열반스쿨기초반4강 -자모님(오프초대) 강의복기 및 후기



4강은 타이밍에 대한 강의

요즘 부동산 Q&A 답변을 받아 60개정도 답을 주고 계신 자모님

1. 문제 진단해주면 다들 조급하다.

→ 시장 참여 자산없는분들이랑

→ 실력이 없는 상황이라

서울 경기, 지방 모두 시장과 가치 판단이 안돼는 상황인데 조급함만 너무 높아져 있다..

이제 봄시장이 시작되었다. (매매가와 전세가 오르는 시기) 상승장 초입부를 타는 것이다.

상승장은 길게 흘러간다.

우린 우선순위!!!

가치와 원칙을 만들어야 한다.

마용성이 움직이는 시장이랑 영등포랑 동작구가 움직이는 관계는 다름을 알아야 한다.

월부에 와서 우리가 하고 있는 걸 꾸준히 하면 된다.

저환수원리로 따져 만든 내가 아는 앞마당에서 시세트레킹을 꾸준히 하면서,

그 가치와 원칙에 맞게 투자하면 된다.

우리에 적은 절대적인 감정과 조급함이다.

가치가 덜 한 것을 비싸게 사고 계약서 쓰고

몇 천을 넣고 문 닫고 돌아 나 올 때 그때 부 터 …후회를 하는데 가치에 대한 확신이 있으면, 절대 흔들리지 않을 것이다.

투자로 망하지 않기 위해 투자라는 것이 여러분의 인생에 도움이 될 수 있게 더 나은 수익처가 될 수 있도록 제대로 된 가치 만들기 원칙 만들기,

리스크 알기를 알려주는 강의를 잘 찾아 듣는 것도 중요한 법.

월부는 난 그런 곳이라 생각한다.

내 돈으로 알아서 투자해주는 곳이 아니고

내 시간과 돈을 조금 써서 제대로 된 가치를 만들고, 방향을 만들고, 원칙을 만들어서 기다리고 리스크 체크하고 대비하며 투자를 하는 과정을 거쳐 진정한 월급쟁이 투자자 월급쟁이 부자가 되는 것이기 때문에. 내 인생 누가 살아주나?요 아니죠 !!!!!

그러니

투자에 대한 이해도 향상

실전투자 과정에 대한 이해도 향상

투자자로서 시작하게 되는 4강 에 집중!! ㅎㅎㅎ

정리는 미루는 것이 아니고 들으면서 하고 실행을 바로 하는것이다.

출처 입력

<뱅계님 수익률보고서 예시로>

수지는 강남만 갈수 있고

서대문은 다 갈수 있다. 업무지구로 가는거에 상당히 유리함.

(광화문 시청 일하는 사람들이 많이 살고 있다.)

서대문은 초등학교까지 길게는 중학교 까지만 키우고 마포구로 이사를 많이감

학원가에 입시 학원이 없음. 사립중고를 더 선호하기 때문에 주변 학교가 있더라도

그런 현장 상황을 잘 파악해야한다.

수도권은 신도시 전지역다 공급 물량을 잘 체크하고 체크해야함.

뱅계님 예시의 경우 (서울전체 수도권전체를 보는게 좋음)

뱅계님 결론에 대한 체크

서울 4급지에 4억투자하지 않을 것 같다. 전세가 올르면?

아니죠 가치 좋은 건 전세 올라가면 매매가 가 같이 올라간다.

가치가 없으면 매매가는 그대로고 전세가는 올라간다.

따라서 가치가 좋은 것은 매매가 떨어지고 전세가가 적정하다면, 잡아야 하는 것이다.

수익률을 높이는 것이 아니라 수익을 높이는 것이 오래 가지고 가는 물건이다.

<리또맘 수익률보고서 예시로>

지역안에서 선호도가 좋은거를 사는것이 제일 중요하다 .

수익률보고서는 한 아파트에 대한 이라 투자가 바로 가능한거 아니라

앞마당 늘리고 수익률보고서가 많이 축척되야하고, 계속 지켜보다 타이밍

올바른 타이밍!!!을 잡아야 한다 .

4-2강 <<자모님-호감이세요^^>>

실패로 인해 배운게 중요하고 다시 그런 실수를 안 하기 위해서 복기하고 리스크체크하고

정확한 타이밍에 재 투자를 하는 것이 중요하다.

P2

위: 저환수원리, 입지평가 , 그 지역 선호도가 매우 중요.

