전세가가 매매가에 영향을 준다? _ 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 후기 [열중반 45기 이책 뿌시고 한강뷰 84㎡ 살조 보보12]

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

2. 저자 및 출판사: 이현철 / 매경출판

3. 읽은 날짜: 2025.06.28

4. 핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #전세가 #매매가 #부동산사이클

5. 총점 (10점 만점): 9점 / 10점

STEP2. 책에서 본 것

1. 전세가의 역할

• 집값은 단순히 수요와 공급만으로 결정되지 않고, 사람들의 심리와 전세가라는 지지선에 의해 움직인다.
• 부동산 시장을 움직이는 근본 원리는 ‘전세가’다.
• 전세가율(전세가 ÷ 매매가)이 매매가의 바로미터 역할을 한다.

2. 집값과 전세가의 관계

• 전세가는 임대수요(실수요+가수요)에 의해 급등할 수 있다.
• 한국은 전세라는 독특한 제도가 매매가를 지지한다.
• 월세는 전세의 파생상품이므로 월세가 아무리 많아져도 전세가에 큰 영향은 못 미친다.

3. 전세가가 급등하는 이유

• 투자 심리 위축: 집값 하락기에 매매 대신 전세 수요 증가.
• 공급 부족: 공급보다 수요가 많을 때 전세난 발생.
• 정부정책의 부작용: 대출 규제 완화가 오히려 전세 수요를 자극.
• 임대·임차인의 심리 차이: 임차인은 급하다.
• 전세에도 가수요: 시기에 따라 투기적 전세 수요 발생.

4. 전세가의 4가지 역할

• 매매가의 지지선
• 매매가의 바로미터(전세가율)
• 매매가를 상승시킴
• 역전세 시 매매가를 하락시킴

5. 부동산 사이클 이해하기

• 부동산도 경기 사이클이 존재.
• 폭락기: 묻지마 투자자 증가.
• 하락 안정기: 매매가 진정, 전세가는 서서히 상승.
• 상승 안정기: 매매가·전세가 동반 상승.
• 폭등기: 심리로 인해 폭등, 매도자 시장.
• 사이클만 알아도 투자 성공 확률이 높음
• 가격 상승기엔 어떤 아파트도 오른다.
• 반드시 폭등과 폭락은 온다.

6. 수요가 몰리는 투자처

• 새 아파트와 학군 지역이 안정적.
• 학군은 역세권보다 강력한 수요.
• 최고를 고르려 하지 말고, 적당히 좋은 물건에 신속히 계약.

7. 투자 실전 조언

• 갭투자(전세를 활용한 투자)는 하락 안정기 말이 적기.
• 전세가율 높으면 과감히 투자해도 좋음.
• 지방과 수도권 시장은 투자 접근이 다르다.
• 빌라·지역주택조합·분양권 단타는 위험하다.
• 경매는 준비가 철저해야 하고, 실패 사례가 많아 신중해야 한다.

8. 임대사업자와 전세 안정화

• 주택임대사업자는 전세시장 안정에 필수적 역할.
• 의무기간, 세금 혜택(양도소득세·취득세·재산세 감면) 등 장점.
• 그러나 혜택만큼 책임도 따른다(임대료 상승률 제한 등).

9. 투자자 심리에 대한 통찰

• 사람들은 손해를 싫어해 떨어지면 산다고 하지만 실제로는 비쌀 때 관심을 가진다.
• 폭등·폭락 모두 사람 심리가 만든다.
• 최고의 투자는 좋은 물건을 찾는 것이 아니라 ‘언제 사고 팔 것인가’를 아는 것이다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

책을 읽고 난 후 느낀 점 또는 깨닫게 된 점을 적어보세요

1. 부동산 시장을 움직이는 원리는 전세가! 사람의 심리와 전세가라는 지지선에 의해 움직임
2. 월세는 전세의 파생상품이므로 월세가 많아도 전세에 큰 영향을 주지 못함
3. 전세가 급등 이유 : 공급 부족, 투자 심리 위축, 정부 정책 부작용, 심리차이, 전세의 가수요
4. 부동산 사이클 : 폭락, 하락안정기, 상승안정기, 폭등기 → 하락안정기에 투자하기 가장 좋다
5. 수요가 몰리는 투자처 : 학군? → 수도권은 역세권이라 했는데
6. 최고를 고르기보다는 좋은 물건에 빠르게 기회를 잡아야함
7. 전세가율이 높고 향후 공급이 적다면 과감하게 투자하기
8. 경매는 준비가 철저해야하고 실패 사례가 많아 신중 → 오히려 기회인가? 1호기 투자하고 공부해보자
9. 폭등, 폭락은 모두 사람의 심리가 만드는 것. 사람들은 손해를 싫어해 떨어지면 산다고 하지만 실제로는 비쌀 때 관심을 가진다

STEP4. 책에서 적용할 점

책 내용 중 내 삶에 적용하고 싶은 점을 작성해보세요. 적용할 점은 구체적일수록 좋아요!

1. 전세가의 흐름을 파악하자. 책을 읽으면 읽을수록 전세가가 중요하다고 생각된다 → 전세가율이 높고 향후 공급이 적다면 투자 고려할 대상으로 선정하자
2. 하락 안정기에 투자하기 좋음 → 최선은 하락 안정기이구 상승 안정기도 투자하기 좋은 시점이라고 배웠음. 지금의 투자 시장은 어떨까? 상승 안정기일듯. 상승 안정기 언급이 없었던 이유는 오르면 매도자 우선 시장이기 떄문인가보다
3. 수요가 몰리는 투자처는 학군이라 했는데 수도권은 역세권! 지방은 학군이겠지. → 각 지역별로 특징이 다르다고 했다. 강남이나 목동을 보면 학군을 무시 못함
4. 최고를 고르면 시간이 다 간다 → 내가 투자할 수 있는 물건들을 찾아서 최선의 선택을 해보자.(투자하면서 배우는 것)
5. 폭등 폭락은 모두 사람 심리가 만든다. → 당장의 나의 예시만 봐도 최근 주식 시장에서 하락했을 때 기회였는데 더 떨어지겠지 생각하다가 투자하는 시점을 놓쳤다. 하락할때 기회를 잡자