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책 제목(책 제목 + 저자) : 결국엔 오르는 집값의 비밀
저자 및 출판사 : 김준영 / 한국경제신문
읽은 날짜 : 25.07.01
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # # #
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 7점
1. 내용 및 줄거리
“혼란의 시기일수록 본질을 봐야 한다.”
“인구감소보다 큰 공급감소 충격이 온다.”
1장, 집값은 이렇게 만들어진다 - 전세의 이해
-전세는 주택의 사용가치. 우리 주택시장의 근간이고 주택의 가치를 평가하는 근본.
부동산의 전세가격이 올랐다는 것은 사용료가 높아졌다는 것이고 기업이라면 수익이 늘어난 것과 같다. → 부동산 성장은 전세 상승률에 달려 있다.
전세가격의 변화는 수급문제, 금리의 상승과 하락때문
-매매가격은 매매수요에 의해서 결정되며, 이는 전세 상승률을 기반으로 미래의 현금흐름을 미리 반영한 기대수익이다.
-전세상승률과 수익률은 다른 개념,전세가격 상승률은 사용가치의 성장과 도시의 성장이다.
-서울은 왜 전세가율이 낮을까? 전세가격 상승률이 높고 이것이 미래의 기대수익인 매매가격에 크게 반영되어 현재의 시세로 나타나 있기 때문.
-전세가율이 높은 도시들 대부분 전세가격 상승률이 낮다.
-주택가치 변화의 두 가지 경로, 전세와 금리
-부동산의 가치는 돈의 사용가치, 즉 금리와 밀접한 관계가 있다. 임차인 입장에서 보는 임대료는 돈의 사용비용인 금리에 크게 영향을 받게 된다.
2장, 부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라
금리로 시장을 예측하기 어려운 이유 : 금리의 변동성이나 속도 그리고 방향을 모두 맞히는 것은 불가능함.
수요와 공급의 원리로 전세 부족은 매매 가격 상승을 유발한다.
3장, 움직이는 수요, 어떻게 파악할까
-누적공급량에 주목하라
-수요의 종류 : 인구수 증가/가구수 증가, 시장 구조에 의한 수요증가(신규아파트 분양을 하고 입주하기까지 필요한 수요), 환경에 의한 수요(도시의 기능에 의한)
-수요가 많은지역 어떻게 찾나? 인구수 대비 매매 거래가 많은 지역, 개별아파트의 경우 세대수 대비 매매 거래 건수와 매매 회전율이 높은 곳
4장, 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유
*수도권과 지방의 가장 큰 차이 : 공간이 큰 수도권에서는 긴 상승과 긴 하락의 사이클이 만들어지고, 공간이 작은 지방에서는 짧은 상승과 짧은 하락의 사이클이 만들어진다.
*서울 수도권과 지방 사이의 공급특성을 가장 잘 보여주는 통계: 서울수도권- 전세가율, 지방- 전세수급지수
(주거부족을 가장 잘 보여주는 것이 전세수급지수의 상승)
1)수도권 : 가격이 선행하고 공급이 후행하여 다시 시장환경을 만들어가는 전형적인 공급후행시장.(입주를 한 뒤 공급물량이 계속 재고 주택으로 남아서 시장에 영향을 준다.)
-수도권의 흐름 : 공급감소 → 전세수급지수 상승 → 전세가율 상승(나아진 투자환경으로 투자수요 움직임) → 매매가격 상승 (전세 수급지수와 전세가율 상승과 하락이 같은 방향으로 나타나지 않는 시기도 있음)
-전세가율의 변화는 수익률 환경의 변화로 투자자들의 유입에 결정적인 역할을 하게 된다.
-서울 수도권은 신규 입주물량과 매도물량의 영향을 동시에받음
2)지방 : 3년 누적 공급량이 가장 중요. 공급선행시장 도시가 외부와 연결이 단절되어 독립적일수록 시장은 신규공급의 영향을 크게 받게된다.
-지방의 흐름 : 신규공급의 영향이 절대적임. 공급부족→ 전세수급지수상승→매매가격상승
5장, 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다
-성장하는 도시와 소멸하는 도시의 명확한 차이 : 전세가격 상승률(수익)을 통해 알 수 있다. 수익이 높다는 것은 여전히 성장하는 도시라는 의미.
-자가보유율 : 새롭게 땅을 공급할 수 없는 곳은 자가보유율이 낮다. 높은 수익률과 기대수익으로 작용하여 끊임없이 투자자가 진입하면서 임대물량을 만들기 때문. 투자자가 신규 공급 역할을 대신하고 있다.
-신축아파트 선호 : 1980년대 후반, 1990년대 생들이 결혼하며 새롭게 거주하는 곳이 아파트. 이 세대의 많은 이들이 아파트에서 태어나고 자랐기에 주거환경과 품질이 좋은 신축아파트를 더 선호함.
-인구가 감소해도 가구수는 증가한다.
-수요감소, 걱정할 이유가 없다. 수요가 줄면 공급이 줄고 이에따라 시장은 다시 균형을 찾아간다.
