벌고 싶은만큼 하세요!

너바나님의 1,2강은 마인드셋을 하는 강의라면,

주우이님의 3강은 구체적인 방법을 알려주는 강의였어요.

그중에서도 특히 입지평가 하는법에 대해 배운것이 기억에 남습니다.

가장 기억에 남은 이유는 뚜렷한 평가기준이 있고,

찾는 방법까지 자세히 알려주셔서

A아파트 vs B아파트 비교를 할때

지표가 되어 줄수 있을것 같아 기억에 남습니다.

입지평가 항목에는

직장, 교통, 학군, 환경, 공급이 있습니다.

직장은 종사자수에 따라 등급을 나눕니다.

좋은 직장이 있는곳은, 사람들이 출퇴근이 편하기 때문에

거주할 이유가 생기고 수요가 발생하기 때문입니다.

양적인 측면의 종사자수를 확인하고,

양질의,소득이 높은 대기업이 얼마나 있는지,

또 그 기업의 지속성(오래 살아남을 기업인지, 이사갈 위험은 없는지)을 함께 보면 좋습니다.

교통은 주요 업무지구까지의 이동시간으로 등급을 나눕니다.

(*여기서 주요 업무지구란? 강남을 뜻합니다.

부도심으로는 시청,여의도,가산디지털단지,구로디지털단지,마곡,상암,판교등이 있습니다.)

많은 사람들은 출퇴근 시간을 줄이고 싶어합니다.

그러나 좋은 직장이 있는곳, 주변은 거주 비용이 비쌉니다.

그래서 직장에 있는곳에 거주하기 어렵다면

업무지구로 빨리 갈 수 있는곳에 수요가 발생하기 때문입니다.

학군은 중학교 학업성취도 평가를 기준으로 등급을 나눕니다.

경제적 여유가 있는 사람들은 교육열이 있고 좋은 교육환경을 원합니다.

그로인해 수요가 발생하고 집값이 상승하기때문입니다.

특히 전세가에 영향을 끼쳐 

학군은 하락장에서 가격방어를,

상승장에는 가격상승을 이끌어주는 요소이기도 합니다.

환경은 인접 상업시설(백화점, 대형마트) 개수를 기준으로 등급을 나눕니다.

사람들의 구매력은 소득과 관련되고

소득은 감당할 수 있는 집값 수준과 밀접하기때문입니다.

대기업에서는 지역사람들의 구매력을 철저히 조사하고

많은 의사 결정을 통해 백화점, 대형마트를 오픈합니다.

환경에는 자연환경(강,산,공원,호수 등)과,

편의시설환경(백화점,마트,스타벅스 등)이 있는데

사람들은 자연보다는 편의시설을 더 선호합니다.

또, 편의시설중에서 안마방,전화방,노래방,마사지,유흥업소 등의

유흥과 관련된 편의시설보다는 실생활에 필요한 상권

예를들면 병원,약국,대형프랜차이즈,산후조리원,브랜드학원,도서관 등이 좋습니다.

공급은 향후 3년간 입주예정물량을 기준으로 등급을 나눕니다.

새 아파트가 들어오면 기존집을 매도하여 입주할 사람이 많아지고

그로인해 매매물량은 증가, 매매가가 하락하게 됩니다.

또, 실제 입주하지 않는 물량이 전세로 쏟아져

그로인해 전세물량은 증가, 전세가가 하락하게 됩니다.

쉽게 말해 역전세 리스크가 발생할 수 있습니다.

하지만 뉴타운, 신도시, 대단지등의 대규모 공급은

주변환경을 변화시키며 지역 위상을 높이는 역할을 하기도 하기에

공급은 투자자에게 기회이자 리스크라고 할수 있습니다.

입지 평가의 기준은 내가 좋아하는것이 아닌

다수가 좋아하는 것을 기준으로 하여야 합니다.

아파트는 장기 우상향 하는데

오르락 내리락 반복한다.

이때 이 주기가 10년정도 되기에

최소 10년은 들고 있을 생각으로 매수하라.

아파트 수익률 보고서를 쓰는 이유는

아파트의 가치를 알게하고, 믿게하고

시장을 기다릴수 있게 하는것! 이라고 하셨습니다.

아파트 가격이 옮겨붙는 순서로는

강남 > 서초,송파,용산 > 마포,성동구,광진구,판교,분당,

수지,광교,수원,영통,동탄,과천,평촌,산본,의왕,양천

으로 사이클이 돌기에, 

나의 앞마당이 많을수록 비교를 할수있고

좋은 아파트를 선택할 수 있다고 하셨습니다.

마지막으로..임장을 어디서부터 가야할까?에서 

-임장보고서 5개이하라면? 집근처 or 회사근처 5곳

-임장보고서 6개이상이라면? 1기신도시(분당,평촌,산본,부천,일산)+확장

-임장보고서 11개이상이라면? 수도권+지방

이렇게 콕콕!집어주셔서 정말 많은 도움이 되었습니다.

내가 제일 잘 아는 지역부터 앞마당을 만들면서

선입견을 깨고, 임장습관을 기르는것을 시작으로

투자자로서의 한걸음을 떼봐야겠습니다!

초보자의 눈높이에서 열정적인 강의를 해주신

주우이님께 감사드립니다.