주우이님 3주차 강의 수강후기:) <결론을 내기 위한 수익률 보고서>

<시장 상황>

실제로 현재 시장에서 가격이 오르고 있다. 그러나 계속해서 오르진 않고 잔파도도 있고 정책이 어떻게 나올지도 모르기 때문에 대출 규제 문제도 있기 때문에 하락이 있을 수도 있다. 따라서 저렴한 금액에 사냐, 고점에 사냐에 따라 내가 질 리스크를 줄일 수 있고 기간들을 잘 버틸 수 있는 것이다. 입지가 좋은 곳 즉 수요가 있는 곳은 장기적으로 가격이 오릅니다.

<앞마당을 늘려야하는 이유>

또 앞마당을 늘려야 하는 이유가 본인이 수익률 보고서를 작성했다 하더라도 다른 물건과 비교했을 때 한 개를 작성한 것 보다 비교해보고 더 좋은 매물을 고를 수 있는 기회도 생겨나기 때문.

내 앞마당이 여러개일수록 상대적저평가 찾아서 비교하여 더더 좋은 것 얻을 수 있겠죠

순차적으로 좋은 지역을 가거나 제일 좋은곳부터 차례로 내려오거나 하면 좋음

오를 것을 산다는 개념보단 저평가 된 것을 사는 것이라는 개념이 나음 월부의 투자방식은 잃지않는 가치투자, 저환수원리의 규칙을 지키면서 투자하는 방식으로 간다.

<랜드마크>

랜드마크 아파트의 수요가 가장 높다.

이 아파트가 시세가 오르면 옆에 있는 아파트도 따라서 올라간다. 

(→키맞추기) 이런식으로 옆에 아파트도, 그옆도 오른다.

그래서 랜드마크 아파트를 하는 것도 나쁘지 않다 내가 잘 모른다면.

어떤 아파트던 상관없이 실거주건아니건 아파트 수익률보고서를 작성해봐야 안다.

일단 아파트를 선택하고 시작하는것이 중요

<지도를 통한 방향, 조건>

지도를 보며 인근에 뭐가 있는지, 주변에 무엇이 둘러싸고 있는지를 봐야한다.

특정 동은 왜 작을까? 임대아파트라서. 그래서 출구도 다름.

그리고 방향을 보면 정남향은 없다는 걸 알 수 있음. 그래서 어느 방향을 선호하는지도 봐야함.

<일자리>

좋은 일자리 또한 가격에 상당부분 영향을 미치기 때문에 이 좋은 일자리가 빠져나가는 지 들어오는지 체크하는 것도 중요함.

부평GM대규모 사업자

17, 18년 때 가격이 참 많이 오르던 시기였는데 18년에 많이 내렸음. 전세는 그대로인데 매매가가 많이 빠짐 그대로 전세가도 빠짐. 왜?→ GM철수 기사가 났기 때문. 보통 수도권에서 가격이 차근차근 내려오는데 한 번에 쫙 빠진 이유는 GM부평 공장이 60년만에 폐쇄된다는 기사가 떴기때문. 경기도 안좋은데 이런 기사까지 터지니 쫙 가격이 빠지게 된 것.

따라서 좋은 일자리가 들어온다는 것은 가격상승에 아주 좋은 것. 대규모 고용이 창출되거나 반도체 관련 사업장이 들어오는지 잘 체크하기.

<입지평가 기준>

직장-수도권 1시간 출퇴근도 괜찮다고 생각하지만 지방은 20분30분 이내로만 들어와야한다.

교통-교통으로 얼마나 걸리는지 지방은 자차로 얼마나 걸리는지 를 기준으로 보면 좋음.

+신분당선이 처음 갔을 때 비싸다고 사람들이 이용 안할 것이라 생각해 2년동안 동결되고 있었음.

그러나 그 뒤에 대폭상승

강남 밑 판교가 있는데 고소득자가 많음. 이들이 집을 구하는데 우선은 판교로 집을 구할것임.

벗 비싸서 좌절함 그래서 내려가니? 분당이 나옴. 분당도 근데 비쌈. 근데 오래되기까지 함.

여기도 힘든데 하고 아래로 가니 수지가 나옴. 수지는 분당보다는 컨디션 괜찮, 그나마 가격이 나아서 이쪽으로 감. 강남 접근성까지도 어느정도 챙김.

