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부동산투자의정석
STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 부동산 투자의 정석
2. 저자 및 출판사: 김원철 / ㈜ 알에이치코리아
3. 읽은 날짜: 2025. 06. 22~23
4. 총점 (10점 만점): / 10점
STEP2. 책에서 본 것
1장 부동산 투자, 여전히 유효한가?
부동산 가격이 하락했고 꽤 장기화됐다면 그것은 곧 기회가 된다. 정부가 부동산부양카드를 냈다면 곧 상승이 올 것으로 판단해도 무방하다. 현재 부동산 가격하락이 장기화되었나? 코로나 유동성으로 급등 후 30프로 급락 후 다시 반등 중하락이 2년정도 되었고 반등했고 주변에 부동산에 관심이 많기 때문에 아직 거품이 많이 걷혔고 기회라고 보기 어렵다. 임대주택을 신도시에 많이 설립해 사람들이 많이 거주하게 된다면 임대주택 사는 국민은 자산이 없는 상태가 되고 국가의 힘이 더 커진다. 자산이 없는 상태에서는 자유가 존재할 수 없다.
위기 때 부자가 된 사람의 특징은 위기가 왔을 때 현금이 있었다는 것이다. 언제 올지 모르는 위기만을 기다리면 돈을 모으라는 뜻이 아니다. 시스템을 만들어놓고 있어야 한다. 부자들은 늘 돈이 있다. 위기가 와도 시스템에서 돈이 나오고 나오는 돈으로 위기때도 돈을 번다.
2장 현명한 투자자의 정석
시스템으로 연간 1억-3억이 나오면 전세 레버리지 투자는 멈춰야 한다. 전세8억의 아파트가 2채있고 10프로 상승하면 연간 8천만원이다. 대출이란 그 당시 감당가능해도 시기에 따라 감당하기 힘들 수 있다. 그래서 양날의 검이다. 비싼 시기에 구입했다면 시간이 많이 지나야 원점 회복할 수 있다.
3장 탁월한 투자자의 정석
가격도 하락하고 대출이자는 계속 나가기 때문에 원점회복해도 손해가 막심하다. 그럼에도 핵심부동산(전세가가 계속 상승하는, 수요가 꾸준하며 대체재를 만들기 쉽지 않은)을 구입해야 세월이 지난 후 최소한의 보상이라도 얻을 수 있다. 부동산 가격이 올랐을 때는 이 부동산이 가치가 있는지 없는지에 대한 깊이 있는 분석을 못하게 되는 것은 물론 적합한 투자 대상이 나타날 때까지 기다리는 것도 더욱 못하는 상황이 벌어진다. 보합이나 하락시기에 씨를 많이 뿌려두고 상승시기에는 상승분을 얻으며 대출을 갚는 등 리스크 관리에 신경 써야겠다. 상승기에 눈멀어 따라가려고 하면 안된다.
소형이 오르고나서 중대형이 올랐다. 강남 도곡동 타워팰리스 66평의 가격 흐름을 보면 강남아파트들은 2015년 본격상승한데 비해 대형평형은 19년도부터 본격 상승했다.
소형의 대세상승이 일어나면 중대형의 시세흐름도 같이 살펴보자. 상대적 저평가를 찾을 수 있겠다.
저자는 대형은 거래수 자체가 적고 강세장에는 호가가 너무 높게 형성될 수 있어 비싸게 살 수 있고 대형에 대한 수요도 줄고 있기 때문에 투자로는 비추천한다. 소형이 많이 지어져 중대형이 더 상승할것이라는 예측도 있지만 세계경제가 크게 나아질 기미가 없고 1,2인 가구수가 과거에 비해 크게 늘었고 이는 일시적 현상이 아니므로 소형의 인기는 계속될 것이라고 생각한다.
5가지핵심키워드 1. 신축(재건축, 재개발, 분양권포함) . 2. 역세권 3. 소형 4. 강남권 5. 임대료(임차인이 선호하여 전세상승 하는 곳)
4장 투자 고수의 정석
투자의 고수가 되려면 인내하는 법을 알아야 한다. 열성적인 사람들은 오히려 금방 식는다. 투자의 고수는 때를 알아야 한다. 불황의 끝의 시기에 투자를 해야 한다.
불황의 끝에 투자할 수 있는 자금이 있어야 한다. 결정적 때를 알았다고 해도 자금이 없으면 말짱 도루묵이다. 일반적인 투자자는 돈을 벌고 싶다는 욕심에 활황장에 자금을 다 소진해버린다. 21년도 급등기에 추가매수안하고 현금 보유하라고 했던 고수들의 인사이트를 기억하자.
