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8월 돈버는 독서모임 - 부자는 왜 더 부자가 되는가
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| 추천 독서 100권 중 누적 완독 수 | 22권/100권 | ||
| 독서일자 | 6/28~7/2 | ||
| 정리일자 | 2025. 7. 2(수) | ||
| 1. 개요 | |||
| 책제목 | 전세가를알면부동산투자가보인다 | ||
| 저자/출판사 | 이현철 | ||
| 저자 및 도서 소개 | 전세가의 흐름을 통해 부동산 시장의 방향성을 읽는 법을 설명한 책이다. 저자는 전세가가 매매가의 선행지표임을 강조하며, 이를 바탕으로 투자 타이밍을 잡는 전략을 제시한다. 실거주 수요를 기반으로 한 전세가 상승이 매매가 상승으로 이어지는 메커니즘을 반복적으로 설명한다. 특히 갭투자와 같은 전략은 전세가 상승 구간에서만 안전하다고 경고한다. 책에서는 실제 사례와 데이터를 통해 전세가와 매매가의 연동성을 보여준다. 저자는 부동산 가격은 정부정책보다 수요와 공급에 따라 움직인다고 강조한다. 투자자라면 ‘매매가’보다 ‘전세가’에 집중하라는 메시지를 반복한다. 하락장에서는 무리한 대출과 갭투자의 위험성을 경고하며, 보수적인 접근을 권장한다. 부동산 시장의 흐름을 읽기 위한 실전적 안목을 키우기에 유용한 책이다. | ||
| 점수(10점) | 8 | ||
| 2. 본깨적 | |||
| 핵심키워드 | #전세가 #부동산사이클 #심리 | ||
| 본 것 | 1. 아파트 가격은 '심리, 전세, 정책'으로 변한다. - 주택보급률은 통계상으로나 의미가 있는 것일 뿐 실질적인 주택보급상황이 더 중요. 거의 언제나 100%언저리에서 오르락내리락할뿐 크게 변하지 않음 - 인구가 자연스럽게 슬금슬금 줄어드는 상황은 이미 시장이 적응 - 금리는 수요에 영향을 미치는 한 요소에 불과. 절대적 x - 일본 부동산 버블과 우리나라는 경우가 다르다. 일본은 그전에 역대급 거품 + 정부 정책 급격히 선회(금리 ↑+돈 회수) + 공급 폭탄 삼중고 - 부동산의 특성 1)부동성: 움직이지 않는 특성. 지역성과 외부환경의 영향을 받음. 2)부증성: 토지는 더이상 생산이 불가능한 재화. 용도 변화만 있을 뿐. 아파트 공급하는데 최소 3년. 수요와 공급 조절하기 어려움. 3)의.식.주 필수요소: 다른재화는 비싸면 안사면되지만, 집은 꼭 필요한 필수제임. - 투자자는 매달 수입이 발생하는 Income Gain과 원금의 가격상승으로 인한 Capital Gain을 노리고 부동산에 투자. 월세는 Income Gain과 Capital Gain 모두 노리는 투자, 전세는 Capital Gain만을 노린 투자 - 전세 수요는 공급을 늘리는 일 밖에 없음. 1:1의 수요와 공급이 되어서는 안됨. 약 20% 정도 공급이 많아야 안정될 수 있음. 임대인과 임차인의 심리 차이 때문. -공급이 거의 없으면 전세가가 오르기 시작. 전세가가 계속 오르면 매매가를 떠받쳐주는 역할(2011~2012년). 매매가 상승하다가 정부 규제. 이 떄도 전세가가 매매가 밑에서 지지선 역할. 매매를 고민하던 사람도 하락기에 전세 찾기 시작. 