따라서 호재를 보기보단 입지의 가치를 봐야함. 상승장에서 큰 가치가 있음.

학군-중학교 학업성취도를 평가해야함

+학군은 상대적인 것이다.

85퍼정도면 괜찮다? 싶은데 강남을 가면 거의 90 95퍼임.

재재에서 보이기를 없애고 중개를 없애면 보기 편해짐 학군 클릭해서 리스트 보면 강남을 보면 거의 85프로~97프로

그래서 상대적인 거라서 근처에서 어디가 가장 높은지를 보는 것도 중요.

다른 학교 대비 어느곳이 가장 높은지, 그 근처가 더 선호도가 높다는 것을 알아야함.

+서울에서 학원을 가장 많이 갖고있는 건 대치.

학원가를 같이 볼 수 있음. 아실에서.

재재를 선택해야 학원가를 볼 수 있음. 보이기 누르기

조합원 분양가를 누르고 보면 어느정도 간략하게 볼 수 있음.

환경-환경과 아파트가 무슨 관계가 있을까? 를 생각.

사람들 소비 수준을 보고 마트도 그에 맞게 상품 구성을 함.

백화점이 있는지 대형마트가 있는지 1km이내에 두 해당사항이 있느지를 봐야함. 그 이상 거리가 늘어나면 차를 타고 이동해야함. 균질한 택지인지도 확인하면 좋음.

수요가 많기 때문에 가격 향상에 영향을 줄 수 있음.

카카오맵 주변-대형마트 하면 마트들이 쭉 나옴.

공급-공급을 보는 이유는? 투자자에게 기회이자 리스크이다 기회는 뭐다? 새아파트가 들어오면 기존집을 매도하는 경우가 많은데 그럼 매매물량이 증가하고 매매가가 하락할 수 있다 새아파트가 들어오면 전세물량 증가, 전세가하락으로 이어질수o

대규모공급은 주변 환경을 변화시키며 지역위상을 높이는 역할을 하기도 함. 우리가 흔히아는 왕십리 노량지 흑성 뉴타운 등등 뉴타운들을 가보게 되면 도로한강근처앞쪽은 아직 개발이 안됐음. 그 근처 신축아파트들 많음 계속해서 고가찍고있음. 거의 3억씩 오름 환경 자체를 바꿀 수 있는 뉴타운. 확인 사항: 적정 수요 대비 공급물량 근데 적정하지 않게되면 문제인거임 S~C등급으로 나눠보면 C등급은 진짜 위험하니 조심하는게 좋음

인구이동이 많이 있는 곳들도 같이 보는것도 중요함 경험 중요

+입지평가기준 공급방법 부동산 지인을 보게되면 수요입주가 있음 지역선택하고 적정수요는 인구수x0.005 하면 됨 34만명이면 1700세대정도가 적정수요 / 적정수요대비 2배 초과되면 C등급.

<수익률 개념잡기>

수익(매도금액-매수금액)/투자금*100%=수익률계산

비슷한 입지의 아파트가격차이가 있으면 싼거를 계산때려보고 얼마나 오를지 수익률계산을 때려보기

아파트는 땅+건물 땅값올라가면 아파트가치도 상승 그러나 가격은 올라갔다내려갔다함. 사람들이 열광하는 시기는 가치대비 올라갔을 때이다. 영끌해서 살라캄. 근데 이때는 사람들이 관심이 점점 없어짐. 매수하고 10년정도 보유한다고 생각하면 좋을듯.

가치, 가격, 시간 이 세가지 잊지말기

저점인지 아닌지 알 수 없으니 수익, 수익률을 높일 수 있다는 관점을 갖고 가급적. 싸게 사길

현장사진도 확인하여 연식은 어떤지, 해는 어떤 방향으로 들어오는지를 확인하기 임장하면서 사진 많이 찍고 집 돌아올 때 다시 왔던길 되돌아가며 기억 되짚고 찍은 사진이 그대로 남아있을 것이니 집에도착하면 가격까지 같이 보기

이미지화 할 수 있는 지역이 얼마나 될 것인지 보기 결국엔 좋은 아파트를 찾을 수 밖에 없는게 투자다.