서울 강남도 100세대 미만이어도 어디 있느냐, 매도매수 전세가 나갈것인가. 환금성을 꼭 따져보고 해야한다. 최소300세대이상은

보유할려면 가치를 알아야하고

무주택으로 내려가는건 일시적으로 내려가서 투자 타이밍을 잡아야지

머물러 서면 안된다. (폭등장에선 관망하고 거품 빠지는거 보고 행동)

→가치와 타이밍에 대한 것!!

p3 -4

저평가구간에 사야하는게 감정적으로도 덜 힘들고 리스크가 적다.

똘똘한 한채는 완전 저평가 되는것이 아니더라도 등락이 있더라도 내 집으로 가져가는 것과는 다르다. (감당가능한 선에서 해야함, 대출은 안끌어 쓰는것이 제일 좋다.) 하지만, 대출이 있다면 원리금 상환이 내 삶에 영향을 많이 주지 않아야한다.

부동산 시장에서 오랫동안 살아 남은 사람들 대출을 많이 안 끌어 쓴 사람들이 대부분이다.

p7

1-2채로 가느냐, 똘똘한한채에 대한 리스크를 알고 가느냐

똘똘이는 편익비용을 알아야한다.

p9

내가 투자하는 시기를 알아야 허둥거지 않는다.

봄: 전고점을 뛰어 넘은 것은 똘똘한 한 채여야 하고 이것이 1급지 2급지다. 단, 양천구는 목동까지다!

여름: 매수가 아닌 매도 고려 해야 하는 시기이다. 기다리거나 매도를 하여 갈아 끼워야 하기 때문에 상황에 따라 대응하고 투자하면 된다.

가을 : 언제까지 빠질지 모르는 시기 좋은 자산도 싸기 때문에 투자 가능

겨울: 투자하기 좋은 시기 겨울 지나야 봄이 온다.

4-3강

저평가된 아파트의 가을시장에 진입하는 타이밍을 잡아야한다.

또는 똘똘한 한채가 봄시장에 있다면 여름시장전에 사는 것도 방법일 꺼 같다.

둘다 고점대비 저평가또는 오르기전에 잡아야하는 타이밍이 있기 때문이다.

여름시장에도 머무는 시간이 있기도 하고 아래점을 내가 잘 찍을 수 있으면, 투자 가능!

→ 내 실력에 따라 내 투자 수익이 결정된다.

따라서 우선 실력을 내 가치와 원칙부터 세우는 과정이 더욱 중요하다.

가치의 유무(투자범위)체크후 좋은타이밍에 사는것!

무릎아래가 매우 좋은것 허리에 사도 좋은것 p12 그래프 참고

수도권과 지방투자의 장단점이 있는데 나에게 맞는 투자를 하면된다.

→ 투자 고수는 쌀때 사고 비쌀 때 팔기 때문에 언제나 수익이 난다

반대는 결국 오르지 안 을꺼 라고 생각해 손해 보고 매도한다.

우린 투자고수로 살아 남아야 합니다.

잃지 않는 투자! 저평가 따지고 환금성 생각하며 살아 남아라

4-4강 : 실전 투자 프로세스

p15 표에 나오는 1-5번까지 가는 동안 해야하 는 행동이 있다.

임장 : 투자하기 위해 꼭 해야 하는 필수 과정이다.

현장에서 그 지역과 아파트가 가지는 ‘가치’파악하기 위해,기회를 남들보다 먼저 잡기 위해 투자자라면 꼭 해야 한다.

투자자로써의 일과를 만들어 가야 한다.

(6개월만 해나간다 생각하고 그냥 해!! 그냥하라고 !!해! 닭치고 해!!!!)

임장(지역선정/사전임장.-/분위기임장/매물임장)

첫 임장의 시작은 습관이 될 수 있는 ‘임장지’가 중요!!

즉, 회사근처/집근처 임장지로 시작

-임장 가기 전 파악하고 가야 하는 5가지 체크체크-

1. 내가 임장할 지역의 위치: 주변에 어떤 지역이 있는가?(서울 안에서, 경기도안에서)→강남한시간내에서 시작하라
2. 월부 지역 분석 보고서, 아파트 수익률 보고서 참고 (관심지역, 아파트에 대한 보고서 참고하고 선행학습)
3. ‘가치파악’→입지분석: 인구,직장,교통,학군,환경
4. 인구이동, 향후 공급물량 파악 (전세운용때문에 꼭 확인해야함) 만기6개월전에 확인
5. 현재 지역의 시세 및 인근 시세 확인 (적정한 매매가도 중요하지만 적정전세가도 중요하다 역전세 대비) 그리고 시세는 가기 전 가서도 확인해야 한다.

네이버지도로 기본 임장 하며

아실 - 역 가까운아파트 가격 부터 확인 후 2번아파트와의 비교를 계속 하면서 임장한다.

즉 1번아파트 기준으로 2번 3번 순으로 계속 비교하며 나간다.