전세가가 다시 오르고 매매가를 다시 떠받치고 상승. - 아파트 가격을 분석할 떄 가장 중요한 것은 현장에서의 사람들의 심리, 즉 매수하려고 하는 사람들의 적극성 여부와 팔려고하는 사람들의 적극성 여부가 분석이 필수적으로 선행되어야 함 2. 부동산 투자에 숨어 있는 비밀 - 부동산 사이클 1) 폭락기: 폭락 이전에 폭등이 반드시 전제되어있어야함. 묻지마 투자자가 주를 이룰 때 이후 폭락이 옴. 2) 하락안정기: 하락을 어느 정도 멈추고 매매가는 진정이 되고 전세가는 서서히 상승. 부정적인 뉴스 많음. 전세가 상승이유는 전세 공급주나 전세 수요 늘기때문. 정부 부양책 동반. 3) 상승안정기: 매매가와 전세가 동시에 오름. 부정적인 측면이 조금 우세하거나 반반. 전세가가 매매가를 밀어내고 있음. 갭투자 많이 함. 4) 폭등기: 집값 상승의 분위기가 전반적으로 퍼짐. 적당한 시기에 욕심을 버리고 적당한 가격에 매도. - 절대적인 학군. 절대적인 수요 - 대청중학교은 대치동 내 최고 선호 학교임. 개포우성2차/선경/미도아파트만 보낼 수 있음. 여기 못보내는 청실/은마아파트와 가격이 다름 - 최고를 찾지말고 적당히 좋은 것만 찾아서 약간의 아쉬움 뒤로 한 채 계약해야함. - 전세가율이 높은 물건은 매매로는 인기가 없는 물건임. 이런 물건은 과감히 구입해도 좋음. 전세가 상승에 의해 매매가 올라갈 수 있음. - 많은 사람들의 착각은 상대적으로 저렴한 상황. 상대적으로 저렴하기 때문에 나중에 따라 올라가지 않을까 기대. 하지만, 오히려 본격적인 상승이 시작될 때는 비싸더라도 살기 좋고 학군 좋고, 교통 좋은 브랜드 있는 아파트가 더 많이 오른다. - 전세로 가만히 있으면 돈 불어나지 않음. 자본주의 체재하에 자본을 가만히 두는 것은 손해. - 싸게 사는 것이 중요 x →흐름을 어느정도 익히고 올라가는 흐름에 반드시 보유하고 있는 것이 더 중요. - 주택 구입할 때 발생하는 대출은 빚이라는 생각 버릴 것 | ||
| 깨달은 것 | 2018년도로 돌아가서 그 때의 상황에서 생각하는 기분이라 신기한 기분이 들었다. 그래서 과거 부동산 예측 도서이지만 추천도서에 있는구나라는 생각이 들었다. 결국 모든 사람은 아파트라는 필수재에 살아야하기 때문에,(물론, 빌라나 오피스텔 포함) 전세를 찾을 수 밖에없다. 매수자/매도자의 심리차이 때문에 전세가는 올라가는게 당연해진다. 그리고 충분한 공급(+20%이상)이 아니라면 또한 전세가가 상승하게 된다. 이런 흐름은 매매가를 밀어올리게되고, 부동산 시장에 훈풍이 오게된다. 이런 부동산 사이클이 꾸준히 반복되는게 신기했다. 나도 아파트 투자에 대해 부정적인 의견이었던 편이라 저자가 무주택자에게 예시를 들면서 꼭 사야한다고 얘기하는 부분이 고맙기도했다. 자본주의에서 빠르게 생산자산으로 구매하는 것도 중요하지만, 저자는 사이클에 따라 잘 사야한다고 강조한다. 사이클을 보는 눈을 잘 길러서 절대적 저평가를 찾는 노하우와 월부에서 배운 비교평가를 통해 상대적 저평가를 찾는 눈을 기른다면 직장인 투자자로서 크게 성공할 수 있을 것이라는 생각이 든다 | ||
| 적용할 것 | BM1: 과거 시장으로 돌아가서 공급/다른 지표들을 참조해서 사이클 예측해보기 BM2: 전세가 분석해보기. 전전저점 대비 전고점 수익/전전저점에서 상승시기/전세 물건수 트랙킹 | ||
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