<투자 결론>

잃지 않는 투자기준 저 환 수 원 리

저평가-> 이 아파트가 싼지 비싼지 보는것. 절대적 저평가: 전고점대비 많이 떨어진 것. 20퍼이상? 서울은 30퍼까지도 떨어짐/ 상대적 저평가: 똑같은 금액의 아파트 두 종류 비교 비슷하면 저렴한게 저평가. 가치비교필수

환금성-> 팔고싶을 때 팔 수 있는가? 좋은것과 안좋은 것중 안좋은 걸 팔고싶은데 시장이 좋지 않을 땐 좋은 것도 잘 안팔림. 팔아야할 일 있는데 못팔면 문제. 웬만하면 환금성 좋을 수 있게 좋은 아파트로.

수익성-> 투자금 대비 내가 얼마를 벌어들이는지. 

원금보존-> 지역별 적정 전세가율 

리스크관리-> 역전세 대비. 공급 보기

+저환수원리에서 하나라도 맞지 않으면 사지 않는 게 맞응 저평가는 좀 어려움 모르겠으면 우선 비워두기 전세가격이 높으면 높을수록 원금보존 가능성이 높아짐 지역내 다른아파트도 가져와서 비교해보면 좋음

<상가>

자리를 잡는다는건 보통 상가를 뜻함. 공실이 많음. 신도시 상가 투자해볼래? 라는 말이 들려오면 제발~하지마세오~~ 제에발~~~

상가를 가지고 있을 순 있지만 정말 힘듭니당 이게 자리잡는데에만 10년정도 걸림.

어떤 곳은 10년동안 공실일수도..?

내 돈을 다 들여서 사는 사람도 없음. 대출이자에 관리비도 나옴 계속해서 매달 나옵니다. 싸게라도 맞추면 가격이 내려가고 총체적 문제가 생김.

상가 다 들어가서 운영이 잘 되고 있다면 그 때 들어가야지 초반에는 절대 하지 마십쇼.

<마지막 추가사항>

사전 조사-분위기 임장-단기 임장-매물 임장-정리(결론)→투자

정리를 해야함. 안그러면 다시 해야함.

단지임장이나 매물 임장까지 간 경우 미루지 말고 꼭 정리하기.

마침표를 찍지 않는다면 어디서부터 다시 시작해야 할지 알 수 없다.

임장지역을 선택했다면 꼭 앞마당으로 만들어야함.

임장하기 좋은 곳은 그래서 집 근처나 직장 근처가 좋음.

내가 임장 지역 배정 받았는데 투자 넣을 수 없는 곳이어도 경험이라 생각하고 해보는 게 중요함. 초보자들에게 오히려 가장 좋은 입지를 알아야 그 지역사람들이 어떤 걸 좋아하는 지 알기 때문에 임장을 강남송파쪽으로 가라고 하는 경우가 있음.

서울이 교통이 막혀서 정말 안좋고 사람이 지인짜 많고 공기도 좋지 않음. 이런 지역들이 비쌈. 이런 지역들에 대한 특징을 알아야함.

한 달 안에 마무리를 하는 게 쉬운 일은 아니지만 단지 임장까지도 마무리를 못했다면 앞마당을 늘리는 게 중요하기 때문에 넘어가는 것도 좋은 선택

처음엔 확장 시키는 데 초점 맞추기

목표가 있다면 그 목표를 달성하기 위해 노력해야한다.

우리가 30살부터 일해서 현재 40대 중반이라 치고

15년 일했다 치고 정년까지 15년 남았다고 치면

1년에 3~4천 모았다 치면 좀 썼다 치면 5억이라 치면 너무 많이니까 줄여서 4억

한 달에 223만원

정년까지 8억모을 수 있음.

우리의 목표는 30~50억

내가 투자로 20억 이상을 벌겠다는 목표가 있다면 시간을 쪼개서 일주일에 한 번은 최소 임장갈 것.

자영업에서 사업으로 가야함.

벌고싶은 만큼 해야함. 포기하지 않고 최선을 다 해서 해야한다.

‘반복되는 운은 실력이고 반복되는 실패는 습관이다.’

운은 겸손이다. 실력이 있어야 성공할 수 있는 것.