자음과모음님 4강 수강후기 <잃지 않는 가치 투자>

<대출>

주택을 담보로 대출받아서 투자하면 안됨. 전세자가 우선순위대출 나는 후순위대출이 되어서 역전세맞거나 전세가가 떨어져서 물어줄 돈이 없다면 경매로 넘어가게 되는 심각한 상황이 발생됨. 잃지 않는 투자가 중요함. 투자는 잘못하면 망합니다.

<무엇이 중요한가>

내가 분석한 땅의 종사자수가 그리 많지 않다면 그다음 교통 업무지구 접근성이 중요함.

업무지구 접근을 할 수 있는 업무지구가 몇 개 있냐에 따라 가치가 달라짐.

수지는 강남밖에 못가는데 서대문동대문은 다 갈 수 있음. 그래서 서울이 더 비싼 것. 서울이 더 입지가치가 높다는 것. 업무지구를 몇 개를 갈 수 있느냐도 중요함.

주요 업무지구에 몇 분 걸려 도달하는가 알아보는 것 중요.

투자금이 더 들더라도 더 좋은 걸 해야 수익이 높아짐.

내가 투자를 했을 때 얻을 수 있는 이득이 무엇이고 내가 그 다음 투자를 얼마나 더 빨리 할 수 있느냐를 분석해야 함.

조건도 안좋은데 리스크 대비도 안된다? 전세물량 뒤에 쏟아질 때 신용대출 이미 끌어서 투자 해놓으면 리스크 대비 하나도 못한거임.

지역 안에서 선호도가 있는 단지를 사는 게 중요함. 선호도가 덜한 걸 애매한 가격에 사면 안됨

입지가치부터해서 단지가치까지 봐야 함. 더 나아가 비교평가를 해야해서 아는 지역과 아는 아파트를 늘리는 게 정말정말 중요해서 열심히 임장다니고 저평가되어있는 걸 꼼꼼히 찾는 게 중요하다. 내가 공부하는 동안 이미 가격이 뛰어버리면 어떡하지 걱정하기 보다는 부동산 시장은 보유하는 게 중요하다는 것을 잘 알고 조급해지지 말기.

내가 가진 돈을 자산으로 바꾸는 일을 하는 것이다. 돈이 돌 때 까지는 최소 2~4년까지 시간이 걸린다. 그 돈이 없어도 안정적인 또한 고려해야합니다. 투자금 산정 잘 합시다. 잃지 않는 투자 하는 것이 가장 중요.

저평가 되었을 때 사는 게 중요하다. 감당이 가능한 투자는 대출 끼지 않고 하는 것. 월부에서는 가치가 보통인 것과 성장하는 걸 투자하라고 함.

가격과 상태를 계속 체크해야함. 상태가 좋으면 시세대로 나가는 거고 상태가 안좋으면 싸게 가야함. 상태 안좋으면 웬만해선 안들어옴 세입자가. 상태가 중요함.

가치가 있다면 무조건 수익이 날 때까지 보유하세요. 더 좋은 가치가 있을 때에만 갈아타기 하세요. 내가 가진 물건의 가치가 떨어질수록 손절할 수 밖에 없음.

리스크 대비 안되면 팔 수 밖에 없음. 집 갯수 빠르게 늘리지 않기.

무릎에 사서 어깨에 팔기. 꼭지에 팔려고 하지 말기.

내 투자금이 5000~1억 이하면 지방투자 합시다.

투자는 ‘종잣돈’을 모아서 하는 것입니다. 대출끌어서 하면 위험합니다.

임장 임장보고서는 툴일 뿐. 투자를 잘하는것이 가장 중요.

가치를 아는 게 중요하다. 도구를 잘 이용해서 가치를 알도록 하자.

<참고>

개월~1년 안에 공부하면서 사는 것 중요. 모르고 사는 게 제일 안좋다. 파이팅!

가치와 타이밍에 대한 것만 알고 행동한다면 부동산 투자로 실패하지 않을 수 있다.

투자하고 마음 편하게 보유해 나가는 게 중요함. 그래서 근거를 갖고 투자하는 것이 중요하고 그 근거는 가치에서 나옴.

비교평가 굉장히 중요함. 이를 위해서 앞마당은 최소 3개가 있어야함.

임장 잘 안가보고 사는건 투기임. 아무리 좋은 시기에 좋은 걸 샀어도 투기임. 실력대로 버는 게 맞다고 생각함.