-금리는 집값에 얼마나 영향을 미칠까.
금리 하나만으로는 부동산시장의 상승과 하락을 통계적으로 유의미하게 분석하기는 어렵다. 매매가격은 금리보다는 전세가격과 더 상관관계가 높고 공급이 만들어 놓은 시장의 수익률 한경이 금리의 인하 또는 인상으로 바뀔 때 시장에 영향을 주는 것으로 보인다.
금리의 변동폭이 중요하며 저금리상황에서 금리의 인상과 인하가 더 큰 영향을 주게된다.
수도권과 지방은 수익률과 리스크차이가 있음. 지방은 소액으로 가능 수익률 높으나 리스크도 높음.
6장, 월세 시대, 무엇이 달라질까
-시장에서 월세는 주거비용이 아니라 지출로 생각하는 반면 전세는 보증금만 지불하면 되기때문에 전세를 더 선호한다.
-우리 주택시장의 수익구조가 월세수익이 아닌 시세차익으로 되어있기 때문. 이에 월세가 크게 오르지 않는 까닭.
-전세가 줄어들고 월세가 시장에 늘어난다는 것은 시세차익을 얻기가 점차 어려운 시장이 되어간다는 의미.
-임대인입장에서는 금리상승, 시세 하락과 공실, 유지보수, 세금드응로 수익률에 치명적인 리스크가 증가하기 때문.
-임대시장에서 월세의 비율이 높을수록 시장이 성숙했다는 의미기더나 매매가격의 성장이 둔화되는 도시라고 판단할 수 있다.
-전세는 시세차익이라는 수익이 있기 때문에 존재함.
-시세차익이 줄어들면 월세를 통해서 수익을 확보할 수 있어야 월세물건이 공급된다.
-월세가 늘면 공급이 감소한다. 공급, 즉 신규주택이 들어오는것은 시세차익에 대한 기대 때문.
7장 ,부동산 정책, 얼마나 효과 있을까
-정책은 시장을 장기간 움직이지 못한다.
-주거의 안정을 중요시하면 가격의 상승과 하락보다는 공급에 초점을 두고 정책을 펼친다.
가격의 안정이 목적이라면 매수수요를 줄이기 위해 다주택자에 대한 규제정책을 펴게 된다.
-다주택자를 임대공급자로 보는지 아니면 투기꾼으로서 규제의 대상으로 보는지에 따라 정책의 방향이 달라진다.
8장. 통계를 과신하면 안되는 이유
-매매가격 하락 후에 첫 번째 거래량이 평균 이상 늘어났을 때, 여기에 덧붙여서 신규공급이 부족한 시장환경에서 기존 주택을 매수하면서 늘어난 거래량이 변곡점의 의미가 있는 것.
-부동산시장에서 선행지수는 사실상 없다. 동행지수, 후행지수로 판단.
-그나마 미래를 예측할 수 있는자료는 입주물량, 인허가물량.
9장, 어디에 투자해야할까
-성장하는 지역과 상품에 투자하라
-미분양은 언제나 기회의 상품 : 최근 인플레이션의 영향으로 인건비와 자재가겨이 상승하면서 분양가가 계속 오르고 있다. 땅값이 떨어지지 않는 한 낮은 분양가로 신규 아파트를 새로 공급하지는 어려운 환경일 것. 그래서 최근의 미분양은 과거보다 더 큰 기회의 상품.
2. 나에게 유용한 점, 알게 된 점, 느낀 점
**어떻게 부동산 시장 흐름이 흘러가는지 숲을 보듯 볼 수 있어서 전체적인 시각을 갖게 되었다.
1)서울의 전세가율이 낮은 이유 : 전세가격 상승률이 높고 이것이 미래의 기대수익인 매매가격에 크게 반영되어 현재의 시세로 나타나 있기 때문. 매매-전세 차이가 기대 수익과 비슷함.
2)결국 주택은 투자재이면서 필수재이기 때문에 시장의 수요와 공급의 영향을 긴밀하게 받는다. 이에 다른 부가적인 요인(금리, 정책)보다 공급량이 더 큰 영향을 끼친다.
=> 시장 흐름에 공급이 가장 중요한 영향을 끼친다는 것을 새롭게 알았다. 임보작성시 공급에 대해 더 면밀히 살펴보아야겠다.
3)인구수가 줄어도 가구수는 늘며, 인구수 감소로 수요가 감소되면 자연스레 공급이 감소될 것이고 부동산 가격의 균형이 맞춰질 것이다.
=>현재 정책 급변으로 혼란스러운 시장인데 이럴수록 흔들리지 말 것. 결국 추후 공급량 감소로 전세가 상승, 전세가율 상승, 매매가 상승은 예견 된 일.
=>매전갭이 좁혀지는 시기가 분명히 온다. 앞마당을 넓혀서 28년 2군 "제대로" 갈아타기 확언을 지키자.
(마지막으로 내가 읽은 책의 페이지나 책 표지를 대표사진으로 꾹 클릭해주세요.)
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