[열기 87기 5늘부터 자산 4모으조 꾸준거북] 남가좌동 DMC 센트럴 아이파크 수익률 분석 보고서

✅아파트명 : 남가좌동 DMC 센트럴 아이파크 (1061세대/총 13동/사용승인일 2018.12.31)

✅위치(지도) : 서대문구 남가좌동 증가로 150

✅입지평가

1. 직장 (B등급) : 서대문구 종사자수 118,256명/ 사업체수 28,522개 

2. 교통 (B 등급) : 강남역 1시간 5분/ 여의도 38분/ 광화문 36분

   일자리 집중 3지역 모두 40분 ~ 1시간 이내라 진입은 쉬운편이지만 환승이 다소 번거로움

3.학군 (C등급): 연희중(74%), 명지중(74%), 충암중(53%)

4. 환경 (C등급): 단지 근처 종합병원, 백화점이나 대형마트 없음.

                         소규모의 개인병원, 마트들이 산발적으로 분포.

                          대학가 바로 옆이라서 다양한 종류의 음식점들이 다수 밀집되어 있음.

5. 공급 : 당해 6월기준 홍은동 서대문 센트럴 아이파크 686세대 입주예정(주상복합 제외)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

  현재 시세 : 남가좌동 DMC 센트럴 아이파크 현재 매매 12.5억, 전세 5.77억

  5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 14.5억 전세 9.5억

  5년 내 저점 매입시: 2020년 6월 매매, 10.5억 전세 5.8억

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 비교평가 대상 아직 못 찾음;;

2) 환금성 : 1,000세대 이상의 1군 브랜드 중,대단지 아파트로 환금성 좋음

3) 수익률 : 작년 3분기 전고점을 찍고 현재 서울, 수도권의 매매가는  급격히 상승중으로 전고점 탈환 기대 가능

4) 원금보존 : 전세가율이 낮아(적정 전세가율 60%) 레버리지 투자는 어렵지만, 입지 독점성은 있어서 원금보존 가능.

5) 리스크 대비: 어떠한 투자에서도 역전세 위험을 염두해 두어야 하니 대출종류및 가능액도 미리 확인해 두어야 함.

나의 투자 결론 : 전세가율이 낮아 레버리지 투자로서는 부적합하고 

                          도보권의 지하철역및 대형마트 부재가 아쉬움.

                          초품아 일지라도 중,고등학교나 학원가가 발달하지 많아 

                          학부모 수요층 분포가 낮을것으로 예상.(저학년 위주)

                          따라서 비슷한 가격과 입지의 타 아파트와 비교하여 큰 투자 메리트는 없음.

✅ 작성하면서 느낀점 : 수익률 분석 과제 한번에 통찰력이 생기는게 아니기에 앞으로도 

                                       손품으로 여러 단지들을 여러번 비교, 분석, 작성해보고 

                                       발품으로 임장지역을 넓여 최대한 빨리 앞마당 3개 이상을 만들어야겠다.