<매물 임장>

부동산 사장님이 안잡아먹는데 매물임장 그 냉랭함을 못견뎌서 자존감이 깎여서 잘 못하는데 매물임장 하셔야합니당. 견뎌~

안에 들어가서는 분위기 보고 잘 정리하기. 사진 너무 대놓고 여러명이서 찍으면 이상하게 보일수도 있음. 사람들은 아파트가 몰려있는 걸 좋아한다.임장 갔을 때 그 때 그 자리에서 상세내용 다 잘 적기.임장한 내용 당시에 딱 정리하기.

빌딩하나에 마트랑 병원 끼고 있는 상권 있는 아파트는 가치 있는 아파트임

상권 사진 찍고 주변 공사중이면 재개발 가능성 염두하고 사진 찍고.

분위기랑 단지임장 할 때 가치분석하고 매물예약할 때 부동산이랑 전화하면 됨. 보러가면 사장님들이 앞전에다 면박주진 않음. 시세 확인하기, 전세거래상황 확인 등등.

뭐 그 주변 상권이고 그런건 본인이 확인하면 좋음. 통화길게가 부담스럽고 면박듣기 싫다면.

지금 시장에서는 저층물건이 남아있음. 저층이 아니면 물건이 잘 없음. 좋은 물건은 중층이 잘 안나옴. 투자를 안할거면 안보면 됨. 중층물건 보고싶으면 중층물건중에 상태 좋은 거 찾으면 됨. 매수가격 확인 몇억몇천에 나와있는 거 맞나요? 입주물건 맞나요? 세 껴있나요? 전세 나오면 올마에 나와있나요? 등등 물어보기.

사장님들이 매수가를 높여 부르는 경향이 있음. 급매야 라는 얘기를 좀 많이 하심. 내가 매도를 하러가도 얼마까지 깎아줄 마음이 있냐 물어보심 그럼 1~2천 정도 생각한다하면 +3천해서 내놓읍시다 라고 얘기하심 내놓을 때부터. 그렇게 짬. 이가격 제일 싸다고 브리핑 하고 깎음. 지방에서는 이런 자세가 필요함. 500만원 정도는 트라이 해볼만 함.

매수에서 협상요청 안하는 건 손해임. 다 고려해서 내놓음. 매도할 때 이 가격에 내놓을래요 이 가격에 팔아주세요 하면 됨. 사장님들은 이게 일임. 3번째 전세가. 실제로 전세 실거래가 되는지 안되는지가 중요함.

뭐 볼 수 있어요? 라고 물어보면 자연스럽게 사장님이 입주자에요 투자자에요 먼저 물어보실 때까지 기다리기. 너무 전화 초반부터 대놓고 투자자에요. 하면 반감 느끼셔서 잘 안됨.

나중에물어보면 대답하기. 몇층이에요 상태가 어때요 하고 하나 타겟팅해서 물어보고 더 괜찮은 다른 물건 없냐 여쭤보고 여러개 보고오기.

매수한 사장님인데 전세를 일주일 내내 안올려주시길래 왜그렇지 싶어서 토요일에 손님 있다고 양타치려고 중개비 받으려고 그럼. 전세물건은 주말이 중요하기 때문에 월요일에 올릴게요 하면 아니요 그냥 안하시겠다 하면 바로 올려주세요 해야함 주말이 중요하니까. 사장님이 아무리 뭐라해도 내 물건이니까 뭐라 할 줄 알아야하고 전세물건 귀해서 우선 매수한 사장님한테 한 달 안에 안나가면 한 달 뒤에는 다른 부동산에도 올린다고 말 해놔야함.

사람간의 일이니 사전에 미리 말해주면 좋음. 그리고 사람들이 안하겠다고 했다면 왜 안하겠다 했는지 이유도 들어야함. 절대 밀리지 마세요! 사장님들 이런 사람 처음 만나본다면서 왤케 깐깐하냐 뭐라 하는데 결국 내 투자금이고 큰 돈 왔다갔다 하는거임 깐깐해야함. 절대 밀리지 마세요.

투자판단. 물건 보고왔는데 어떤 이유로 투자를 안할거다 라는걸 말해줘야함. 투자금이 많이 들어가니까 전세금 올려보겠다고 사장님이 말하심. 즉답은 안내리고 확인해보겠다 하고 남편이 아직 안와서 논의해보겠다 하고 다음날 아침에 연락드릴게요 이런식으로 해야함. 기다려달라고. 이유없이 하면 안됨. 즉답 안좋음.

