열반스쿨 기초반 3주차 강의후기

📌 카드 ①: 좋은 일자리는 집값을 끌어올린다

• S·A등급 지역: 대기업수 많고 질 좋은 일자리 집중 → 사람들이 일자리를 따라 이동.
• B·C등급 지역: 자체 일자리 부족 → 주거기능만 수행하는 베드타운 역할.
• 예시: 청주 방사광가속기 부지 확정 → 단기간 시세 급등.

📌 카드 ②: 일자리 유무에 따른 가격변화

• 양질의 일자리 유입 → 주거수요↑ → 시세상승.
  • 단, 거리 중요: 출퇴근 가능 거리 여부에 따라 거주 수요 vs 통근 수요 갈림.
  • 예) 동탄·평택: 동탄은 거주 선호, 평택은 출퇴근지로 머무름.
• 일자리 유출 시 → 수요 감소 → 시세 하락 (기존 상승분 반납).
  • 예) 부평구 청천푸르지오: 일자리 감소로 상승 이전 가격 회귀.

📌 카드 ③: 교통 호재와 집값의 관계

• 교통 호재는 가격에 즉시 반영되지 않음 (예상보다 실현 시점이 지연될 수 있음).
• 그러나 입지개선 효과는 분명히 존재.
• 직장 근처 집값이 비싸면 → 시간 단축 가능한 노선의 아파트 선호.
  • 핵심: 중심업무지구(강남·여의도·중구) 접근성.

📌 카드 ④: 좋은 지하철 노선의 조건

1. 직결 노선: 환승 없이 업무지구 연결.
2. 1회 환승 노선: 빠른 업무지구 접근.

• 예시) 광교 자연앤힐스테이트: 신분당선 통해 강남 직결, 입지 개선 효과 발생.

📌 카드 ⑤: 단순 교통 호재 vs 본질적 입지

• 예시) 수지 한성아파트: 신분당선 개통 직후 2년간 가격 정체.
• 호재보다 입지 가치가 중요.
• 예) 중계 건영2차 vs 청구3차 → 청구3차 승: 학원가 + 학군지 입지.

📌 카드 ⑥: 학군지 가치 판단 기준

• 학업성취도 + 특목고 진학률이 핵심 지표.
• 조합 분석:
  • 성취도↑ + 특목고↓ → 평균적 학습 수준 양호.
  • 성취도↓ + 특목고↑ → 상·하위층 격차 큼.
• 학군지는 전세 수요가 뒷받침 → 매매가 지지력 강함.

📌 카드 ⑦: 학원가 입지 이해

• 대표 학원가: 1위 대치동, 2위 중계동 은행사거리.
• 대규모 학원가 있는 곳은 주변에 또 생기기 어려움.
  • 예) 송파엔 대형 학원가가 따로 생기지 않음 (대치 접근성 때문).

📌 카드 ⑧: 편의시설과 주거 선호

• 고소득자는 편의시설 많은 환경 선호.
• 대기업은 백화점·대형마트 입지 선정 시 지역 구매력 분석.
• 아파트와 주변 상업시설의 균질성도 중요 고려 요소.

📌 카드 ⑨: 수익률 판단 방법

• 기초 개념: 얼마를 들여 얼마를 회수할 것인가?
• 미래 수익률 계산 요소:
  1. 전고점 회복 가능성
  2. 유사입지 단지와 비교
     • 예) 비슷한 입지 단지 가격이 더 높다면 상대적 저평가 → 상승 여지 존재.

📌 카드 ⑩: 실거래 기준가격 이해

• 전고점: 2021년 하반기 형성 – 시장이 인정한 최고가.
• 전저점: 2022년 말~2023년 초 – 하락장 지지선.
• 적정 전세가율: 강남 50%, 서울 60%, 경기 70%, 지방 80%.