래 2025년 착공예정이었으나 2년정도 더 걸리지 않을까 모두가 예상)
(신안산선 들어오면 2년후 여의도 강남 광화문 1시간이내)
현재는 강남 1시간 (차막히지 않는시간 . 출퇴근시간 제외 버스가 막히면 1시간 30분정도 생각해야함)
현재는 서울로 버스로 이동해야해서 배차가 25~30분정도라 배차가 좀 아쉬움 사당까지 출퇴근시간 제외하고 20분(배차가 자주없고 출퇴근시간엔 차가 막혀서 사당가는길은 1시간정도 소요 반대편은 출퇴근시간에도 30~40분정도면 올 수 있음)
3.학군
조남 초등학교 도보 10분 (어른걸음) 큰 6차선 도로를 지나서 큰길따라 통학
조남중학교 도보 11분, 시흥시 유일의 과학고 외고진학(총 3명이긴하나)
4. 환경
목감 신도시 메인상가 바로앞
중심 생활상가가 있음
5. 공급
시흥은 입주물량이없는데요. 바로 옆 광명은 입주물량이 많아서 함께 넣어두었습니다. 가격대가 더 높은편이긴하나 광명자체가 시흥에서 상급지로 가는경우 광명으로의 이동이 많아서 함께 체크해 두어야할듯
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
| [월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기 | |||
| 호반베르디움더프라임 (2017/580/평형) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2021년10월 | 2023년 04월 | 2025년 6월 |
| 매매가 | 83,600 | 59,000 | 70,000 |
| 전세가 | 25,200 | 29,600 | 35,270 |
| 투자금 (전세가율) | 58400 (30%) | 29400 (50%) | 34730 (50%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -23% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -13,600 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 37% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 11,000 | ||
| 아파트실거래가(아실), 호갱노노, 네이버부동산 등에서 '매매가'기준으로 5년 내 가장 낮은 가격(전저점), 가장 높은 가격(전고점)을 찾아보세요. 파란색 글씨만 변경해서 입력하면 수익률이 자동으로 계산됩니다. | |||
| *과거 신안산선호재로인하여 매가가 급등한 것이 아닐까 | |||
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 지난 고점기준 1억3600 아래, 2년후 신안산선 개통예정 도보 10분거리
2) 환금성 : 신도시내 대장아파트
3) 수익률 : 37%
4) 원금보존 : 버틴다면 원급보존 가능
5) 리스크 대비: 시흥지역 공급물량이 2026년에는 부족하고 2027년엔 적정수준 정도 있으니 (목감신도시로 부터 차로 20~30분정도 거리) 그 이후에는 물량이 거의 없음
나의 투자 결론 :
✅ 작성하면서 느낀점 : 목감지역 자체가 신도시로 아파트가 많이 있고 임대아파트도 일부 있음 그동안 입주물량이 많아서 가격이 크게 오르지 않은지역이며 앞으로도 크게 움직이지 않을 수 있으나 신안산선이 개통되면 여의도 강남 의 접근성이 좋아져 가격이 상승하지 않을까 특히 이 아파트는 목감역 도보 10분거리의 목감신도시 대장아파트라 목감역 예정지에 생활형 상가들이 밀접해 있어서 생활편의로도 좋은듯 차로 10분거리에 물왕호수가 있어서 거주에도 좋은듯
현재도 사당까지 출퇴근시간제외 버스로 30분이내로 도착할 수 있어(배차가 20~30분 단위) 배차 시간만 맞출수있다면 나쁘지 않은듯 역삼역까지 한번에 가는 버스도 있음 출퇴근시간 이외에는 45~50분 소요 , 사당출발 버스도 새벽 1시까지 있음