녹음 돌려듣고 너무 안좋은 소리 들으면 왜 이 말을 들었을까 분석해야함.

사장님이랑 전화하면서 기분 상할 일 정말 많음. 너 돈 없잖아~ 하는 투로 나오는 사람 있으면 그냥 끊으세요. 사장님들도 지쳐서 한 번씩 불똥이 튐 근데 그러면 안되는거니 그냥 다른데서 하셍. 예약해놓고 안가는거 하지 마세요. 그냥 취소되는 게 아니라 세입자 매도자한테 비워달라고 조율한 시간인데 이렇게 노쇼하면 안됨. 사장님이 어려워짐. 절대 하지 마세요. 못갈 것 같으면 정말 바로 말씀드려야함. 밤이건 새벽이건. 나중에 어떤걸 함께하게될 지 모름.

예약한 물건의 정보를 문자로 달라고 해야함. 우리는 주말에 많이 보니까 그냥 비어있는 공실같은거 많이 보여줌. 금요일까지 이게 안오면 다시 달라고 해야함. 매물 예약된 리스트 보내주세요 하고. 사장님은 추후 나의 비즈니스 파트너이기 때문에 친절하고 정보가 많은 사장님 선택하기. 매물예약할 때는 조건이 어떤지 중점 질문 해야함. 가격이 싼 물건 위주로 질문합시다. 요구해본 적 잘 없는 사람들은 이런 걸 잘 못하는데 부동산 판에서는 그러면 안됨. 요구할 줄 알아야함.

<매물 임장 직접 가서 보기>

누수 반드시 확인하기. 전세입자들은 기가막히게 이런거 봄. 부동산 가면 일단 앉음.

5-60대 사장님들은 사람을 보고 계약하고 있는 경우가 있음. 그래서 예의바르게 하는 사람한테 물건을 좀 더 먼저 내주시는 경우가 있음. 감정 관계성 잘 어루만지면서 가야함. 사람 사이의 일이기 때문에 소통으로 풀리는 경우가 많음.

그리고 되게 안좋은 케이스로 싸게 나온 집들이 있는데 이런 경우가 있을 수 있으니 여쭤보기. 원래는 사장님이 말해줘야하긴 하지만 그래도 좀 어려운 부분이다보니 잘 알아보고 직접 보러갑시다.

내가 들어가는 동선 따라서 봐야 기억이 잘 남. 신발장 작은방 거실 안방 주방 화장실 이런식으로 원을 그리면서 매물임장 하는게 기억하는 데 도움이 됨. 대충볼수록 더 공부하러 왔다고 생각함. 무조건 매물은 꼼꼼히 보기. 매트같은거 깔앙놨으면 곰팡이 안폈는지 들어봐야함.

미심쩍은 거 있으면 다 물어봐야함. 보일러공사 단열공사 했는지 꼭 물어봐야함 확장공사 했으면. 사장님 통해서 물어보기. 당연히 확장했으니까 단열공사 했겠지~ 라고 하면 집주인 통해서 알려주세요 해야함. 수납장 안에 곰팡이 슬어있는 경우가 있을 수 있으니 수납장도 열어보면 좋음. 베란다 곰팡이 확인 잘해야함. 방충망 없으면 그런것도 말해야함. 하나당 5만원임.없는 건 없다고 얘기해야하고 해야함. 견적을 모르면 또 깎아줌. 50마넌 깎아주셍 하면.

인테리어 비용을 어느정도 알면 또 좋음. 인테리어 특강 들으면 좋음.

타일 깨졌는지도 봐야함. 타일 깨지면 누수가 나기도 함. 타일은 정말 제대로 체크해야함. 샷시가 완전 90년식이냐 00년식이냐 그런 거 다 봐야함. 90년식 샷시는 춥다하고 금방 나감. 20평대 기준 1000만원이면 괜찮게 하는거임. 샷시수리 여부도 다 보기.

내집이면 비싸도 로얄동 투자는 아무상관 없어요. 사람들이 아예 안거주하는 동이면 안됨

이 로얄동 로얄층은 전세 빠지는 속도에 영향을 줌.

내가 만약 전세 놓으려는데 난 10월만기인데 앞으로 잡히면 손해임 날짜는 그래서 항상 협의해서 정하기

"행복에 대한 정의가 작을 수록 행복으로 가는 길은 좁아진다.

행복으로 가는 길이 많을 수록 행복은 더 자주 다가옵니다.

행복은 강도가 아닌 빈도, 행복의 정의를 넓혀 여러분의 행복의 빈도를 높이세요."