임장은 행동했으면 꼭 기록해야 한다.

(아파트를 지나가야지 공원을 끼고 갈 필요없고, 6차선을 끼고 들어가면 안된다.

분위기임장시 캡쳐해서 기록을 그때 그때 남겨야 한다.

임장시 동선도 중요하다.

알고 있는 가치가 있는 아파트가 많아야 비교할수 있고

임장,수익률보고서,임장보고서로 아파트의 가치는 확인할 수 있다.

투자할 때 가치를 확인하는 것이 무엇보다 중요하다.

즉, 내눈, 내손, 내발로 직접 확인하고 아파트를 투자해야 ‘투기’가 아니다.

매물임장-전화임장으로 매물확인하고, 중개인과 약속잡기, 매물임장하고 ,매수여부 판단하고 전세놓기 까지가 매물임장이다.

전화임장 극복하려면 팁 가치는 내가 파악하고 매물에대한 가격이랑만 매물예약만 하다가 이젠 매매가격 전세가격 시장상황만 물어보는 정도로만 전화임장을 한다.(나에게 효과적인 방법으로)

예약할때 시세확인 거래상황 정도로 전화임장에 대한 두려움 극복하라 !

저층만 남아있는 상황일때, 1,2,3 층인지 확인해야하고, 1시간-1시간5분 녹음 확인해서 정리

안보는 물건; 가격은 비싼데 상태가 기본집인거 안봄 !! 볼 필요없음.

7억짜리 집인데 투자금 2억인데 3억전세 근데 갱신권을 안쓴 집은 안봄.

주의점은 p24

4-5강 전화임장 녹음들려주심

매물예약시, 전세놓기, 투자판단 전화

내 물건에 대한 요구를 잘 해야하고 협상을 잘해야 한다.

(전세 골든타임은 잔금 2주전이다! )

한 달 기한 드리고도 못 빼면 다른 곳에도 뿌린다고 이야기 미리 할 것.

투자판단 시 즉답할 필요는 없지만, 이유를 이야기하고 결정을 내려주기 .

“고민해볼께요”

집보기

모든 천장을 봐야 하고

누수가 없는지 꼭 확인하고 특히 베란다!!!

p27쪽 (녹음 28분쪽 듣기)

폭등장에 물건들이 날라가는 상황에서도 집은 꼭 보고 사야하는데

최소한 사진이라도 최소한 영상통화로 라도 꼭 확인해야 한다.

1현관실발장부터 내가 들어가는 동선 순서대로 보는 것이 기억에 잘 남고

꼼꼼하게 봐야 한다. 거실 바닥,장판 마루 도배, 조명 상태 천장 확인 하고 거실 뷰 와 확장 여부,

베란다 타일 선반 수납함 곰팡이 방충망 샷시 수리여부

확장한 곳은 단열공사 했는지 꼭 체크해야한다.

→인테리어 비용을 아는 사람이 협상도 잘하고 매수할 때 인테리어 비용 반영 안 반영 여부로

저평가된 아파트를 고르기도 용이하다.

p31

투자자의 매수-보유-매도의 의사결정이 결국엔 수익을 결정함.

가치가 있다면 수익이 날 때까지 보유하고 어깨 이상의 여름 시장에 왔을 때 수월하게 매도하는것이

수익을 극대화 할 수 있는 방법이다.

가치를 정확히 알고, 적정수준에서 매도하거나, 보유하거나 하면 된다.

4-6강

투자는 ‘종잣돈’을 모아서 하는것

대출 끌어서 하면 위험함.

3~5천을 모으고 투자를 시작하고 투자를 목표로 앞마당을 늘려 나가세요.

(투자공부는 꾸준히 하면서 돈모으는 구조를 만들어서 )

‘돈을 모을 수 있는 구조’인지가 중요

기존아파트에 과도한 대출로 모을 수 있는 구조가 아니라면,

매도or갈아타기or자산 재배치 고민(투자코칭)으로 방향성 잡아보는 것도 중요

돈을 모아 나갈 수 있다면 보유(저가치가 아니라면 보유하라!)

→ 내 가치와 기준에 따라 선택하는 것이지.

좋고 나쁜건 내 기준에서 생기는 것이니까.

*목표 달성을 위해서 가장 중요한 것

출처 입력

10년→1년→3~6개월→매일의 목표

높아보이는 목표도 매일 해야할 것들을 해 나가면 목표달성가능한 과정

주의하자면,

임장보고서 1등이 만들기보단, 투자하는 것이 중요하니

목표가 임장보거서1등이 아니라,

투자가 목표 실행이 목표로 가게 해야함. 실행력을 녹여내라.