[백수저] 독서후기 #13- 부동산 투자 황금 로드맵

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 투자 황금 로드맵

저자 및 출판사 : 부동산 김사부(김원철), 다산북스

읽은 날짜 : 25년 6월

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : 부동산 사이클링, 일시적 1가구 2주택 비과세, 입주권

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) :

1. 저자 및 도서 소개

: 부동산 투자 공부를 시작한 초기에 ‘부동산 투자의 정석’이라는 책을 읽었다. 아주 감명 깊게 읽었던 책이었는데 거기서 나온 전세 레버리지 투자방법이 그 후 여러 책에서도 인용될 정도로 유명했다는 걸 후에 알게 되었다. 이 책은 그 저자가 쓴 신간으로 그 분이 고수들의 스승으로 불린다는 걸 알게 되어 좀 더 관심있게 읽었다.

2. 내용 및 줄거리

: 전작인 ‘부동산 투자의 정석’을 비롯하여 많은 책에서 인용되었던 전세 레버리지 투자는 현재 시장에서 적합하지 않으므로 현 시장에 맞는 새로운 투자기법을 소개한다. 

첫번째는 5천만원 투자금으로 시작하여 일시적 1가구 2주택 비과세를 반복적으로 적용하여 사고 팔고 하는 것이다. 이 때 2년간 모은 저축액 및 매도하는 주택의 매도가액을 합쳐 더 좋은 주택을 구입한다. 주기는 4년에 100% 수익률을 올리는 것을 기준으로 한다. 하락장이 예상되는 12년차에는 모두 현금화하여 보유하고 이 때 계산상 자금은 20억이 된다. (부동산 사이클링 기법)

두번째는 가지고 있는 20억 중 10억으로 실거주 주택을 마련하고 10억으로는 투자하는데 이 때 다주택자 취득세 중과를 피하기 위해 3번째 부터는 입주권에 투자한다. (수익형 전세 레버리지 기법)

3. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

: 

• 부동산 사이클링 기법은 총 12년간 4년에 100% 수익률이라는 가정하에 시작하고 그 후의 수익형 전세 레버리지 기법은 12년간 입주권에 투자하며 회수되는 금액으로 수익을 만든다고 설명한다. 읽으면서도 4년에 100% 수익률, 전세가 상승율, 부동산 사이클등 여러가지 변수가 책에서 설명하는대로 움직이지 않을텐데 이게 가능한가 하는 의구심이 계속 들었다. 저자도 이를 아는지 하나 하나 설명하고 있고, 각자가 처한 상황과 투자 시점이 다르므로 큰 틀에서의 부동산 투자 기법을 익히는 데 촛점을 맞추는 게 좋을 것 같다.
• 이제까지는 계속 전세 레버리지로 주택 수를 늘려가는 투자를 배워왔는데 현재 상황에 맞는 투자 방법이라 신선했다. 내 자금과 상황이 일시적 1가구 2주택 비과세를 계속적으로 받으면서 투자하기엔 부적합하다고 생각되었고 내 상황에 맞게 운용하여 수익형 전세 레버리지 기법에 관심을 갖고 공부하는 게 좋겠다는 결론을 내렸다.
• “투자를 성공적으로 하기 위해서는 마음가짐이 전부라고 해도 과언이 아니다. 마음가짐에서 가장 중요한 요소는 바로 인내다. 투자라는 건 내가 어떤 결과물을 만드는 것이 아니기 때문이다. 투자는 항상 시장이 만들어주는 결과물을 받아들이는 것이다.”- 부동산 시장에서 내가 뭘 할 수 있는 영역은 크지 않다. 시장 상황을 파악하고 잘 들어가서 그 결과물을 받아 들여야 한다.
• 부동산 사이클을 이용하기 위해서는 대중과는 다른 길을 간다는 각오로부터 시작해야 한다.
• 입주권에 대해 잘 알지 못했었고 오랜 시간을 기다려야 한다는 점 때문에 투자 대상에서 제외하고 싶었지만 입주권에 대해서도 잘 알아둬야겠다는 생각이 든다.