때를 알려주는 신호들 부동산 불황기 3년이상(투자자들 나가떨어지고 관심x), 미분양 사상최대,
분야물량 역대 최저, 경매 낙찰가율 사상최저, 전세가율 사상 최고, 중개소 폐업, 정부의 부동산 활성화대책 대중들과 반대로 현재가 아닌 미래의 성장성을 보고 투자해야 한다.
그걸 투자할 수 있는 자금이 있어야 한다. 시기에 따라서는 선호도순으로 정렬 되어있을 수 있다. 이 때에는 대중과 반대 선택을 하면 안 좋은 결과를 얻을 것이다.
하지만 선호도 높은 걸 사기위해 계속 모으기만 하는 것은 미련한 선택이다. 내가 가진 자본 내에서 가장 성장성이 좋은 매물을 사야 한다. 그래야 시기를 보며 더 선호도 높은 것으로 갈아탈 수 있다.
지하철은 발표-착공-완공의 3단계를 거친다. 단계별로 발표 시 부동산의 사이클을 확인하는 것이 좋다. 불황기여서 조정 받은 시기면 과감히 매수해도 좋다. 활황기에 발표되면 거품이 낄 확률이 크기 때문에 장기적으로 보며 기다릴 필요가 있다.
5장 대상별 투자의 정석
1. 아파트
대단지/학군/RR(환금성)/85m2이하/역세권/기반시설/성장성(개발호재)/햇볕 잘드는 비로열동, 비로얄층(핵심은 일조권)
2. 재건축
1) 남은 용적률이 큰 곳
최초 매입 금액+추가분담금+무위험 이자수익률 < 향후 형성될 시세
2) 높은 무상지분율
총 수입(총 분양수입)-총지출(공사비..)=개발이익(순이익)
개발이익 / 3.3m2분양가 = 개발이익 평수(전체 무상지분 면적)
무상지분율=개발이익 평수 / 대지면적 * 100
높게 나오는 경우는 일반 분양분 많은 경우나 분양가가 높은 경우, 공사비가 줄어드는 경우
3) 높은 가격에 일반 분양을 할 수 있는 곳
4) 용적률 상향 가능성 큰 곳
5) 재건축이 순차적으로 진행될 지역
무조건 가격이 저점일 때 잡아라
가격이 상당기간 올라온 상황이라면 가격이 조금 내려왔다고 해도 충분한 기간이 지나 더 저렴해질 때까지 기다려서 사야 한다.
3. 분양권
1) 신규 공급이 없던 지역, 최초 분양권 잡아라
2) 프리미엄을 주고서라도 매수하라
3) 택지개발지구의 중심지 아파트를 노려라
4) 핵심지역의 분양권은 장기 보유하라
4. 상가주택
1) 넓은평지 사방뚫린곳
2) 뜨는 상권주변
상권은 주변으로 퍼져나간다. 주변이 막혀있거나 평지가 아닌 경우는 퍼져나가지 못한다
홍대는 상권주변에 그런지역이 드물어 넓게 퍼져 합정까지 시세차익을 많이 냈다.
3) 3 6m 이상의 도로 낀 물건
대로를 끼고 있어야한다. 이면도로 넓이가 4m라면 제외 하는게 현명. 이 경우 개발이 제한적이고 상권 형성될 가능성도 희박하다. 다만 4m도로 끼고 있다고 해도 주도로에서 바로 보이는 물건이라면 괜찮을 수있다. 하지만 이런 조건 없으면 신중하게 접근해야 한다
한 상가주택이 8m도로끼고있는 아직 상권형성 안되어 있고 4m도로 낀 물건은 약간의 상권이 형성 되있으며 가격동일한 경우 8m도로 낀 물건 선택 해야한다.(투자가치측면에서 더 좋기 때문)
4) 어울리지 않는 용도로 지정된 곳 주목
서울 초역세권 토지 중 3종주거에서 준주거로 변경된 사례 많다. 전철역주변 1종 일반주거지역으로 지정된 곳있다면 관심 가질 필요가 있다.
5) 호재의 실현여부를 상식선에서 추리하라
6) 누가 봐도 좋은 입지의 상가를 골라라
상가는 장사하는 사람이 아니면 공부로만 상권분석하기 어렵다 공실이나면 고생도 엄청하고 어마어마한 재산손실을 입는다 그렇기때문에 가격도싸면서 좋은걸 찾으려고하지말고 누가봐도 좋은입지를 찾아투자하는 것이 일반인투자의 정석이다. 좋은 상가를 적당한 가격에 고르기만하면 된다.
호재얘기가 없는 곳에 개인 판단으로 들어가지 말고 호재 얘기 나오는 곳 중에서 실현 가능 여부를 판단해서 가능성이 높은 곳에 들어가라
상가수익률은 은행이자보다 1.5배 높은 것이 적당하다
STEP3. 책에서 깨달은 것
투자의 원칙이나 기준이 잘못 되었다기보다 그 원칙과 기준을 제대로 지키지 못해 흔들리기 때문이고
천천히 오래 가는 것보다 당장 돈이 더 될만한 물건에 욕심을 내는 것 그런 이유로 부자가 되지 못한다.
과거나 지금이나 투자로 성공하는 방법을 몰라서가 아니라 그 방법을 꾸준히 원칙대로 했느냐에 달렸다는 것을
다시 한번 깨달을 수 있는 기회였다.
월부 멘토님이나 튜터님들이 강의에서 말씀하신 지금 할 수 있는 것 중에
저평가 되어있고 가장 좋은 것을 할 수 있을 때 하면 된다는 말을 책을 통해 다시금 깨닫는 계기가 되었다.
STEP4. 책에서 적용할 점
조급해 하지 말고 앞마당을 늘리면서 시세트레킹 하기.
전임을 통해 시장 분위기 지속적으로 파악하기
내가 할 수 있는 최선의 투자를 1년에 한개씩 지속 하기
- 종잣돈 모으는 데 최선을 다하기.
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
P26. 수요와 공급 간의 불균형은 향후 20년간 지속적으로 발생할 것이 분명하다. 바로 이것이 부동산 투자가 여전히 유효한 첫 번째 이유다.
P46. 투자를 결정하기 전에는 반드시 물어야 한다. 내 생각이 틀려도 괜찮은 건가?라고.
P62. 중요한 것은 포기하지 않는 것이다. 포기하지만 않는다면 결과는 똑같다.
P79. 전세 레버리지 투자법의 핵심은 어느 정도 자산의 규모가 형성되기 전까지는 수익금으로 무조건 재투자를 해야 한다는 것이다.
P82. 투자는 마라톤과 같다. 초반에 화끈하게 뛰기보다는 오래 달릴 생각을 해야 한다.
P101. 그들이 부자가 된 현실적인 이유는 딱 두가지다. 위기가 왔다. 그들에겐 돈이 있었다.
P103. 위기에 대비한다는 건 실제 언제 닥칠지 모르는 위기를 기다리며 무작정 돈을 모으는 것이 아니라, 시스템을 만들어놓고 기다리는 것이다.
P128. 부동산을 통해 꾸준히 돈이 나오는 시스템을 구축한 뒤 거기서 나오는 자금으로 그 시점에 가장 적합한 대상을 찾아서 재투자하는 것.
P163. 자산이 늘어날수록 세금도 더 많이 내야 함을 당연하게 생각하면서, 순자산이 늘어나는 비율보다 순자산의 액수가 늘어나는 것에 기뻐하자.
P181. 핵심 부동산이란 오래 보유하고 있어도 꾸준히 가격이 오르는 대상, 장기적으로 볼 때 무조건 평균보다 높은 상승률을 보이는 대상, 어떠한 위기가 닥쳐도 크게 가격이 폭락하지 않고 빠르게 회복하는 대상을 의미한다.
P194. 돈은 결코 그런 공식을 따르지 않는다. 기본적으로 투자로 돈을 번다는 것은 나의 노력으로 버는 게 아닌 시장이 벌어주는 것이다.
P227. 경매 낙찰가율은 부동산 경기가 활황이냐 불황이냐를 가늠하는 바로미터다.
P231. 평생에 걸쳐 내게 돈이라는 열매를 가져다주려면, 반드시 이 나무에 성장성이 있어야 한다. 즉, 이 부동산이 꾸준히 전세 보증금 상승이 일어날 가능성이 있는 물건인지 살펴야 한다.
P432. 투자의 세계는 생물처럼 끊임없이 변화한다. 정석을 잘 숙지하여 이를 기본으로 삼되, 변화하는 시장에 맞게 그 시점에 가장 맞는 전략은 무엇일지, 가장 유리한 투자 대상은 무엇일지를 끊임없이 연구하라.
P438. 여유로운 삶을 위해 노력해야 한다. 그러나 지금의 삶도 중요하다. 그리고 더 중요한 것은 당장 내 손에 쥐고 있는 돈이 별로 없어도, 앞으로 얼마든지 더 여유로운 삶을 살 수 있을 거라는 희망과 확신을 갖는 것이다. 그 확신을 얻기 위해 오늘도 지식에 대한 투자는 계속되어야 한다. 이것이야말로 지치지 말아야 할 소중한 일상이다.
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